Что не так с облигациями АПРИ? И что сейчас с ними делать?
На облигационном рынке сейчас настоящий шторм. Одни в панике распродают всё подряд, поддавшись общему настроению. Другие, наоборот, видят в этом шанс — купить с хорошим дисконтом то, что ещё недавно торговалось выше номинала.
Последний раз облигации АПРИ #APRI и годовой отчёт мы разбирали на канале в мае. И уже тогда возникали обоснованные сомнения: ситуация с одним из выпусков на 2,6 млрд рублей оставила неприятный репутационный след, а долговая нагрузка компании вышла за пределы ковенантов. Чтобы лучше понимать, о чём идёт речь, можете взглянуть на этот разбор по ссылке.
В моём облигационном портфеле присутствует выпуск БО-002Р-11 $RU000A10CM06 В настоящее время он торгуется значительно ниже номинала, а доходность к погашению достигает 47,5%. Доля этого выпуска в портфеле — чуть больше 2%.
Толерантность к риску у меня высокая, поэтому я спокойно продолжаю отслеживать отчётные даты по ближайшим погашениям и драйверам, которые впоследствии должны помочь компании пройти этот сложный период. Держу без увеличения позиции.
Предлагаю вместе разобраться, что вызывает вопросы в новой отчётности АПРИ за первое полугодие 2026 года:
• Прибыль обвалилась. Чистая прибыль за первое полугодие 2026-го — всего 120,7 млн рублей, падение на 87,7%. Компания объясняет это цикличностью стройки: деньги лежат на эскроу-счетах и раскроются только после ввода домов.
• Долговая нагрузка высокая. Чистый долг — 48,68 млрд, отношение к EBITDA — 4,2х. При этом структура улучшается: краткосрочный долг сокращён с 25,5 до 16,57 млрд, доля длинных денег выросла до 70%.
• Операционный поток в минусе. Минус 8,38 млрд за полугодие. Объяснение — авансирование подрядчиков для фиксации цен на стройматериалы.
• Оферта 29 сентября по выпуску БО-002Р-03 на 750 млн. Рынок боится, что компания не справится с выкупом.
• Выход крупного игрока Из 14-го выпуска (5 млрд, размещён весной) предположительно выходят крупные держатели. Это обваливает цену и тянет за собой остальные выпуски.
Но не все так плохо, как может показаться:
• Выручка составила 12,01 млрд рублей (+29,5% г/г). Продажи выросли на 48% в квадратных метрах и на 54% в денежном выражении. Основной вклад внесли проекты «Притяжение» и вторая очередь «ТвояПривилегия» в Челябинске.
• Выручка (LTM) достигла 27,73 млрд рублей (+20,5% г/г) за счёт увеличения объёмов продаж на ключевых рынках — в Челябинской и Свердловской областях — и роста цены реализации.
• EBITDA (LTM) выросла на 67,9% до 11,54 млрд рублей. Рентабельность по EBITDA повысилась на 11,72 п.п. до 41,6%. Рост маржинальности обусловлен увеличением выручки, высокой маржинальностью признанных продаж, а также реализацией лотов в проектах с высокой степенью готовности.
Чего реально стоит опасаться — это падение спроса на облигации. Чем меньше спрос, тем тяжелее эмитенту будет размещать новые бумаги для рефинансирования старого долга, а это уже может стать настоящей проблемой для бизнеса. С подобной проблемой столкнулся эмитент Арлифт, которые не смог разместить новый выпуск облигаций (на 300 млн рублей).
Что по итогу: У АПРИ сильная операционная часть: выручка, продажи и маржинальность растут быстрее, чем у большинства конкурентов. Но финансовая конструкция остаётся хрупкой: долг обгоняет EBITDA, процентные расходы почти вровень с операционной прибылью, денежных средств мало, а денежный поток отрицательный.
Вся модель держится на двух опорах — своевременном вводе объектов (задерживается у 75% проектов) и постоянном доступе к рефинансированию. Если хотя бы одна даст сбой, кассовый разрыв станет реальностью.
Для держателей бумаг ключевые точки контроля — 29 сентября (оферта) и 3 ноября (погашение). Если оба события пройдут без сбоев, доверие к эмитенту начнёт восстанавливаться.
Если хотите не упустить новые подборки и обзоры свежих выпусков, добро пожаловать в мой Телеграм-канал. Найти легко: @kitchen_invest в поиске — и вы там. Также подписывайтесь на MAX. Там делюсь авторскими обзорами по акциям, облигациям, фондам и вообще всем, что кажется интересным. Заходите, будет полезно.
В следующих постах разберём ситуацию в МГКЛ, КЛВЗ, БалтЛизинге и других эмитентах, которые — кто случайно, а кто вполне закономерно — попали под распродажу. Так что не пропустите.
'Не является инвестиционной рекомендацией
Посты по ключевым словам
Победа в торгах и теперь - вопросы
Победа в торгах по банкротству. Дилемма. 🤔
Обещал — рассказываю.
Всегда мне было интересно, каково это — победить в торгах по банкротству. И знаете что? Увы и ах… 😅 Я всё-таки испытал это чувство. Оказывается, победить таки можно!
Короче, в аукционе за объект в Московской области — Я ВСЁ-ТАКИ ПОБЕДИЛ 🏆🎉
7 635 000 ₽ или 122 750 ₽ за квадратный метр (округлил).
Квартира — 3 комнаты, 62,2 м². Находится в МО, г. Химки, мкрн Сходня.
В старой панельке. Продавец — Банк ВТБ.
И вы знаете, после работы я поехал её смотреть. Процесс проходит так:
Банк со мной связался и сообщил о победе ✅
Я договорился с представителем банка о встрече и демонстрации квартиры. (Кстати, максимально адекватный и приятный мужик по имени Макс. Видимо, все Максы — топовые ребята 😎)
После работы, в прекрасную пятницу, почапал встречаться с банковским представителем.
Он сразу предупредил: квартира стоит давно. Жили в ней, кажется, семья армян. В какой-то момент муж умер, кредит взяли под залог этой квартиры, жена платить одна не смогла. Вот квартиру и отжали. Ситуация в целом типичная, подобного имущества много.
Приезжаю я значит на место, осмотрелся вокруг. Локация действительно ну просто «бомба» 💣 — я таких вариантов, по-моему, даже представить не мог! От станции Сходня 6 минут быстрым шагом (с этой станции до Москвы меньше 30 минут). От дома также 5 минут до автобусных остановок, которые едут к крупным ТЦ, в том числе к МЕГА Химки. Вокруг дома — 3 лицея, детские сады, поликлиники (детская и взрослая), магазины, парк. Причём всё это в шаговой доступности — до любого объекта 5–7 минут идти в среднем. 🏫🛍️🌳
А у меня, собственно, в чём идея была?
Взять ипотеку, подшаманить квартиру, убрать плесень, которая там образовалась (ибо крыша текла какое-то время, а это последний этаж, технического этажа в доме нет). Ну и перепродать это дело. Менеджер ВТБ немного «нагнал жути»: мол, в квартире просто жесть и ппц как всё плохо. А оказалось — вполне приличная квартира! Запашок, конечно, неприятный, но это всё поправимо 💨
Полы в целом нормальные. 3 раздельные полноценные комнаты. Но вот кухня — примерно 4 квадрата. Не знаю, кто так делал кухни, но, по-моему, нужно быть полным до… чтобы в 3-комнатной квартире кухню 4 метра сообразить 😂😅
Плесень по углам и правда имеется, видок так себе, но вроде тоже поправимо. Это же панели. Хотя, учитывая, что дом 1971 года постройки, не удивительно, что всё так.
Короче, в этой локации ценники на квадрат начинаются примерно от 150 000 ₽ — и это в квартирах с очень старым ремонтом.
Калькулятор мне говорил сначала:
7 635 000 ₽ + где-то 400 000 ₽ на ремонт (максимально простой, вместе с материалами).
Грубо говоря, ещё 500 000 ₽ уйдёт на проценты по ипотеке (я взял 6 месяцев на цикл продажи).
Итого ~8 500 000 ₽ — закупка.
Выставить планировал за 9 990 000 ₽, а дальше — торговаться, если что.
Короче, потенциальная прибыль за полгода — от 1,5 млн и ниже.
С юридической точки зрения всё проверил — чистота полная, осталось только официальные подтверждения получить по отсутствию долгов по ЖКХ. На словах вроде всё чисто.
И вот я не знаю: вписываться ли в тему? 🤷♂️
Оптимизм — это хорошо, но вроде и рисков много… Время подумать у меня — неделя. Нужно будет 1,5 млн на первоначалку — и вперёд.
Такая история.
Жду вашего мнения в комментариях 👇
Важные новости и подробности — не только тут.
Подписывайтесь, чтобы не пропустить! 🔔🚀
P.S. Можно сказать я пытаюсь стать почти девелопером. Даже не знаю, кто лучший застройщик?
Кстати, рядом куча Самолёта, Пика и ФСК новых - конкурировать в том числе с ними придется.
$SMLT $PIKK $GLRX $ETLN $APRI
#торги
#застройка
#квартира
Почему АПРИ может стать тёмной лошадкой на рынке недвижимости?
Росстат рапортует о росте ввода многоквартирных домов, но, как мы с вами знаем, в любой индустрии есть свои лидеры и аутсайдеры. Сегодня на моём столе лежит отчётность одного из динамичных игроков сектора — компании АПРИ. Давайте вместе посмотрим, что показал бизнес по МСФО за первый квартал 2026 года.
💼 Итак, выручка компании в отчётном периоде увеличилась на 33,5% до 6,6 млрд рублей. Первые два месяца года порадовали высокими продажами — во многом из-за ограничений по семейной ипотеке. В марте рынок немного замедлился, но итоги квартала выглядят сильно.
Поддерживать продажи на приемлемом уровне помогают новые инструменты стимулирования. Например, один из банков-партнёров предлагает ипотеку под 7% на семь лет, что генерирует отличный приток клиентов. При этом сам эмитент очень осторожно подходит к рассрочкам. В отличие от многих конкурентов, компания использует этот инструмент лишь в премиальном сегменте, где проще оценить платёжеспособность заёмщиков. В эконом-сегменте риски невозврата слишком высоки, и менеджмент АПРИ это прекрасно понимает.
📊 Пожалуй, один из самых важных показателей — это EBITDA LTM, которая увеличилась на 33,8% до 10,3 млрд рублей. Компания делает ставку на продажи жилья на высоких стадиях готовности — этот подход напрямую конвертируется в высокую маржинальность бизнеса.
В минувшем году компания начала активную работу по оптимизации долгового портфеля, замещая краткосрочные обязательства долгосрочными, и намерена продолжить эту работу в текущем году. На текущий момент показатель «чистый долг/EBITDA» составляет 4,1х.
Эмитент представил сильные финансовые результаты за первый квартал, и теперь возникает закономерный вопрос: а что ждать дальше?
В целом потенциал для роста сохраняется. Семейная ипотека по-прежнему поддерживает спрос на стабильном уровне. Но что ещё интереснее — с каждым снижением ключевой ставки ЦБ начинает просыпаться рыночная ипотека. Невозможно бесконечно откладывать решение жилищного вопроса. По данным ЦБ, в апреле 2026 года выдача ипотеки по рыночным ставкам была почти в 4 раза выше прошлогоднего уровня и на треть выше уровня 2024 года, когда ипотечные ставки были ниже.
АПРИ трансформируется из регионального в федерального девелопера и ставит своей целью войти в топ-10 девелоперов страны к 2028 году. Планы амбициозные, и что-то мне подсказывает, что они реализуются. Каждый новый отчёт компании меня в этом убеждает.
❗️Не является инвестиционной рекомендацией
❤️ Ваш лайк - лучшая мотивация для меня публиковать аналитику. Спасибо
$APRI



