Коллективные инвестиции идут в «цифровую недвижимость»: как закон о ЦОД ускорит рынок
Бурный рост спроса на ЦОД и дефицит мощностей
Стремительная цифровизация экономики подпитывает взрывной рост спроса на услуги ЦОД. По данным BusinesStat, за последние пять лет оборот российского рынка ЦОД увеличился в 2,5 раза: с 42,9 млрд руб. в 2020 году до 113,1 млрд руб. в 2024-м. Особенно резким был скачок в 2021 году (+52% по выручке) с вводом рекордных 5000 новых стоек.
Хотя в 2022-м темпы замедлились (≈+29%) из-за санкционного дефицита импортного оборудования и ухода части иностранных клиентов, отечественные операторы быстро адаптировались к новым условиям. Уже в 2023–24 годах инвестиции в строительство и модернизацию ЦОД возобновились на значительном уровне.
По оценке iKS-Consulting, суммарное количество коммерческих стоек в России к концу 2023 года достигало 70 300 (рост на ~21% за год). В 2024 году рынок продолжил рост двузначными темпами – несмотря на все сложности, спрос на площадки обработки данных остается устойчиво высоким.
Однако столь бурный рост обнажил проблему: мощностей не хватает, особенно в Москве. В Московском регионе практически исчерпаны предложения крупных блоков для новых клиентов. Свободной емкости там осталось не более ~1400 стоек (около 5% от объема) по оценкам экспертов, и вакантность стремится к нулю. В столице энергетическая и площадная инфраструктура перегружены: получение новых больших подключений затруднено, а подходящих площадок мало. Девелоперы не торопятся запускать новые проекты – в том числе из-за высокой ключевой ставки и длительного цикла окупаемости ЦОД.
Указанная выше ситуация фокусирует внимание на регионах. В столице спрос IT-гигантов уже превысил возможности, и многие вынуждены строить собственные дата-центры «вынужденно, а не потому, что это эффективно или выгодно», отмечают участники рынка. Теперь рост рынка неизбежно смещается в другие субъекты РФ, где пока есть относительно дешёвое электричество, земля и налоговые льготы. Развитие надежных узлов хранения данных в регионах не только снимет нагрузку с Москвы, но и сократит цифровое неравенство в стране – именно на это нацелены государственные инициативы.
Крупнейшие операторы уже идут в регионы. «Ростелеком» в июне 2025 запустил новый ЦОД в Нижнем Новгороде.
«Росэнергоатом» планирует модульные ЦОД при других АЭС (Балаковская, Смоленская), проекты анонсированы в Иннополисе (Татарстан) и др. Тем не менее строительство одного крупного дата-центра (на несколько тысяч стоек) занимает 1,5–2 года, а потребности растут уже сейчас. Значит, требуются новые механизмы ускоренного привлечения капитала в отрасль.
Новый закон о ЦОД: стимул для инвестиций
В июле 2025 года Госдума приняла закон о регулировании дата-центров, который призван создать прозрачные «правила игры» для рынка и облегчить приток инвестиций. Впервые на законодательном уровне дано определение ЦОД как самостоятельного объекта связи, со всеми вытекающими последствиями. Закон (поправки в ФЗ «О связи», вступит в силу 1 марта 2026 г.) обязывает Минцифры вести реестр всех дата-центров в стране и устанавливать требования к ним и их владельцам. В реестр войдут только ЦОД на территории РФ, и размещение криптомайнинга в таких центрах официально запретят.
Ключевой экономический стимул – дата-центры включили в перечень объектов, которые можно строить по концессионным соглашениям и через механизмы государственно-частного партнёрства. Проще говоря, теперь региональные власти и госкомпании смогут заключать с инвесторами соглашения о создании ЦОД на условиях долгосрочной концессии. Это приравнивает ЦОД к инфраструктурным объектам (дороги, трубопроводы и пр.) и открывает доступ к новому капиталу: инфраструктурным фондам, пенсионным деньгам, участию институтов развития. В пояснительной записке прямо отмечено, что закон должен стимулировать строительство ЦОД в отдалённых регионах для устранения цифрового неравенства – то, о чём мы говорили выше. Таким образом, государство демонстрирует заинтересованность в расширении сети дата-центров по всей стране и готово разделить риски развития этого капиталоёмкого сектора.
Кроме того, упрощается деятельность самих операторов ЦОД. Раньше многие из них вынужденно получали лицензии операторов связи (хотя, по сути, предоставляют IT-инфраструктуру). С введением в закон понятия ЦОД профильные компании смогут отказаться от лишних телеком-лицензий и перейти на свой собственный код ОКВЭД, действуя в правовом поле как дата-центры. Это снизит административные барьеры и издержки. Ожидается и смежная поддержка: по данным СМИ, Минпромторг разрабатывает отдельный механизм господдержки проектов ЦОД (вероятно, субсидии по оборудованию или капексу). Совокупность мер – от регуляторной определенности до потенциальных льгот – делает отрасль более предсказуемой и привлекательной для инвесторов. Если раньше вложения в ЦОД считались нишевым предприятием, понятным лишь IT-компаниям, то теперь дата-центры фактически признаны полноценным классом инфраструктурных активов.
ЗПИФы и коллективные инвестиции: потенциал нового сегмента
Показательной в 2024 году является сделка «Ростелекома» – в которой продавцом выступил закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости. Фонд «Рентал ПРО» изначально приобрёл готовый ЦОД, чтобы затем выгодно продать его стратегическому покупателю, распределив доход среди пайщиков. Цена сделки составила 26.3 млрд. руб.
Указанный кейс продемонстрировал эффективность модели коллективных инвестиций в секторе ЦОД. По сути, ЗПИФ выполнил роль девелопера/инкубатора: аккумулировал средства инвесторов, вложил их в высокотехнологичный объект, а на выходе получил прибыль около 1,7% к сумме сделки (более 18% годовых за период владения). Теперь, с принятием профильного закона, можно ожидать, что подобных фондов станет больше.
Новые законодательные нормы и инициативы облегчают структурирование проектов ЦОД – в том числе через паевые фонды – и снижают регуляторные риски. Сами участники рынка уже высказываются, что ЗПИФ – оптимальный инструмент коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость и инфраструктуру, включая дата-центры. Управляющие компании отмечают, что правильная стратегия таких фондов позволяет получить доходность выше, чем в жилой недвижимости: по оценкам, окупаемость проектов ЦОД может давать ~9% годовых или больше, что превышает типичные 5–7% на жилищной аренде. При этом контракты с клиентами дата-центров обычно долгосрочные (на 5–10 лет), а загрузка объектов близка к максимальной даже на этапе запуска. Иными словами, качественный ЦОД генерирует стабильный денежный поток, соизмеримый с объектами складской или офисной недвижимости, но на фоне быстрого роста данных имеет ещё и высокий потенциал увеличения стоимости.
Каков возможный масштаб сегмента ЦОД «упакованных» в ЗПИФ?
Если сегодня доля коллективных инвестиций (через фонды, синдикаты и т.п.) на рынке ЦОД пока невелика, то уже через несколько лет она может существенно вырасти. Объем необходимых вложений колоссален: по оценкам, суммарная потребность в электроэнергии российских ЦОД к 2028 году возрастёт почти втрое – с текущих ~0,84 ГВт до 2,34 ГВт. Чтобы обеспечить этот рост мощностей, потребуется строительство десятков новых дата-центров общей вместимостью порядка 70–80 тыс. стоек (что примерно удвоит текущие 70 тыс.).
Исходя из среднерыночной стоимости строительства ~5 млн руб. на стойко-место, инвестиции на такое расширение могут превысить 300–400 млрд руб. до конца десятилетия. Очевидно, ни один оператор в одиночку не профинансирует все проекты – особенно в условиях дорогого кредита. Значит, в игру должны активнее включиться инвестиционные фонды и институциональные игроки. Если хотя бы четверть указанной суммы (скажем, ~100 млрд руб.) будет аккумулирована через ЗПИФы и аналогичные механизмы, это позволит запустить 8–10 крупных региональных ЦОД в ближайшие годы.
Для инвесторов участие в таких фондах – шанс войти в востребованный «цифровой девелопмент» без необходимости самостоятельно разбираться в технических нюансах. А для отрасли – приток «длинных» денег на строительство там, где это больше всего нужно (за пределами перегретой Москвы).
Первые ласточки уже есть. Помимо «Рентал ПРО», на рынке работают другие ЗПИФ, ориентированные на коммерческую недвижимость и инфраструктуру (например, фонды под управлением «Сбер Управление Активами», УК «Сфера» и др.), которые присматриваются к дата-центрам. Не исключено появление специализированных фондов только под ЦОД – тем более что закон теперь позволяет сочетать разные схемы финансирования (аренда, концессия, лизинг оборудования) в рамках одного проекта.
Особенно перспективна модель, когда региональные власти выступают партнером (через ГЧП) и гарантированным якорным клиентом (перенос на новый ЦОД государственных информационных систем). В таком случае риски для инвесторов снижаются, а отдача становится более предсказуемой. Кроме того, IPO профильных “дочек” – ещё один канал коллективных инвестиций.
«Ростелеком» уже рассматривал возможность размещения миноритарного пакета акций своего подразделения «Ростелеком-ЦОД», что позволило бы широкой группе инвесторов вложиться в этот бизнес. Пока решение об IPO отложено из-за конъюнктуры, но сам сигнал важен: отрасль становится достаточно зрелой, чтобы привлекать капитал через рынок.
#ЦОД #инвестиции #ЗПИФ #недвижимость
