Девелоперы стойко проходят этот кризис

Продолжение обзора ГК Самолет...

⚖️ Что касается недавних обысков, то здесь Акиньшина назвала проверки стандартной процедурой и подчеркнула, что компания успешно исполняет обязательства перед покупателями и партнерами — включая продажу земельных участков и повышение капитализации активов. Утверждается, что уголовное дело было закрыто спустя сутки после возбуждения. Прокуратура признала средства, направленные на строительство объектов, законными.





⚠️ Основные риски компании:

💳 Кредитный. Некоторые предложения предусматривают рассрочку сроком до трех лет, что отрицательно влияет на пополнение эскроу-счетов и обслуживание задолженностей. Тем не менее, компания не делает упор на такой формат продаж, осознавая все связанные с ним сложности. Рассрочка переведенана ежемесячную форму платежей, и в целом ее доля составляет до 25% от общего портфеля.

🔀 Риск ликвидности. Управляя денежными потоками и финансированием строительства через проектное финансирование, компания минимизирует влияние этого риска. Эффективное управление процентными обязательствами предотвращает проблемы с обслуживанием долга. Использование рубля в расчетах нейтрализует возможные санкции против контрагент-банков.

🔣 Процентный. Управление балансом между фиксированными и плавающими долговыми обязательствами осуществляется менеджментом на основании опыта и обоснованного анализа. Ключевой задачей остается обеспечение покрытия проектного финансирования средствами эскроу. Чтобы ускорить пополнение эскроу-счетов, реализуется точечная сдача объектов. Компании необходимо контролировать поступление средств на эскроу и получение банковских ресурсов, что позволяет сократить процентные затраты.

💱 Валютный. Этот риск практически отсутствует, так как вся деятельность компании проходит в рамках российского рынка.

🤔 Прочие. Среди средних и долгосрочных факторов выделяется формирование резервного незавершенного строительства (РНС). Наращивание таких запасов связано с ожиданиями снижения стоимости проектного финансирования, что откроет возможность дальнейшего развития. Но это вызывает опасения, ведь аналогичные стратегии применяют и другие участники рынка, что создает риски завышения цен и трудностей с реализацией квадратных метров. Высокая стоимость финансирования пока ограничивает возможность активных действий.

❗ Компания продолжает иметь на балансе дорогостоящий и трудоемкий в обслуживании банковский долг. Однако в процессе управления заемными обязательствами предприятие одновременно привлекает публичный долг и погашает банковские кредиты. Как пояснили представители руководства, такая стратегия имеет очевидные преимущества, особенно с точки зрения операционной эффективности. Это самый основной риск.





📌 Итог

🏦 Сегодня основной стратегический вызов для застройщика состоит в дальнейшем ожидании снижения ключевой ставки до приемлемого уровня и восстановлении отложенного потребительского спроса, который был подавлен в период экономической нестабильности. Это оказывает непосредственное положительное воздействие на стоимость заимствования компании.

✅ На данный момент серьезных признаков дефолта не наблюдается, а наличие высоких кредитных рейтингов («A» от АКРА и «A+» от НКР) подчеркивает финансовую устойчивость компании.

🎯 ИнвестВзгляд: Ситуация улучшается, однако закредитованность отталкивает. Идеи здесь нет.

📊 Фундаментальный анализ: 🟰 Держать - деятельность компании стабильна, идет развитие новых направлений, но в финансовой части долговая нагрузка оказывает давление.

💣 Риски: ⛈️ Высокие - долговая нагрузка, зависимость от регуляторов и недостаточный запас ликвидности делают компанию уязвимой в условиях экономической нестабильности.

💯 Ответ на поставленный вопрос: Ситуацию нельзя назвать плачевной, но долговая нагрузка и зависимость от внешних факторов создают серьезные препятствия для быстрого восстановления.





👇 Реакции к посту приветствуются.





$SMLT #SMLT #строительство #недвижимость #финансы #инвестиции #девелопмент #Самолет #IPO #Развитие #Бизнес #Стратегия

Строительная империя терпит удар: удастся ли Самолету взлететь снова ⁉️

💭 Оценим устойчивость бизнеса и детально разберём существующие риски...





💰 Финансовая часть

📊 Доход компании за 2024 год увеличился на 32% по сравнению с 2023 годом, достигнув отметки в 339,1 миллиарда рублей. Несмотря на значительное замедление спроса на жилье в новостройках во второй половине 2024 года, обусловленное такими причинами, как повышение ключевой ставки Центробанка и завершение программы льготного ипотечного кредитования.

🧐 Первый квартал текущего года продемонстрировал успешное выполнение запланированных показателей: реализация недвижимости составила 98% от утвержденного бюджета квартала, при этом средний уровень цен на квадратный метр вырос дополнительно на 3% относительно аналогичного периода прошлого года. Это подтверждает относительную стабильность динамики продаж в начале 2025 года, несмотря на сохраняющиеся жесткие условия кредитно-денежной политики. Маржа по показателю EBITDA снизилась вследствие того, что темпы роста издержек оказались выше темпов увеличения доходов, что является общей тенденцией для большинства отраслей экономики.

💳 На конец 2024 года отношение чистого долга компании, скорректированного на остатки денежных средств на счетах эскроу и задолженность покупателей, составляло 1,88х. Динамика показывает умеренный рост долговой нагрузки, однако при нормализации объемов строительства и продаж ожидается постепенное снижение долговых обязательств.

➕ Proptech-компания «Плюс», принадлежащая ГК Самолет, представила свою первую отчетность по международным стандартам (МСФО) за 2024 год. Выручка составила 8,6 млрд рублей, прибыль — 1,14 млрд рублей. Этот первый официальный релиз отчетности стал важным этапом подготовки к будущему выходу на IPO. Летом 2024 года компания провела pre-IPO, в ходе которого привлекла 825 млн рублей. В начале июня 2025 года акции начали обращаться на внебиржевом рынке.





✔️ Операционная часть

🏢 В текущем году планируется запуск 33 новых строительных проектов, охватывающих всю территорию страны — от Калининграда до Приморья. Эти проекты ориентированы на регионы с высоким спросом и активными продажами, поскольку вывод менее востребованных объектов в современных рыночных условиях экономически неэффективен.

🤵‍♂️В официальном сообщении компании подчеркивается, что начат процесс освоения девелоперских проектов в Арктическом регионе и на Сахалине. Число субъектов федерации, где реализуются активные строительные проекты, увеличилось до десяти. Более того, восемь городов находятся на стадиях проектирования и редевелопмента.

🧐 Кроме того, компания совместно с Российским аукционным домом начала реализацию коммерческого пространства посредством электронных торгов. Свободная коммерческая недвижимость в проектах девелопера — как в существующих зданиях, так и в строящихся — теперь доступна для приобретения через платформу Лот-Онлайн. Этот подход направлен на привлечение крупных инвесторов и сетевых компаний, расширяя потенциальную клиентскую базу и обеспечивая максимально возможные цены благодаря конкуренции среди участников торгов.

💪 Организация нацелена на обеспечение клиентов полным циклом услуг в сфере жилищного строительства — начиная с подготовительных земляных работ и заканчивая подбором мебели для гостиной. Наряду с основной деятельностью по строительству и освоению территорий, развивается ряд сопутствующих направлений бизнеса.





🗞️ Крайние новости компании

👩‍💼Генеральный директор девелопера Самолет Анна Акиньшина подтвердила, что стратегия компании останется прежней после ухода из жизни основателя и крупного акционера Михаила Кенина. Прямой угрозы бизнесу нет. Ранее сообщалось, что доля Кенина составляла 29,12%.





Продолжение следует...





$SMLT #SMLT #строительство #недвижимость #финансы #инвестиции #девелопмент #Самолет #IPO #Развитие #Бизнес #Стратегия

🏠 В офисах застройщика «Самолёт» прошли обыски, сообщили в Следственном комитете по городу Санкт-Петербург.
Причина — не сданные вовремя два ЖК в Петербурге. Возбуждены уголовные дела по статье мошенничество.

В компании подтвердили факт. Обыски изданию РИА назвали «рабочей проверкой документации».

Причиной затянувшихся сроков назвали «сложности с обеспечением рабочей силой». В компании заверили, что строительство двух жилых комплексов ведётся в усиленном режиме.

Ведутся финишные работы по внутренней приёмке квартир. В ряде секций уже выдаются ключи. Объекты взяты на особый контроль главным офисом девелопера, — говорится в заявлении компании.
Накануне глава следкома Александр Бастрыкин поручил возбудить уголовное действие из-за жалоб дольщиков ЖК «Новое Колпино». Задержка именно этого жилого комплекса, а также ЖК «Курортный Квартал», и стали поводом для разбирательств.

#самолет

​🪙Облигации. Новые размещения.
Самолет, АФК, Делимобиль.

Все компании с приличными долгами.
Долг/EBITDA или OIBDA. Самолет – 6,9 с учетом эскроу-счетов сильно меньше ( около 1). По мере сдачи недвижимости компания будет получать деньги.
АФК – 4.
Делимобиль – 5,1.

Купон. Самолет – 24%. Изначально верхняя планка была выше 24 %, но уже снизили. Думаю что еще снизят, но это не точно.
АФК – 22%.
Делимобиль – 21 %.

Кредитный рейтинг.
Самолет – А от АКРА.
АФК – АА- от Эксперт РА.
Делимобиль – А от АКРА. Вроде бы и рейтинги неплохие.

При этом чистая прибыль Самолета в 2024 году упала с 26 до 8 млрд, АФК вообще заработали минус 11 млрд рублей, а у Делимобиля чисто символические – 80 млн рублей (-99,6% ). Ну то есть с финансами все мягко говоря плохо, высокие ставки, проблемы и т.д.

И все это затянется скорее всего и до 2026 года, а у застройщиков может быть еще дольше. Все зависит от того, когда ставка пойдет вниз и от поддержки со стороны государства ( у застройщиков).
Мне кажется, что сейчас смотреть на кредитные рейтинги конечно же нужно, но прежде всего стоить обратить внимание на то, сколько у компании денег и долгов и сколько она зарабатывает.
Пока эти 3 компании не вызывают большого доверия, финансовая ситуация не соответствует кредитному рейтингу.
Понятно что до дефолтов им еще далеко, но риски все таки кажутся немного выше и рейтинг АА и А не должен нас вводить в заблуждение.

🪙 При этом у АФК есть выпуски ( 002Р-01), которые дают к погашению доходность около 25% на 2 года 9 мес. У Делимобиля есть выпуски с доходностью 23-24%. Самолет – 26-27%. То есть сейчас эти компании не предлагают какую-то высокую доходность, скорее доходность соответствует другим выпускам.
При этом идёт перекредитование, то есть нужно новыми выпусками закрывать долги по старым. Это касается Самолёта и АФК.

Участвовать в этих новых размещениях пока не планирую.
А вы что думаете?

@pensioner30
#самолет #афк #облигации #делимобиль