Поиск

ГК "самолёт"

Заглянем под крыло «Самолёта» и попробуем разобраться, что происходит и почему так сильно за последние недели спикировали вниз по графику.

Важный момент — в моём портфеле около 10% — это позиции по флоатерам Самолёта RU000A1095L7 и фиксам RU000A104JQ3. Поэтому анализ направлен на кредитную устойчивость на горизонте 1-2 лет, а не на поиск апсайда в его акциях.

По МСФО компания за 9 мес. не отчитывается, но даёт операционные результаты. Будем смотреть на них и на МСФО за 1-е пол. 2024 г.

За 1 пол. 2024:

- Выручка = 170,8 млрд руб. (+68,5%)
- EBITDA = 43,1 млрд руб. (+61,7%). В 1 полугодии Самолёт добивал остатки былого роста на льготной ипотеке. Колоссальная динамика на опаздывающих в последний вагон национального проекта «ЗатоСвоё»

- Объем долга = 631 млрд руб.
- Денег на счетах = 20,0 млрд руб.
- Денег на эскроу-счетах = 364 млрд руб.
- Чистые фин. расходы = 36,5 млрд руб. (рост 2,5x)
- Чистый долг / скорр. EBITDA = 5,5х. Повышенная долговая нагрузка является типичной для строительного сектора.
- Скорр. чистый долг / скорр. EBITDA = 2,2х. А вот если учитывать эскроу-счета в расчёте чистого долга — картина на умеренном уровне.

Я не знаю, почему в инвест. сообществе много переживаний, что весь долг Самолёта взят под плавающие ставки. Вроде как даже Василий Олейник отмечает это.

Да, есть 20 млрд. по выпуску RU000A1095L7, в остальном всё как у всех девелоперов. Есть проектное финансирование (ПФ) от банков, есть эскроу-счета от покупателей, под залог которых ПФ и даётся. На тот объем ПФ, который покрыт эскроу, применяется льготная ставка (до ~5,8%). Процентная нагрузка также снижена благодаря особенностям уплаты процентов по ПФ — начисляются постоянно, но могут оплачиваться по завершению ключевых этапов стройки или даже после сдачи проекта. Поэтому в отличие от эмитентов из других секторов, начисленные проценты — это не проценты к оплате.

При этом, по итогам 3 кв. 2024 г:

- Новые продажи = 233,9 тыс. кв. м (-45%). Ожидаемо. Но держатся лучше рынка. По данным Росреестра, продажи в метрах в 3 кв. 2024 г. снизились более, чем на 50% год к году по всем застройщикам.
- Новые продажи в деньгах = 50,2 млрд руб. (-37%). Рост среднего чека кв. метра за год чуть компенсировал падение.
- Доля ипотек в продажах = 74% (88% год назад)
- Денег на счетах = 25 млрд руб.
- Денег на эскроу-счетах = 407 млрд руб. Мне очень нравится динамика кв. к кв. здесь. Позже все эти эскроу-счета будут раскрываться и транслироваться в денежный поток для Самолёта.

Согласно данным от «Дом РФ», Самолёт сейчас строит 292 дома на 4,9 млн кв. м. При этом, срок сдачи 191 из них — в ближайший год.\

Пару дней назад у меня всё сложилось за то, чтобы ещё чуть набрать позицию в RU000A104JQ3, когда YTM был под 60% и офертой в фев'25.

Я не думаю, что не соберут 20 млрд на погашение. К тому же, на оферту как обычно принесут до 80% выпуска. Также у Самолета есть ещё два выпуска с офертой в мае'25, но в них 0 ликвидности. Там совокупно всего на 2 млрд, а выпускались бумаги ещё в 2016-2018 г. Даже в нынешнем состоянии Самолёт легко погасит их.

Дальше будем смотреть на жёсткость ДКП. Думаю, что если и посыпятся застройщики, то начнётся это явно не с топ-1 игрока. Менее устойчивых даже публичных примеров у нас достаточно: АПРИ, ТД РКС, Брусника и т.д.

Индекс МосБиржи снизился на 29% с годовых максимумов. Ставка ЦБ еще никогда не была такой высокой на протяжении длительного времени. Но это не значит, что она будет такой бесконечно. Куда пойдут эти деньги при её снижении?

▪️Ключевой рынок, который может получить мощный импульс, это российский фондовый рынок. Курс рубля сильно влияет на рынок. Когда рубль укрепляется, рынок падает. И вот тут начинается самое интересное…

▪️ЦБ заявил, что розничные инвесторы недоиспользуют возможности фондового рынка. Одновременно чиновники и бизнесмены обсуждают новые IPO. Простая логика: Если ставка высокая и рубль не падает, то розничным инвесторам нет смысла вкладывать деньги в российский фондовый рынок.

▪️Сейчас много денег лежит в банках под хорошие проценты. Недвижимость уже не так популярна: льготную ипотеку закручивают, первоначальный взнос увеличивают. Врядли разница между рыночной и субсидированной ставками в будущем станет намного меньше. А значит, государству придется компенсировать коммерческим банкам существенную сумму с каждой одобренной заявки, что является не очень интересным вариантом для него. Также Минфин и Центробанк не раз заявляли о разгоне цен на новостройки из-за льготной ипотеки и создания сильного разрыва в стоимости первичного и вторичного жилья. Налог на утильсбор по авто, как собственно и сами цены авто, летят в космос. Тоже - не лучший вариант для покупки. Просто снизить ставку = спровоцировать новый виток инфляции. Решить эту проблему может интересный ход: снижение ставки с одновременным ослаблением рубля. Это сделает вклады в банках менее привлекательными и заставит инвесторов искать новые возможности. Недвижимость уже не сможет поглотить этот спрос настолько сильно, как раньше, и основной поток денег пойдет на фондовый рынок.

▪️В России продолжается обсуждение плана по увеличению капитализации фондового рынка к 2030 году до 66% ВВП – задача, которую ранее поставил президент РФ. Для этого нужны два фактора — рост текущих эмитентов и новые IPO. Плюс - гарантии. "Средства граждан, которые будут инвестировать на фондовом рынке, могут быть защищены на сумму 1,4 млн рублей. Здесь идут споры, сделать ли эту систему обязательной, пока она предлагается в добровольном виде. Но Прокуратура нам прислала и Счетная палата замечания, они считают, что нужно сделать 100% гарантию по этим средствам. Пока мы не определились, идут дискуссии. Думаю, что до конца года определимся и до конца года соответствующие законы примут", - Председатель комитета Госдумы по финрынку Анатолий Аксаков. Сейчас тот самый момент, когда можно закупиться по хорошим ценам. Но не забываем, что политика ЦБ все еще жесткая, поэтому в текущих условиях отдаем предпочтение перспективным компаниям без сильной долговой нагрузки. Если учесть заявление Трампа, победившего на выборах, что его цель - прекращение войн в мире, то рост рынка может быть быстрее и сильнее, чем многие ожидают. И никакие вклады и фонды ликвидности с этим не сравнятся.
#застройщики
#ипотека
#ставка
#вклады
#трамп
#сша
$LQDT $PIKK $LSRG $SMLT

Недвижимость: что происходит и что делать

Рост стоимости аренды, мах в Москве! Средняя цена – 111 тыс. рублей в месяц. Рост за 2 года – 70%!

Причины: высокие ставки и закрытие льгот. Результат: вместо ипотеки теперь только аренда. Спрос упал, застройщики замораживают новые проекты.

Ну что же, вместо одной проблемы (инфляция) мы получили несколько:

😡 Высокая ставка;

😡 Дорогая ипотека;

😡 Дорогая аренда;

😡 И вишенка на торте – “банкротство во благо".

Однако, цены на недвижимость в Москве по-прежнему ниже, чем 17 лет назад (в долларах 2007/08). Три года назад офисному работнику, чтобы купить 1-к квартиру, нужно было 150 зарплат, сейчас – 80! Но купить он не может из-за высоких ставок. Если ставки в следующем году начнут снижать – цена сразу резко вырастет! И в это уже сейчас, на опережение, начали играть инвесторы в недвижимость.

Выводы

— Что купить? Никаких больших квартир в старых домах, там спроса нет от слова совсем. Только небольшие квартиры, рядом с метро, в современном доме, с качественным ремонтом! Новая Москва и МЦД!

— Снижение ставки в следующем году – резкий рост цен! А ставки начнут снижать, даже если инфляция не будет снижаться! Уже не ради борьбы с инфляцией, а в другой “борьбе” – со стагнацией! Стагнация – худший сценарий, падение экономики + инфляция. Если при этом добавится падение рубля – недвижимость улетит в космос! (Пример – Иран).

Так уж исторически у нас в стране сложилось: инвесторы родом из СССР в первую очередь покупают бетон и, возможно, они правы. А тут еще безумные слухи о возможной заморозке вкладов.

Да, никто не хочет повторения кризиса 90-х, никому не нужна гиперинфляция. Но придется выбирать между борьбой с инфляцией и экономикой. Те, кто не верит или боится фондового рынка – уже пошли покупать недвижимость.

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Наш бизнес -- образование.

ifitpro


#недвижимость


https://t.me/ifitpro

Что покупать?

​💡Инфляция и ключевая ставка растут. Что делать?
Начало: https://t.me/pensioner30/73071. Не покупать ВДО ( высоко-доходные облигации). Количество дефолтов будет расти. Причем возможно, что и у компаний с высоким рейтингом тоже и даже у государственных ( или почти) бумаг. Сегежа, М.Видео и другие в зоне риска. Хотя у Сегежи есть АФК, а у М.вмдео - SFI. Помогут, выкупят допэмиссию, дадут денег. Так же у меня есть вопросы к лизинговым компаниям, там тоже может быть все печально. Недавно была новость, что крупнейшие лизинговые компании России зафиксировали рост объемов изъятия спецтехники из лизинга на фоне сложностей с обслуживанием лизинговых договоров. Цены растут, платежеспособность компаний падает… Так же есть дефицит водителей и рост цен на обслуживание этой техники. Это касается компании Европлан. Сток изъятой техники лизинговой компании «Европлан» составляет сейчас порядка 2–3% от всего лизингового портфеля. Есть ещё Балтийский лизинг, ГТЛК и другие. Лучше изучить отчётность перед покупкой. При этом облигации лизинговых компаний и облигации Сегежи, М.Видео у меня есть. Такой вот парадокс). Будем посмотреть, возможно стоит от чего то избавиться. 🤷‍♂️
2. Флоатеры. Неплохой вариант, пока ставка высокая и растет. Лучше отдать предпочтение наиболее надёжным компаниям с минимальным долгом. Дочки Россетей, Ленэнерго как вариант. Долга нет и доходность неплохая. 3. ОФЗ. Интересно, но только когда будет понятно где дно или разворот. Пока наверно не стоит залетать на всю котлету, возможно сходим ниже. Короткие облигации могут дать доходность к погашению в районе 20 процентов. Более длинные выпуски – 17 процентов.
4. Акции.Акциям при высокой ставке тяжело расти. Везде где есть высокий долг – лучше пройти мимо. При высокой ставке эти компании в зоне риска. Те же М.Видео, Сегежа, ВК, Мечел, Русал, Эн+, АФК Система, МТС… Так же можно приготовиться к урезанию дивидендов. При высокой ставке выгоднее гасить долги, чем платить дивиденды. Соответственно акции уже не так интересны, когда див доходность значительно ниже ключевой ставки ( например 10-15 процентов). Больше могут дать ОФЗ или другие корпоративные бумаги. Опять же, если мы не смотрим на долгосрок... Интересными могут быть отдельные истории, которые растут при любом рынке: например IT – Яндекс, Астра. Или компании, которые необоснованно дешевые и имеют потенциал для роста. Так же некоторые компании решили на таком рынке заняться модернизацией и вкладывают деньги в себя (Северсталь). Это и хорошо и плохо: снижены дивиденды - плохо, компания инвестирует в своё будущее - хорошо. Да и в целом сейчас ситуация у металлургов не самая приятная. Так же в зоне риска остаются и застройщики.
5. Фонды ликвидности. Вариант неплохой. Пока ставка высокая, на этом можно заработать.
6. Вклады. А почему бы и нет? Сейчас есть вклады с процентной ставкой в районе 22-23 на полгода - год. 7. ЗО. Замещенные облигации. Нормальный вариант, можно заработать на девальвации рубля. ТИ пишут, что доходность может быть в районе 70-100 процентов. Но это бессрочные облигации и явно у них опять доходность сломалась, или у МосБиржи. По факту там реально получить доходность 10-17 процентов. Например: Пик 5 выпуск, ГТЛК ЗО27, ТМК 2027. Есть выпуски по надёжнее - Газпром ( национальное достояние) , но там доходность 12-13 %. Сам держу Газпром и Пик. Есть варианты, но чтобы это стало интереснее, то доходность должна ещё подрасти, а рубль - упасть. 🤷‍♂️
Итог:Нет одного правильного ответа, сейчас основная задача - это сохранить деньги. Для этого могут подойти и облигации (флоатеры) + замещающие, и отдельные акции ( например акции экспортёров, которые могут выиграть от девальвации). Плюс лучше иметь деньги, чем их не иметь - кэш, короткие облигации, фонды ликвидности, вклады. Возможно скоро опять начнётся распродажа. 🍎Главное - это избегать компаний с высоким долгом, им сейчас будет тяжелее всего. Причём и акциям и облигациям.

Что покупать?