Что не так с АПРИ, если доходность выше 60%? Определяем контрольные даты

Что не так с семейной ипотекой и какие компании под ударом?

С 1 октября 2026 года семейная ипотека работает по-новому. Главное изменение: ставка и лимит теперь зависят от количества детей и региона. Чем больше детей — тем ниже ставка и выше лимит. Но чтобы получить льготу, хотя бы один ребёнок должен быть младше 7 лет.

• В обычных регионах: один ребёнок — 10% (6 млн), двое — 8% (8 млн), трое — 6% (10 млн), четверо — 4% (10 млн), пятеро — 2% (10 млн).

• В столичных регионах ставки выше, но и суммы больше: один — 12% (12 млн), двое — 10% (15 млн), трое — 8% (18 млн), четверо — 6% (18 млн), пятеро — 4% (18 млн).

Срок субсидирования сократился. Теперь льготная ставка 15 лет вместе 30 лет. Дальше — рыночная. Правда, с ограничением: ставка не может быть выше меньшей из двух величин: ставка по договору плюс 4 п.п. или ключевая ставка ЦБ плюс 3 п.п.

Исключение — ИЖС. Если кредит на строительство дома, его завершение или покупку участка — ставка 6%.

Также ставку 6% можно сохранить двумя способами:

• Внести первоначальный взнос не менее 50% от стоимости жилья сразу.
• Снижение остатка долга до 50% в течение первого года → рефинансирование под 6%.

Кто пострадает сильнее всех?

• Самолёт #SMLT — главный кандидат на удар. Доля ипотеки в продажах — 68%, стройка в Московском регионе.

• А101 и ЛСР #LSRG тоже в столицах: А101 — Москва и область, ЛСР — 89% портфеля в Москве и Питере. Но у ЛСР ипотека — только 49%, плюс сегменты повыше. У А101 сегменты попроще, поэтому эффект будет ощутимее.

• Эталон #ETLN — доля ипотеки около 33%, плюс ориентация на бизнес-класс, где ипотека исторически ниже.

В регионах ужесточение не такое сильное, как в столицах, но всё равно заметное: проблема региональных застройщиков в том, что у них доля ипотеки в среднем выше, чем у столичных.

У Glorax #GLRX — 71%, у АПРИ #APRI — 76%, у Брусники — 78%. Так что более низкая ставка (8–10% в регионах против 10–12% в столицах). Чистый негатив для регионов окажется сопоставим со столичным.

Из актуального:

• 30% доходность — это плата за риск. Насколько опасны облигации Эталон?
• Что не так с облигациями АПРИ? И что сейчас с ними делать?
• Что от нас скрывает МГКЛ? И какие риски на себя мы берем?
• Полипласт подвергся распродаже. Стоит ли паниковать вместе со всеми?

Кто держится (ND/EBITDA < 1x):

• А101 — прибыль 6,3 млрд ₽, но она просела на 53,6% г/г, выручка –18,2%. Зато Debt/Equity 0,83x против 1,03x на конец 2025 года — лучший в выборке.

• ЛСР — ND/EBITDA 2,8x, убыток 57,6 млрд — это обесценение, а не дыра в кэше. Правда, кэш упал с 27,7 до 5,4 млрд, а краткосрочный долг вырос до 57,3 млрд. Зато единственный, кто удержал выручку в плюсе (+0,7%).

Средняя нагрузка (ND/EBITDA 2,5–3,5x):

• Брусника — по операционке отчёт лучший: выручка вдвое, EBITDA до 26,9 млрд, ND/EBITDA с 3,92x до 2,98x. Но чистый убыток 1,4 млрд второе полугодие подряд — дорогой долг съедает весь операционный рост. Ковенанты по нескольким кредитам нарушены.

• Глоракс — выручка +45%, EBITDA 8,6 млрд, а чистая прибыль 1,6 млрд — разницу съедают проценты, налоги и обесценение. Кэш 685 млн ₽ против краткосрочного долга 6,9 млрд.

• Сэтл — прибыль 4,2 млрд, проектный долг полностью закрыт эскроу (131,1 млрд долг / 138,7 млрд эскроу = 106%). Но корпоративный долг 74 млрд при кэше 4 млрд и краткосрочном долге 51,4 млрд.

Тяжелее (ND/EBITDA > 3,5x):

• Самолёт — отчёт самый тяжёлый: выручка –31%, убыток 22,3 млрд, FFO рухнул с 25 до 6,6 млрд. Компания напрямую говорит с банками о реструктуризации. Техдефолты в мае (три выпуска) и сентябре (БО-П20 с задержкой на день).

• Эталон — убыток 13,2 млрд второе полугодие подряд, ND/EBITDA с 4x до 5,5x; EBITDA закрывает лишь половину финрасходов. Если так пойдёт дальше, капитал уйдёт в минус.

• АПРИ — ND/EBITDA 4,2x при ковенанте с Альфа-Банком не более 4x. Купоны до 30,5% (YTM до 47%) при операционной прибыли 3,4 млрд за полгода. CFO –8,4 млрд, доля проектного финансирования 70,6%.

Что в итоге: Сектор чётко распался на три эшелона. А101 — с запасом прочности. ЛСР, Брусника, Глоракс, Сэтл — середняки с контролируемыми, но растущими рисками. Самолёт, Эталон, АПРИ — проблемные, и тут всё упирается в готовность банков поддерживать реструктуризацию.

Если хотите не упустить новые подборки и обзоры свежих выпусков, добро пожаловать в мой Телеграм-канал. Найти легко: @kitchen_invest в поиске — и вы там. Также подписывайтесь на MAX. Там делюсь авторскими обзорами по акциям, облигациям, фондам и вообще всем, что кажется интересным. Заходите, будет полезно.

'Не является инвестиционной рекомендацией

Бетон. Начало.

Стартовала моя стратегия "Бетон"
https://www.tbank.ru/invest/strategies/c091a478-4f96-4c7f-a413-bb0faac4a069/
длинную историю создания своего фонда "All in Beton", и почему он переродился в автоследование "Бетон" я описал в своём телеграм канале.
если коротко... суть - создать одну кнопку для частного инвестора, нажимая на которую он получал прокси на стройку (банк, девелопер, инфраструктура недвижимости в РФ).
$SMLT $PIKK $ETLN $GLRX $LSRG $APRI $DOMRF $CNRU

я сам точно так же как и вы на стратегию подписан и прошёл первые шаги пользователя, поэтому вот 4 шага упрощающих процесс:
1. лучше чтобы браузер был Яндекс (тогда не придётся устанавливать сертификаты)
2. нужен пустой, возможно новый счёт
3. решили закупаться на свой? внимательно! если на вашем брок.счёте стоят лимитные заявки их нужно убрать, и ваши бумаги брокер предложит продать, поэтому лучше пусть будет новый счёт
4. перенос средств между брок. счетами работает в Терминале
если что-то не понятно https://www.tbank.ru/invest/help/brokerage/account/strategy/turn-on/?card=q1 пишите в поддержку, там оперативно подскажут что и как делать.

Первый стрим уже на всех платформах 😈
Стратегия "Бетон"
RUTUBE: https://rutube.ru/video/1f795e5e655c2642fb5d1ca4ca89ead8/?playlist=1819516
VK: https://vkvideo.ru/video-226175879_456239021
ДЗЕН: https://dzen.ru/video/watch/6ab75a276744c434351ca1fc
YouTube: https://youtu.be/6fRpn534OjM

🪙 Минфин меняет условия Семейной ипотеки: Ставка по «Семейной ипотеке» с 1 октября составит от 2% до 12% в зависимости от числа детей и региона.

Самые выгодные условия для семей с 5 и 5+ детей для регионов. В Москве и Санкт-Петербурге условия хуже, зато размер ипотеки не 10, а 18 млн.
Видимо это должно как то увеличить рождаемость.
Застройщикам может стать тяжелее. Хотя изменение ипотеки уже в начале этого года привело к росту продаж у отдельных компаний. $APRI $SMLT $PIKK

Ну и как обычно, новые налоги.

🪙 В секторе горно-металлургического комплекса предлагается ввести налог для отдельных добывающих организаций в размере 30% от дополнительного дохода, полученного вследствие роста мировых цен в рублевом эквиваленте на твердые полезные ископаемые к уровню базового 2025 года (по золоту – 20%), — следует из предложений Минфина по бюджету.
$GMKN $PLZL $RUAL

🪙 Расходы на защиту объектов от дронов хотят включить в тарифы и налоги для россиян.
С таким предложением выступила ФАС. В инициативе говорится о включении в тарифы на электроэнергию затрат сетевых компаний на защиту от БПЛА, военизированную охрану, информационную безопасность и ремонт поврежденных сетей. $FEES

🪙 Минфин предложил облагать дивиденды, проценты по вкладам и доходы от ценных бумаг по единой прогрессивной шкале НДФЛ 13–22%

В общую налоговую базу также предлагается включить доходы от продажи имущества и дарения. Цель — унифицировать налогообложение доходов граждан. По мнению Минфина, это «соответствует целеполаганию введения прогрессивной шкалы НДФЛ».

Изменения не затронут вклады до 1 млн рублей и участников СВО. По оценке ведомства, унификация коснётся около 4 млн человек — не более 6% населения.

Что не так с облигациями АПРИ? И что сейчас с ними делать?

На облигационном рынке сейчас настоящий шторм. Одни в панике распродают всё подряд, поддавшись общему настроению. Другие, наоборот, видят в этом шанс — купить с хорошим дисконтом то, что ещё недавно торговалось выше номинала.

Последний раз облигации АПРИ #APRI и годовой отчёт мы разбирали на канале в мае. И уже тогда возникали обоснованные сомнения: ситуация с одним из выпусков на 2,6 млрд рублей оставила неприятный репутационный след, а долговая нагрузка компании вышла за пределы ковенантов. Чтобы лучше понимать, о чём идёт речь, можете взглянуть на этот разбор по ссылке.

В моём облигационном портфеле присутствует выпуск БО-002Р-11 $RU000A10CM06 В настоящее время он торгуется значительно ниже номинала, а доходность к погашению достигает 47,5%. Доля этого выпуска в портфеле — чуть больше 2%.

Толерантность к риску у меня высокая, поэтому я спокойно продолжаю отслеживать отчётные даты по ближайшим погашениям и драйверам, которые впоследствии должны помочь компании пройти этот сложный период. Держу без увеличения позиции.

Предлагаю вместе разобраться, что вызывает вопросы в новой отчётности АПРИ за первое полугодие 2026 года:

• Прибыль обвалилась. Чистая прибыль за первое полугодие 2026-го — всего 120,7 млн рублей, падение на 87,7%. Компания объясняет это цикличностью стройки: деньги лежат на эскроу-счетах и раскроются только после ввода домов.

• Долговая нагрузка высокая. Чистый долг — 48,68 млрд, отношение к EBITDA — 4,2х. При этом структура улучшается: краткосрочный долг сокращён с 25,5 до 16,57 млрд, доля длинных денег выросла до 70%.

• Операционный поток в минусе. Минус 8,38 млрд за полугодие. Объяснение — авансирование подрядчиков для фиксации цен на стройматериалы.

• Оферта 29 сентября по выпуску БО-002Р-03 на 750 млн. Рынок боится, что компания не справится с выкупом.

• Выход крупного игрока Из 14-го выпуска (5 млрд, размещён весной) предположительно выходят крупные держатели. Это обваливает цену и тянет за собой остальные выпуски.

Но не все так плохо, как может показаться:

• Выручка составила 12,01 млрд рублей (+29,5% г/г). Продажи выросли на 48% в квадратных метрах и на 54% в денежном выражении. Основной вклад внесли проекты «Притяжение» и вторая очередь «ТвояПривилегия» в Челябинске.

• Выручка (LTM) достигла 27,73 млрд рублей (+20,5% г/г) за счёт увеличения объёмов продаж на ключевых рынках — в Челябинской и Свердловской областях — и роста цены реализации.

• EBITDA (LTM) выросла на 67,9% до 11,54 млрд рублей. Рентабельность по EBITDA повысилась на 11,72 п.п. до 41,6%. Рост маржинальности обусловлен увеличением выручки, высокой маржинальностью признанных продаж, а также реализацией лотов в проектах с высокой степенью готовности.

Чего реально стоит опасаться — это падение спроса на облигации. Чем меньше спрос, тем тяжелее эмитенту будет размещать новые бумаги для рефинансирования старого долга, а это уже может стать настоящей проблемой для бизнеса. С подобной проблемой столкнулся эмитент Арлифт, которые не смог разместить новый выпуск облигаций (на 300 млн рублей).

Что по итогу: У АПРИ сильная операционная часть: выручка, продажи и маржинальность растут быстрее, чем у большинства конкурентов. Но финансовая конструкция остаётся хрупкой: долг обгоняет EBITDA, процентные расходы почти вровень с операционной прибылью, денежных средств мало, а денежный поток отрицательный.

Вся модель держится на двух опорах — своевременном вводе объектов (задерживается у 75% проектов) и постоянном доступе к рефинансированию. Если хотя бы одна даст сбой, кассовый разрыв станет реальностью.

Для держателей бумаг ключевые точки контроля — 29 сентября (оферта) и 3 ноября (погашение). Если оба события пройдут без сбоев, доверие к эмитенту начнёт восстанавливаться.

Если хотите не упустить новые подборки и обзоры свежих выпусков, добро пожаловать в мой Телеграм-канал. Найти легко: @kitchen_invest в поиске — и вы там. Также подписывайтесь на MAX. Там делюсь авторскими обзорами по акциям, облигациям, фондам и вообще всем, что кажется интересным. Заходите, будет полезно.

В следующих постах разберём ситуацию в МГКЛ, КЛВЗ, БалтЛизинге и других эмитентах, которые — кто случайно, а кто вполне закономерно — попали под распродажу. Так что не пропустите.

'Не является инвестиционной рекомендацией