АПРИ — российская девелоперская компания, один из ведущих застройщиков Челябинской области. Специализируется на строительстве жилой и коммерческой недвижимости, работает в формате комплексного развития территорий. Основные проекты сосредоточены в Челябинске и Екатеринбурге, Владивостоке, Железноводске и Санкт-Петербурге.

Компания в цифрах:

• #2 в Челябинской области по объему текущего строительства с долей рынка 11%
• 900 тыс. м² жилья построено с 2014 года
• 68% акций принадлежат главным бенефициарам: Тимофею Карабинцеву, Лидии Букреевой и Алексею Овакимяну.

Структура выручки:

• 96% продажа жилых и нежилых помещений
• 4% продажа прав на реализацию строительных проектов

Продажа жилых и нежилых помещений

Основной доход компания получает от продажи недвижимости. Проекты реализуются по принципу «город в городе», где жилье, инфраструктура и сервисы находятся в шаговой доступности.

Структура продаж:

• 58% комфорт-класс
• 33% эконом-класс
• 9% элитный сегмент

АПРИ использует гибридную бизнес-модель, сочетая Asset-Light с традиционным девелопментом. Компания владеет земельным банком площадью 3 млн кв. м, управляет проектированием и реализацией, но передаёт строительство подрядчикам. Проекты полностью обеспечены землёй до 2034 года, после чего потребуется покупка новых участков.

Структура сделок по способу оплаты:

• 59% льготная ипотека
• 40% наличные расчеты
• 1% рыночная ипотека

Основной объем продаж формируется за счет льготных программ. Ключевую роль играет семейная ипотека, также используются программы с господдержкой, IT ипотека и военная ипотека.

Партнёрство с подрядчиками

Компания финансирует подрядчиков для закупки основного материала, но ключевое сырье и расходные материалы предоставляет сама по давальческой схеме. Подрядчики самостоятельно покрывают затраты на персонал и общие расходы. В работе задействовано множество подрядчиков, и доля каждого из них составляет не более 10% от общего объема работ.

Себестоимость строительства у компании АПРИ составляет 56% от выручки. Это на 30% ниже, чем у конкурентов в Челябинской области. (Треста Магнитострой – 94%, у СК ЛЕГИОН – 86%, у ЭкоСити – 73%.)

Производство и инновации

В составе компании работает собственное производство стройматериалов, выпускающее бетон, арматуру, железобетонные модули и облицовочные материалы.

Компания АПРИ применяет 3D-печать в строительстве Фанпарка. Технология используется для создания малых архитектурных форм (скамейки, беседки, фонтаны), объектов общего пользования (павильоны, навесы, санитарные узлы) и коммерческих зданий (кафе, рестораны, магазины). Для этого приобретён российский 3D-принтер большого формата, работающий на специальных бетонных смесях с добавками для прочности и устойчивости.

Проекты

Самый узнаваемый проект - «Грани» в Челябинске. Жилой комплекс бизнес-класса с современной архитектурой. Также выделяется курорт «ФанПарк», объединяющий горнолыжный комплекс, термальную зону и гостиницы.

Коммерческая недвижимость

АПРИ интегрирует коммерческую недвижимость в свои жилые проекты. Это офисные и торговые помещения, встроенные в жилые кварталы.

Компания также создает объекты street retail — торговые площади на первых этажах жилых комплексов, которые пользуются спросом у малого и среднего бизнеса. Их продажа приносит дополнительную прибыль, а наличие магазинов, ресторанов и других коммерческих объектов повышает ценность жилья для покупателей.

Продажа прав на реализацию строительных проектов

Компания разрабатывает проекты, получает разрешения и частично передаёт права другим участникам, сохраняя долю в управлении. Пример — сотрудничество с «Сбербанк Инвестиции» для застройки 150 тыс. м² жилья в Ленинградской области. Такой подход позволяет АПРИ ускорять развитие, привлекать финансирование и расширять географию присутствия.

Unit-экономика

Средняя цена 1 м² составляет ₽147 тыс., из которых компания получает ₽14 тыс. чистой прибыли. Затраты составляют ₽133 тыс.:

• ₽82 тыс. строительно-монтажные работы, материалы, услуги подрядчиков
• ₽31 тыс. проценты по кредитам и облигациям
• ₽10 тыс. реклама и продвижение объектов
• ₽5 тыс. ИТ, юридические и бухгалтерские услуги
• ₽5 тыс. налог на прибыль.

Эскроу счета покрывают 22% проектного финансирования в среднем за 3 года. За последний год покрытие снизилось до 17%, что говорит о более активном привлечении заемных средств под новые проекты.

Компания АПРИ появилась в 2014 году благодаря группе инвесторов во главе с Тимофеем Карабинцевым. Их идея была простой – строить удобное и доступное жилье в Челябинской области, развивая целые районы, а не отдельные дома.

Первым большим проектом стал жилой комплекс "Парковый-2", где за год возвели 22 многоэтажки на 185 тысяч м². В 2017 году в Челябинске был запущен проект "Чурилово. Квартал у озера", который добавил городу 76 тысяч квадратных метров нового жилья.

В 2021 году компания вошла в Екатеринбург с проектом "ТвояПривилегия" – это малоэтажные дома с удобной инфраструктурой. Через год АПРИ запустила "Притяжение" – загородный жилой комплекс, который объединил жилье и зоны отдыха.

В 2023 году АПРИ начала строить на острове Русский в Приморском крае. В том же году компания выпустила облигации на 750 млн рублей со сроком обращения 4 года и фиксированным купоном 24% годовых.

30 июля 2024 года АПРИ вышла на IPO на Московской бирже. Компания привлекла ₽880 млн, которые были направлены на развитие бизнеса и запуск новых проектов

Лидерство в регионе

АПРИ входит в число крупнейших застройщиков Челябинской области и занимает 11% рынка первичного жилья. Сильные позиции в домашнем регионе помогают компании лучше понимать спрос, быстрее запускать новые проекты и удерживать стабильные продажи.

Гибкость в закупках

АПРИ через дочерние компании производит стройматериалы, что снижает издержки и минимизирует зависимость от поставщиков.

Сокращение льготной ипотеки

После завершения массовой льготной ипотеки и ужесточения условий по другим программам спрос на новостройки замедлился. Доля ипотечных сделок у АПРИ снизилась с 90% до 59%. Дальнейшее сокращение льготных программ может напрямую ударить по спросу и замедлить продажи.

Рост себестоимости

За последние 3 года себестоимость строительства растет на 12% в год. При этом спрос на квартиры падает из-за падение реальных доходов населения.

Высокая долговая нагрузка

Компания активно растет за счет кредитов: общий долг составляет ₽41 млрд, из которых ₽33 млрд — проектное финансирование. При этом средства на эскроу счетах покрывают только 17% этих кредитов, а чистый долг в 4,5 раза больше годовой операционной прибыли. Значительная часть денег уходит на обслуживание долга, поэтому при снижении продаж прибыль начнет сокращаться.

Вырастет ли спрос на жилье в Челябинской области?

Насколько могут измениться продажи компании при сокращении льготной ипотеки?

Как компания планирует расширение в других регионах?