Поиск

Как КРТ делает проекты выгодными для всех: опыт GloraX

В январе мы анонсировали запуск собственного КРТ-центра — платформы для развития комплексного подхода к девелопменту. Но многие до сих пор интересуются: «Как именно КРТ повышает эффективность проектов?» Разбираемся на примерах.

Комплексное развитие территорий — это:
• Обновление застроенных и освоение новых территорий;
• Создание комфортной среды с инфраструктурой, рабочими местами и зонами отдыха;
• Ускорение изменений в Генплане и ПЗЗ за счет единой концепции при разработке документации по планировке территории.

❗️ Результат: больше площади для застройки, выше экономические показатели, быстрее реализация.
Почему девелоперы избегают инфраструктуры — и как КРТ меняет подход:
Обычно застройщики видят в создании дополнительной инфраструктуры (детских садах, школах и больницах, дорогах, набережных и т.п.) лишь дополнительные расходы. Но закон требует строительства хотя бы части из них — и экономика проекта страдает, так как часть площади проекта отводится на их постройку.

Наше решение:
Мы используем механизмы КРТ, чтобы:
• Вовлекать в проект публичные (государственные и муниципальные) и частные земли;
• Разрабатывать и создавать инфраструктуру самим, получая необходимые для неё земли;
• Увеличивать площадь застройки с минимальными издержками.
❗️ Пример: в одном из регионов мы приобрели 1,5 га, а после применения КРТ увеличили площадь до 17 га под проект.

GloraX — лидер инициатив КРТ в России. За 2 года мы добились:
• Рекордного числа запущенных проектов КРТ по инициативе правообладателей среди частных девелоперов (уже сейчас в нашем портфеле 9 подписанных Договоров КРТ и еще несколько мы планируем подписать в течение года);
• Участия в корректировке федерального и регионального законодательства (например, приравнивание договора о КРТ по своим градостроительным последствиям к решению о КРТ; установление в региональном законодательстве дополнительных критериев масштабных инвестиционных проектов). Это ускоряет и делает более привлекательным освоение территорий, создает здоровую конкуренцию среди застройщиков и новые возможности для всех.

Выгоды КРТ для всех
✅ Для девелоперов:
• Улучшение экономики проекта за счет новых публичных (государственных и муниципальных) земель;
• Поддержка властей и бюджетное финансирование;
• Доступ к большему числу площадок через партнерство с регионами.
• Только КРТ даёт гарантии внесения изменений в Генплан и ПЗЗ в соответствии с разработанной в рамках договора о КРТ документацией по планировке территории.
✅ Для властей и жителей:
• Совместное развитие всей необходимой городу инфраструктуры;
• Современные общественные пространства и качественное жилье;
• Новые рабочие места и инвестиции в регион;
• Снижение затрат на подготовку изменений в Генплан и ПЗЗ, документации по планировке территории
❗️ Пример: в Нижнем Новгороде наш проект позволил региону получить средства на создание важной транспортной магистрали, реставрировать объекты культурного наследия.

Итог: КРТ — это не просто тренд, а инструмент развития территорий, где выигрывают все участники процесса.

#RU000A108132 #RU000A1053W3 #RU000A10ATR2

Как КРТ делает проекты выгодными для всех: опыт GloraX

💡Очередные проблемы у застройщиков.
Хотя скорее это искусственное снижение объемов ввода жилья, чтобы цены удержать на том же уровне.

В первые два месяца 2025 года российские застройщики вывели на рынок 4,5 млн кв. м жилья, что на 23% меньше г/г – Ведомости $PIKK $SMLT

К тому же объем ипотечных кредитов в 2025 году снизится на 30% г/г, несмотря на льготные программы – Эксперты РА – ТАСС

💡 Текущее укрепление рубля может оказаться временным. Минфин и ЦБ, вероятно, скорректируют курс в сторону ослабления, чтобы поддержать доходы государства – РБК
Сильный рубль не нужен. $USDRUB

💡США и Россия проведут встречи по Украине 11 или 12 марта — Трамп.
- Надеется получить согласие Путина на прекращение огня на Украине.
- Трамп может вновь пригласить Зеленского в Белый дом.
-Поговорю с Путиным, возможно, на этой неделе. Надеюсь на прекращение огня на этой неделе.
- Если мы не заставим РФ прекратить огонь, мы просто продолжим воевать и снабжать Украину.
- Согласие Путина на прекращение огня, ознаменует собой «75% пути» к урегулированию украинского конфликта

#новости

Новости сегодня

🟢 МТС #MTSS подтвердила свою дивидендную политику на 2024-2026 годы, гарантируя минимальную доходность в 35 рублей на обыкновенную акцию ежегодно. Вице-президент по финансам Алексей Катунин заявил о неукоснительном следовании этой политике.

🟢 Газпромбанк успешно провел первые тестовые операции с цифровым рублем в бюджетном процессе совместно с Банком России, Минфином и Федеральным Казначейством. Были протестированы платежи в бюджет и зачисления на счета в цифровых рублях. В перспективе цифровой рубль может стать удобным инструментом для государственных платежей.

🟢 Несмотря на запрет на прямые закупки российского СПГ
#NVTK #GAZP, Германия продолжает получать его через Бельгию, где действуют контракты на поставку российского топлива. Бельгийский министр энергетики Тинне ван дер Стратен подтвердила это, отметив, что новые контракты запрещены, а существующие будут действовать до конца марта, после чего будет усилен контроль за происхождением газа.

🟢 "Озон Фармацевтика"
#OZPH в настоящее время не соответствует требованиям Московской биржи к free-float (10% против необходимых 13%) для нахождения в первом котировальном списке. Компания не планирует целенаправленных действий для возвращения в первый список, хотя и не исключает этого, если в будущем будут выполнены все необходимые условия.

🟢 Правительство РФ планирует внести в Госдуму в феврале законопроект о комплексном регулировании российских маркетплейсов
#OZON #YDEX. Это заявление сделал депутат Антон Горелкин.

🟢 Антироссийские санкции привели к значительному сокращению импорта алмазов в Антверпен (на 25% в 2024 году), который ранее был ключевым центром торговли российскими алмазами
#ALRS (каждый третий бриллиант). Это подтверждают данные Всемирного алмазного центра Антверпена (AWDC). Аналогичное снижение импорта из России наблюдается и в Индии (на 17% в январе-октябре 2024 года).

🟢 Президент НОСТРОЙ Антон Глушков считает, что массовых банкротств девелоперов
#LSRG #ETLN в 2025 году не ожидается, благодаря текущему уровню продаж и наполнения эскроу-счетов. Однако он отмечает тревожную тенденцию: медленный темп продаж (2 млн кв.м в ноябре при общем объеме реализации 114 млн кв.м) и длинные сроки реализации проектов (около шести лет против двух лет строительства). Это увеличивает финансовую нагрузку на застройщиков и создает риски для 2026 года и последующих лет. Ожидается рекордный ввод жилья в 2025 году (около 112 млн кв.м), но затем прогнозируется постепенное снижение до 90 млн кв.м к 2030 году.

#дивиденды #застройщики #алмазы #санкции #инвестиции #новости
#хочу_в_дайджест

Новости сегодня

🏆 «Выше ожиданий». Аналитики про Эталон 🏆

С конца прошлого года банки и брокеры представляли свои стратегии на 2025 год. Многие в своих стратегиях выделили Эталон как самую перспективную акцию на год в секторе недвижимости, среди них: АТОН, БКС, Газпромбанк, а Альфа Банк и Синара подтвердили положительный-нейтральный взгляд на компанию.

Главные наши преимущества, которые выделяют:

📌Фокус на диверсификацию по сегментам
📌Позитивная динамика продаж
📌Региональная экспансия в период высоких процентных ставок поддерживает продажи

На прошлой неделе мы представили операционные результаты и не просто оправдали, а в некоторых случаях превысили прогнозы от аналитиков. Собрали для вас подборку мнений:

🔴 Альфа Банк: «В 4К24 застройщики столкнулись с проблемой исчерпания лимитов на выдачу семейной ипотеки у банков, что так же оказало дополнительное давление на продажи. Несмотря на это по итогам всего 2024 г. продажи по площади прибавили 28% г/г, до 699 тыс. кв. м, оказавшись на 5% выше нашего прогноза.»

🟠 Синара: «Годовые продажи оказались на 1% выше наших ожиданий (145 млрд руб. ) и стали рекордными для компании. Мы считаем, что компания благополучно проходит период высокой ключевой ставки благодаря стратегии диверсификации продаж и мерам по поддержанию высокого уровня покрытия проектного финансирования денежными средствами на счетах эскроу. Мы не меняем позитивной оценки акций Etalon Group.»

🟢 Сбер: «По итогам 2024 года рост был в основном обусловлен сильной динамикой продаж в Санкт-Петербурге (плюс 69% в натуральном выражении и плюс 72% в денежном) за счет вывода новых проектов. Продажи в Москве и регионах также показали рост. В целом за 2024 год компания продемонстрировала динамику лучше первичного рынка в РФ.»

🔵 Газпромбанк: «В целом по стране в 2П24 продажи жилья на первичном рынке снизились на 50% г/г. В этом контексте результаты Эталона за 4К24 выглядят достаточно сильно. В условиях роста процентных ставок и связанного с ним сокращения потребительского спроса Эталон фокусируется на балансировке строительства новых очередей и продаж. С одной стороны, это позволяет поддерживать покрытие проектного долга средствами на эскроу и, как следствие, обеспечивать льготную ставку по проектному финансированию, а с другой – дает возможность избежать существенного снижения цен.»

#ETLN #Эталон

💡 Ключевую ставку начнут снижать уже во втором квартале этого года, к концу 2025-го её снизят до 16%, — прогноз «Ренессанс Капитал».
Аналитики уверены в «мягкой посадке» российской экономики. Инфляция снизится до 6,5%. Всё благодаря сокращению бюджетных расходов.

💡 Минстрой призвал застройщиков заморозить цены на жильё.
Это нужно чтобы власти подготовили меры поддержки. Они сейчас готовятся, — глава министерства Ирек Файзуллин.
А застройщики сейчас в не простой ситуации. В новостройках распроданы лишь 31% площадей. Продажи по ДДУ по итогам 2024-го года упали на 25%. В этом году эксперты ждут снижения числа сделок ещё на 20%.

💡 Российский экспорт нефти на прошлой неделе обвалился до минимальных значений с ноября 2024 года, — Bloomberg
Среднее значение экспорта нефти из России за последние 4 недели упало до минимума за 16 месяцев.
Это последствия санкций Байдена в отношении российского флота.

#нефть #застройщики #ставка

Итоги недели.



Индекс Мосбиржи продолжил расти до 2945 пунктов. Лучше других растут застройщики - Пик, Самолёт и всякие шлаки типа М.Видео, Русснефти, ВК.

Газпром решил стать эффективнее и сократить персонал.
https://t.me/pensioner30/7600

Начались разговоры о новом пакете санкций. Они могут затронуть поставки СПГ, алюминия.

Инфляция за 13 дней января составила 0,67%.
Инфляция за 2024 год составила 9,52%. Вроде бы и позитив, инфляция снижается, но всё ещё она очень высокая.

ИКС 5 планирует в ближайшие месяцы принять новую дивидендную политику.

Хорошо отчитался Henderson. Выручка за 2024 год составила 20,8 млрд рублей, показав рост год к году 24,2%.
Новабев. Отгрузки снизились, но сеть Винлаб продолжает расти.
https://t.me/pensioner30/7613

🍏Сбер отчитался хорошо, без сюрпризов.
Чистая прибыль достигла ₽1 562,4 млрд (+4,6% год к году). Рентабельность капитала на конец года составила 23,4%.
https://t.me/pensioner30/7618

Хорошего дня.

Итоги недели.

Новости сегодня.

☑️ Угольная отрасль: Прошла через беспрецедентный кризис, характеризующийся снижением экспорта на 9% (до 180 млн тонн) и добычи на 2% (до 347 млн тонн). Убытки за 9 месяцев составили 91,3 млрд руб. Ключевые факторы: падение мировых цен, рост тарифов, санкции, экспортные пошлины и инфраструктурные ограничения. Высокая ключевая ставка (21%) также негативно сказалась на инвестициях в модернизацию.$RASP $MTLR $MTLRP☑️ Агропромышленный комплекс: В отличие от угольной отрасли, экспорт зерна показал рост на 4% г/г, достигнув 83,5 млн тонн (по данным Россельхознадзора на 15 декабря 2024 г.).$NKHP ☑️ Намечается возобновление торгов акциями X5 Group (9 января). Эксперты высказывают противоречивые прогнозы: некоторые опасаются давления продавцов, другие (например, Артем Майоров из УК «Ингосстрах-Инвестиции») предсказывают рост до ₽3500–4000. Важно учитывать повышенный налог на продажу акций X5 из-за особенностей редомициляции.#X5☑️ Рынок недвижимости: Ожидается снижение продаж квартир на 15% и сокращение вывода новых объектов в 2025 году. Причины: отмена льготных ипотек, высокая ключевая ставка и снижение покупательской способности. Несмотря на стагнацию спроса, цены могут вырасти на 5-6% из-за подорожания строительства и кредитов. Государственные программы ипотеки остаются фактором поддержки.$LSRG $PIKK $SMLT☑️ Геополитическая ситуация: США планируют ужесточить санкции против России, нацелившись на теневой флот танкеров, перевозящих нефть по ценам выше потолка в $60 за баррель. Это направлено на сокращение доходов России.$FLOT $SIBN
Подписывайтесь, чтобы не пропустить важную информацию!

Новости сегодня.

Главные события экономики России в 2024 году.

​🎄🌲1. Перегрев экономики. Высокая инфляция и ключевая ставка.
Главной проблемой стала инфляция, уже обошедшая официальные прогнозы и на середину декабря превысившая 9,5%. + Повышение ключевой ставки до 21 процента. ЦБ сделал бизнесу и людям неожиданный новогодний подарок, сохранив ставку в декабре, хотя сам допускал ее повышение.
Экономика по итогам года вырастет почти на 4%. Но учитывая, что этот рост частично обусловлен инвестициями в военную отрасль, то этого роста можно и не заметить.

2. Изменения налоговой системы.
Повышение налога на прибыль для бизнеса: с 20% до 25%. Взамен компании получили гарантии неизменности налоговой системы на ближайшие шесть лет. Это надежно).
Прогрессивная шкала по НДФЛ. Для доходов до 2,4 миллиона рублей в год сохраняется действующая ставка 13%, с доходов от 2,4 миллиона до 5 миллионов надо будет платить 15%, от 5 миллионов до 20 миллионов рублей - 18%, от 20 миллионов до 50 миллионов рублей – 20%, а доход, превышающий 50 миллионов рублей в год, будет облагаться по ставке 22%.
Налог на рекламу, НДПИ… Налог для Транснефти и снятие доп налога с Газпрома.
Не так давно еще и НДС повышали. В общем, жить стало лучше.

3. Курс рубля и валютный контроль.
Курс рубля формируется теперь… Не понятно как, но как то формируется. Купить на бирже доллар теперь нельзя. Да и купить на эти доллары по сути нечего.
В конце года волатильность национальной валюты усилилась: доллар снова стоит больше 100 рублей.

4. Ипотечный пузырь и отказ от льготной программы.
Ипотечная программа позволяла россиянам привлекать кредиты на покупку жилья под 8% годовых. Программа стала драйвером роста строительства, но также привела и к сильному росту цен на жилье.
Часть льготных ипотек осталась, но во второй половине года постоянно были проблемы с исчерпанием лимитов.
Сейчас обычная ипотека может стоить 28-29 процентов, а первоначальный взнос может доходить до 70 процентов. Ужас.
Сильно пострадали от этого застройщики, такие как Самолет.

5. Программа долгосрочных сбережений.
С начала 2024 года инструмент для долгосрочных накоплений граждан - программа долгосрочных сбережений (ПДС). Ее участниками уже стали более двух миллионов россиян, а объем вложений достиг 145 миллиардов рублей. Граждане могут открыть накопительный счет в негосударственном пенсионном фонде, переводить туда взносы и получать до 36 тысяч рублей в году софинансирования от государства и еще до 52 тысяч рублей налоговых вычетов.
Такое уже было, я даже немного в этом поучаствовал. Деньги заморожены. Стоит ли верить в это еще один раз?
Но в целом эта инициатива может быть полезной. Например это может привести к росту фондового рынка, больше фондов – больше инвестиций в акции и облигации – рост рынка, тем более что это длинные инвестиции.

6. Легализация криптовалют и ограничение майнинга.
Президент подписал закон о легализации майнинга криптовалют. При этом в некоторых регионах уже начали ограничивать майнинг из-за нехватки эл энергии.
Но зато в Абхазии майнинг есть и на него уходит до половины всех мощностей, а Россия за это платит. Щедрая душа.

7. Обмен замороженными активами. И обмен евробондов.
Иностранным инвесторам была предоставлена возможность выкупить у россиян замороженные за рубежом активы за счет средств на счетах типа "С", где блокируются деньги нерезидентов. Каждый инвестор РФ мог продать бумаги максимум на 100 тысяч рублей. В результате удалось выкупить принадлежащих россиянам активов суммарно на 10,6 миллиарда рублей. Это капля в море. 🤷‍♂️
Минфин России в декабре завершил масштабный проект по замещению российских суверенных еврооблигаций. Ему удалось заместить российскими бумагами более 64% евробондов на сумму, эквивалентную 20,8 миллиарда долларов по номиналу.

8. Выборы в России и США.
Если выборы в России прошли как обычно, то после победы Дональда появилась надежда на решение или заморозку конфликта на Украине. Думаю, что это одна из самых ожидаемых новостей для россиян. Это помогло был уменьшить траты на военную сферу, снизить нагрузку на бюджет ( в том числе и регионов), вернуть людей домой ( борьба с низкой безработицей) и возможно даже снизить инфляцию ( ведь платить по 200 к за одного военного уже не надо будет). Возможно даже производительность труда вырастет и ВВП вместе с ним, ну и демографическая ситуация тоже может стать лучше.

🎄В 2024 году было много событий (замедление Ютуба, теракты, Олимпиада, обмен заключенными, атаки на Курскую область, задержание Дурова, разборки из-за Wildberries, Орешник, свержение Асада, крушение танкеров).
Новостей много. Какие-то сильнее влияют на нашу жизнь, какие-то меньше.
Надеюсь, что будущий год будет более спокойным и больше будет позитивных новостей. 🎄

А какое самое важное экономическое событие вы бы выбрали в 2024 году?

#итоги #экономика #ипотека

Главные события экономики России в 2024 году.

ГК "самолёт"

Заглянем под крыло «Самолёта» и попробуем разобраться, что происходит и почему так сильно за последние недели спикировали вниз по графику.

Важный момент — в моём портфеле около 10% — это позиции по флоатерам Самолёта RU000A1095L7 и фиксам RU000A104JQ3. Поэтому анализ направлен на кредитную устойчивость на горизонте 1-2 лет, а не на поиск апсайда в его акциях.

По МСФО компания за 9 мес. не отчитывается, но даёт операционные результаты. Будем смотреть на них и на МСФО за 1-е пол. 2024 г.

За 1 пол. 2024:

- Выручка = 170,8 млрд руб. (+68,5%)
- EBITDA = 43,1 млрд руб. (+61,7%). В 1 полугодии Самолёт добивал остатки былого роста на льготной ипотеке. Колоссальная динамика на опаздывающих в последний вагон национального проекта «ЗатоСвоё»

- Объем долга = 631 млрд руб.
- Денег на счетах = 20,0 млрд руб.
- Денег на эскроу-счетах = 364 млрд руб.
- Чистые фин. расходы = 36,5 млрд руб. (рост 2,5x)
- Чистый долг / скорр. EBITDA = 5,5х. Повышенная долговая нагрузка является типичной для строительного сектора.
- Скорр. чистый долг / скорр. EBITDA = 2,2х. А вот если учитывать эскроу-счета в расчёте чистого долга — картина на умеренном уровне.

Я не знаю, почему в инвест. сообществе много переживаний, что весь долг Самолёта взят под плавающие ставки. Вроде как даже Василий Олейник отмечает это.

Да, есть 20 млрд. по выпуску RU000A1095L7, в остальном всё как у всех девелоперов. Есть проектное финансирование (ПФ) от банков, есть эскроу-счета от покупателей, под залог которых ПФ и даётся. На тот объем ПФ, который покрыт эскроу, применяется льготная ставка (до ~5,8%). Процентная нагрузка также снижена благодаря особенностям уплаты процентов по ПФ — начисляются постоянно, но могут оплачиваться по завершению ключевых этапов стройки или даже после сдачи проекта. Поэтому в отличие от эмитентов из других секторов, начисленные проценты — это не проценты к оплате.

При этом, по итогам 3 кв. 2024 г:

- Новые продажи = 233,9 тыс. кв. м (-45%). Ожидаемо. Но держатся лучше рынка. По данным Росреестра, продажи в метрах в 3 кв. 2024 г. снизились более, чем на 50% год к году по всем застройщикам.
- Новые продажи в деньгах = 50,2 млрд руб. (-37%). Рост среднего чека кв. метра за год чуть компенсировал падение.
- Доля ипотек в продажах = 74% (88% год назад)
- Денег на счетах = 25 млрд руб.
- Денег на эскроу-счетах = 407 млрд руб. Мне очень нравится динамика кв. к кв. здесь. Позже все эти эскроу-счета будут раскрываться и транслироваться в денежный поток для Самолёта.

Согласно данным от «Дом РФ», Самолёт сейчас строит 292 дома на 4,9 млн кв. м. При этом, срок сдачи 191 из них — в ближайший год.\

Пару дней назад у меня всё сложилось за то, чтобы ещё чуть набрать позицию в RU000A104JQ3, когда YTM был под 60% и офертой в фев'25.

Я не думаю, что не соберут 20 млрд на погашение. К тому же, на оферту как обычно принесут до 80% выпуска. Также у Самолета есть ещё два выпуска с офертой в мае'25, но в них 0 ликвидности. Там совокупно всего на 2 млрд, а выпускались бумаги ещё в 2016-2018 г. Даже в нынешнем состоянии Самолёт легко погасит их.

Дальше будем смотреть на жёсткость ДКП. Думаю, что если и посыпятся застройщики, то начнётся это явно не с топ-1 игрока. Менее устойчивых даже публичных примеров у нас достаточно: АПРИ, ТД РКС, Брусника и т.д.

Индекс МосБиржи снизился на 29% с годовых максимумов. Ставка ЦБ еще никогда не была такой высокой на протяжении длительного времени. Но это не значит, что она будет такой бесконечно. Куда пойдут эти деньги при её снижении?

▪️Ключевой рынок, который может получить мощный импульс, это российский фондовый рынок. Курс рубля сильно влияет на рынок. Когда рубль укрепляется, рынок падает. И вот тут начинается самое интересное…

▪️ЦБ заявил, что розничные инвесторы недоиспользуют возможности фондового рынка. Одновременно чиновники и бизнесмены обсуждают новые IPO. Простая логика: Если ставка высокая и рубль не падает, то розничным инвесторам нет смысла вкладывать деньги в российский фондовый рынок.

▪️Сейчас много денег лежит в банках под хорошие проценты. Недвижимость уже не так популярна: льготную ипотеку закручивают, первоначальный взнос увеличивают. Врядли разница между рыночной и субсидированной ставками в будущем станет намного меньше. А значит, государству придется компенсировать коммерческим банкам существенную сумму с каждой одобренной заявки, что является не очень интересным вариантом для него. Также Минфин и Центробанк не раз заявляли о разгоне цен на новостройки из-за льготной ипотеки и создания сильного разрыва в стоимости первичного и вторичного жилья. Налог на утильсбор по авто, как собственно и сами цены авто, летят в космос. Тоже - не лучший вариант для покупки. Просто снизить ставку = спровоцировать новый виток инфляции. Решить эту проблему может интересный ход: снижение ставки с одновременным ослаблением рубля. Это сделает вклады в банках менее привлекательными и заставит инвесторов искать новые возможности. Недвижимость уже не сможет поглотить этот спрос настолько сильно, как раньше, и основной поток денег пойдет на фондовый рынок.

▪️В России продолжается обсуждение плана по увеличению капитализации фондового рынка к 2030 году до 66% ВВП – задача, которую ранее поставил президент РФ. Для этого нужны два фактора — рост текущих эмитентов и новые IPO. Плюс - гарантии. "Средства граждан, которые будут инвестировать на фондовом рынке, могут быть защищены на сумму 1,4 млн рублей. Здесь идут споры, сделать ли эту систему обязательной, пока она предлагается в добровольном виде. Но Прокуратура нам прислала и Счетная палата замечания, они считают, что нужно сделать 100% гарантию по этим средствам. Пока мы не определились, идут дискуссии. Думаю, что до конца года определимся и до конца года соответствующие законы примут", - Председатель комитета Госдумы по финрынку Анатолий Аксаков. Сейчас тот самый момент, когда можно закупиться по хорошим ценам. Но не забываем, что политика ЦБ все еще жесткая, поэтому в текущих условиях отдаем предпочтение перспективным компаниям без сильной долговой нагрузки. Если учесть заявление Трампа, победившего на выборах, что его цель - прекращение войн в мире, то рост рынка может быть быстрее и сильнее, чем многие ожидают. И никакие вклады и фонды ликвидности с этим не сравнятся.
#застройщики #ипотека #ставка #вклады #трамп #сша $LQDT $PIKK $LSRG $SMLT

Недвижимость: что происходит и что делать

Рост стоимости аренды, мах в Москве! Средняя цена – 111 тыс. рублей в месяц. Рост за 2 года – 70%!

Причины: высокие ставки и закрытие льгот. Результат: вместо ипотеки теперь только аренда. Спрос упал, застройщики замораживают новые проекты.

Ну что же, вместо одной проблемы (инфляция) мы получили несколько:

😡 Высокая ставка;

😡 Дорогая ипотека;

😡 Дорогая аренда;

😡 И вишенка на торте – “банкротство во благо".

Однако, цены на недвижимость в Москве по-прежнему ниже, чем 17 лет назад (в долларах 2007/08). Три года назад офисному работнику, чтобы купить 1-к квартиру, нужно было 150 зарплат, сейчас – 80! Но купить он не может из-за высоких ставок. Если ставки в следующем году начнут снижать – цена сразу резко вырастет! И в это уже сейчас, на опережение, начали играть инвесторы в недвижимость.

Выводы

— Что купить? Никаких больших квартир в старых домах, там спроса нет от слова совсем. Только небольшие квартиры, рядом с метро, в современном доме, с качественным ремонтом! Новая Москва и МЦД!

— Снижение ставки в следующем году – резкий рост цен! А ставки начнут снижать, даже если инфляция не будет снижаться! Уже не ради борьбы с инфляцией, а в другой “борьбе” – со стагнацией! Стагнация – худший сценарий, падение экономики + инфляция. Если при этом добавится падение рубля – недвижимость улетит в космос! (Пример – Иран).

Так уж исторически у нас в стране сложилось: инвесторы родом из СССР в первую очередь покупают бетон и, возможно, они правы. А тут еще безумные слухи о возможной заморозке вкладов.

Да, никто не хочет повторения кризиса 90-х, никому не нужна гиперинфляция. Но придется выбирать между борьбой с инфляцией и экономикой. Те, кто не верит или боится фондового рынка – уже пошли покупать недвижимость.

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Наш бизнес -- образование.

@ifitpro

#недвижимость

https://t.me/ifitpro

Что покупать?

​💡Инфляция и ключевая ставка растут. Что делать?
Начало: https://t.me/pensioner30/73071. Не покупать ВДО ( высоко-доходные облигации). Количество дефолтов будет расти. Причем возможно, что и у компаний с высоким рейтингом тоже и даже у государственных ( или почти) бумаг. Сегежа, М.Видео и другие в зоне риска. Хотя у Сегежи есть АФК, а у М.вмдео - SFI. Помогут, выкупят допэмиссию, дадут денег. Так же у меня есть вопросы к лизинговым компаниям, там тоже может быть все печально. Недавно была новость, что крупнейшие лизинговые компании России зафиксировали рост объемов изъятия спецтехники из лизинга на фоне сложностей с обслуживанием лизинговых договоров. Цены растут, платежеспособность компаний падает… Так же есть дефицит водителей и рост цен на обслуживание этой техники. Это касается компании Европлан. Сток изъятой техники лизинговой компании «Европлан» составляет сейчас порядка 2–3% от всего лизингового портфеля. Есть ещё Балтийский лизинг, ГТЛК и другие. Лучше изучить отчётность перед покупкой. При этом облигации лизинговых компаний и облигации Сегежи, М.Видео у меня есть. Такой вот парадокс). Будем посмотреть, возможно стоит от чего то избавиться. 🤷‍♂️
2. Флоатеры. Неплохой вариант, пока ставка высокая и растет. Лучше отдать предпочтение наиболее надёжным компаниям с минимальным долгом. Дочки Россетей, Ленэнерго как вариант. Долга нет и доходность неплохая. 3. ОФЗ. Интересно, но только когда будет понятно где дно или разворот. Пока наверно не стоит залетать на всю котлету, возможно сходим ниже. Короткие облигации могут дать доходность к погашению в районе 20 процентов. Более длинные выпуски – 17 процентов.
4. Акции.Акциям при высокой ставке тяжело расти. Везде где есть высокий долг – лучше пройти мимо. При высокой ставке эти компании в зоне риска. Те же М.Видео, Сегежа, ВК, Мечел, Русал, Эн+, АФК Система, МТС… Так же можно приготовиться к урезанию дивидендов. При высокой ставке выгоднее гасить долги, чем платить дивиденды. Соответственно акции уже не так интересны, когда див доходность значительно ниже ключевой ставки ( например 10-15 процентов). Больше могут дать ОФЗ или другие корпоративные бумаги. Опять же, если мы не смотрим на долгосрок... Интересными могут быть отдельные истории, которые растут при любом рынке: например IT – Яндекс, Астра. Или компании, которые необоснованно дешевые и имеют потенциал для роста. Так же некоторые компании решили на таком рынке заняться модернизацией и вкладывают деньги в себя (Северсталь). Это и хорошо и плохо: снижены дивиденды - плохо, компания инвестирует в своё будущее - хорошо. Да и в целом сейчас ситуация у металлургов не самая приятная. Так же в зоне риска остаются и застройщики.
5. Фонды ликвидности. Вариант неплохой. Пока ставка высокая, на этом можно заработать.
6. Вклады. А почему бы и нет? Сейчас есть вклады с процентной ставкой в районе 22-23 на полгода - год. 7. ЗО. Замещенные облигации. Нормальный вариант, можно заработать на девальвации рубля. ТИ пишут, что доходность может быть в районе 70-100 процентов. Но это бессрочные облигации и явно у них опять доходность сломалась, или у МосБиржи. По факту там реально получить доходность 10-17 процентов. Например: Пик 5 выпуск, ГТЛК ЗО27, ТМК 2027. Есть выпуски по надёжнее - Газпром ( национальное достояние) , но там доходность 12-13 %. Сам держу Газпром и Пик. Есть варианты, но чтобы это стало интереснее, то доходность должна ещё подрасти, а рубль - упасть. 🤷‍♂️
Итог:Нет одного правильного ответа, сейчас основная задача - это сохранить деньги. Для этого могут подойти и облигации (флоатеры) + замещающие, и отдельные акции ( например акции экспортёров, которые могут выиграть от девальвации). Плюс лучше иметь деньги, чем их не иметь - кэш, короткие облигации, фонды ликвидности, вклады. Возможно скоро опять начнётся распродажа. 🍎Главное - это избегать компаний с высоким долгом, им сейчас будет тяжелее всего. Причём и акциям и облигациям.

Что покупать?