❓Как чувствует себя российский ипотечный рынок?

🏦 ЦБ традиционно публикует ежемесячный бюллетень по рынку ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) в России, и вот в пятницу была представлена статистика за октябрь 2024 года. Предлагаю вашему вниманию основные тезисы:

🔹В годовом сравнении предоставление ИЖК снизилось чуть более чем на 50% (г/г) - как по объёму, так и по количеству. После отмены льготной ипотеки и высоких ставках ожидаемый провал.

🔹В октябре 2024 года сохранилась невысокая активность на рынке ИЖК (неудивительно).

🔹Около 70% выдач ИЖК в октябре пришлось на программы господдержки, объём которых в октябре снизился в денежном выражении на -7,2% (м/м) до 249,7 млрд руб. В свою очередь, объём ипотеки на рыночных условиях прибавил в октябре на +13,0% (м/м) до 117,4 млрд руб.

🔹В этом же бюллетене подсветили ноябрьские предварительные данные, согласно которым падение по льготным ипотечным программам ускорилось: -28,4% (м/м) до 179 млрд руб. (вот он, негативный эффект исчерпания лимитов по семейной ипотеке!)

🔹 Средний размер ипотечного кредита не меняется и по-прежнему находится в районе 4 млн руб.

🔹 В октябре 2024 года средняя ставка по ипотеке увеличилась до 9,7% годовых (8,9% в сентябре), на фоне общего повышения рыночных ставок (дальше будет только выше!).

🔹 Средний срок по ипотеке в России 24 года 11 месяцев. 🔹 Доля просроченной задолженности пока вопросов не вызывает и составляет 0,4% в общем объёме ИЖК.

🔹В 3 кв. 2024 года средняя цена за 1 кв. м на первичном рынке жилья увеличилась на +2,3% (кв/кв) до 175,1 тыс. руб. (во 2 кв. 2024 года прирост составил +2,1% кв/кв). Прирост цен наблюдался в большинстве регионов России.

#LSRG #ETLN #PIKK #SMLT

❤️ Буду продолжать внимательно следить за развитием ситуации на рынке первичной недвижимости, ну а вы поставьте лайк, если такой формат показался вам полезным и интересным. Планирую готовить для вас такой срез ежемесячно.

0 комментариев
    посты по тегу
    #LSRG

    Неделя проигранных уровней: фундаментальный и технический взгляд на рынок

    Прошедшая неделя выдалась для российского рынка крайне неудачной. Индекс МосБиржи продолжил падение, опустившись почти к 2100 пунктам — минимальному уровню с декабря 2022 года. Отскоки, если и случались, были слабыми и быстро сходили на нет. Рублевый индикатор обновил многолетний минимум, тогда как долларовый РТС чувствовал себя увереннее благодаря валютному фактору, хотя тоже опустился до минимума с января 2025 года.

    За 18 недель снижения рынок технически созрел для отскока — торги в воскресенье это подтверждают. На закрытии торгов индекс МосБиржи показал рост на 0,49%, поднявшись до 2156,24 пункта. Но это, лишь техническая коррекция, а не смена тренда. Нефть реагирует на эскалацию вокруг Ирана, а вместе с ней и наш экспортно-ориентированный рынок, но внутренние проблемы перевешивают.

    Фундаментальные факторы по-прежнему работают против роста. Геополитика, топливный кризис и инфляция оставляют рынку мало шансов на устойчивое восстановление.

    Данные по бюджету за первое полугодие — одни из ключевых для фондового рынка, поскольку именно от них во многом зависит денежно-кредитная политика ЦБ. Цифры такие: доходы составили 18,6 трлн рублей (+5,8%), из которых нефтегазовые упали на 22,7% до 3,66 трлн, тогда как ненефтегазовые, напротив, выросли на 16,3% до 14,9 трлн.

    Расходы оказались на уровне 24,3 трлн (+16,1%), а дефицит сложился в 5,73 трлн рублей, или 2,5% ВВП. При этом годовой план по дефициту — 3,8 трлн, так что за полгода мы уже превысили его почти в полтора раза.

    Впрочем, есть и позитивный нюанс: по сравнению с пятью месяцами дефицит сократился с 6 трлн до 5,73 трлн. Но назвать это поводом для оптимизма сложно.

    Особую тревогу вызывает инфляция: по данным Росстата, годовой показатель вырос до 6,02%, а с начала года цены прибавили 4,19%. Главный драйвер — топливо. Бензин и дизель дорожают на фоне дефицита, спрос вырос почти на треть, а в регионах вводят ограничения на заправку.

    Впереди еще индексация тарифов ЖКХ, и ЦБ уже прямо заявил, что пространства для снижения ставки стало меньше. Заседание 24 июля — главный ориентир, и пауза выглядит почти неизбежной.

    На геополитическом фронте ясности не прибавилось. Итоги саммита НАТО разочаровали: €70 млрд для Украины и формулировка о России как долгосрочной угрозе. ЕС готовит 21-й пакет санкций, который должен быть принят 13 июля. А в США сенаторы уже согласовали с Трампом меры против покупателей российской нефти. Единственной надеждой остается разговор Путина и Трампа, но его все откладывают.

    Эскалация в Ормузском проливе и атаки на танкеры подталкивают нефтяные цены вверх. Если конфликт затянется, Brent вполне может закрепиться выше $80 за баррель — это стало бы серьезной поддержкой для российского рынка.

    Техническая картина пока не радует. Уровень 2200 пробит, быстро вернуться выше не удалось, и теперь пространство для снижения открыто вплоть до 2000 пунктов. Шортов накопилось много, и рано или поздно их начнут закрывать, что может дать мощный отскок, поэтому шортить рынок стоит крайне аккуратно. Но пока тренд остается нисходящим.

    На корпоративном фронте неделя будет насыщенной: дивидендные реестры закроют Мосэнерго, Татнефть, Сургутнефтегаз, Совкомфлот, Аэрофлот, Сбербанк, ДОМ РФ, Ростелеком, ВТБ и Базис. Отчетность представят X5, Henderson и Аэрофлот. А в макроэкономике выйдут данные по торговому балансу и индексу цен производителей.

    • Лидеры: ЮГК
    #UGLD (+3,10%), Циан #CNRU (+1,70%), Позитив #POSI (+0,64%).

    • Аутсайдеры: Полюс
    #PLZL (-8,11%), РусАгро #RAGR (-3,07%), Астра #ASTR (-2,90%).

    13.07.2026 - понедельник

    #AFLT операционные результаты за июнь 2026 года
    #SVCB закрытие реестра по дивидендам 0.35 руб
    #NMTP закрытие реестра по дивидендам 1.1448 руб
    #BANE закрытие реестра по дивидендам 69.29 руб
    #LSRG закрытие реестра по дивидендам 78 руб
    #MDMG последний день с дивидендом 47 руб

    Если хотите больше полезного контента и свежих разборов, заглядывайте ко мне в телеграм-канал и Max — там много всего интересного.

    'Не является инвестиционной рекомендацией

    Неделя проигранных уровней: фундаментальный и технический взгляд на рынок

    Индекс МосБиржи снова провалился в негатив утратив последний фактор поддержки

    Вчерашний день окончательно развеял надежды на восстановление рынка. Нефть, которая еще накануне удерживала индекс на плаву, развернулась вниз — и нефтегазовый сектор снова потянул за собой. Индекс МосБиржи вновь опустился ниже 2200.

    К нефтяникам присоединились металлурги и частично банки, тогда как дивидендные истории держатся относительно неплохо. В целом же рынок испытывает острую нехватку драйверов — единственная надежда на новости о контактах Трампа и Путина, но в успех переговоров верится с трудом.

    Итоги саммита НАТО ожидаемо разочаровали: союзники обязались выделить Украине €70 млрд в этом году и столько же в следующем. А на встрече Трампа с Зеленским американский президент допустил возможность "закрытия неба" над Украиной, выразив надежду, что мирное соглашение сделает это ненужным. Параллельно Франция анонсировала 21-й пакет санкций, который ударит по финансовому сектору России и сократит доходы от энергетики.

    На этом фоне заявления Лаврова звучат крайне тревожно: Россия больше не верит Западу в его готовности к мирным переговорам, а ультиматумы только укрепляют эту позицию. Возникает ощущение, что если бы не предстоящие выборы в Госдуму, градус эскалации мог бы быть гораздо выше.

    Тем временем удары по российской нефтегазовой инфраструктуре продолжаются — вчера атакам подверглись НПЗ в Твери и Ставрополье. Спрос на топливо вырос почти на треть, и власти вводят меры для борьбы с дефицитом: помимо импорта, во многих регионах начинают действовать ограничения по заправке по четным и нечетным дням.

    Рост цен на бензин уже ускоренными темпами разгоняет инфляцию, и это серьезно ограничивает возможности ЦБ. Вероятнее всего, на июльском заседании регулятор возьмет паузу, но повышение ставки выглядит контрпродуктивным — оно не устранит дефицит предложения топлива.

    Ухудшается и ситуация на рынке корпоративного долга. За последние 12 месяцев число дефолтов достигло максимума — только в июне сразу 4 новых эмитента, при этом в 2024–2025 годах их было в среднем по 2 в месяц. Причины очевидны: дорогие заимствования и проблемы с рефинансированием. В ЦБ, впрочем, проблем с охлаждением экономики пока не видят.

    Экономические перспективы рынок тоже не радуют. Инфляция ускоряется, пространства для снижения ставки становится меньше, а дефицит федерального бюджета за первое полугодие достиг 5,7 трлн рублей — 2,5% ВВП. Расходы выросли на 16% в годовом выражении, и это добавляет тревоги.

    Из корпоративных новостей:

    Сбербанк РСБУ за I полугодие: Чистая прибыль ₽995,3 млрд (+20,4% г/г), Чистая прибыль за июнь ₽168,1 млрд (+17% г/г)

    Селигдар выручка от реализации золота выросла в 1 полугодии 2026 года на 13% г/г и составила 32,2 млрд рублей.

    ВТБ подтвердил, что цена допэмиссии акций останется на уровне 87 руб., а состав якорных инвесторов не изменится.

    МГКЛ вырос после сообщения о планах создать банк с фокусом на операциях с драгоценными металлами.

    • Лидеры: ЮГК
    #UGLD (+4,11%), Транснефть-ап #TRNFP (+3,67), Икс 5 #X5 (+1,71%).

    • Аутсайдеры: ДВМП
    #FESH (-4,99%), Татнефть #TATN (-4,55%), Роснефть #ROSN (-3,96%).

    10.07.2026 - пятница

    #NMTP последний день с дивидендом 1.1448 руб
    #DZRDP последний день с дивидендом 61.64 руб
    #BANE последний день с дивидендом 69.29 руб
    #SVCB последний день с дивидендом 0.35 руб
    #LSRG последний день с дивидендом 78 руб

    Если хотите больше полезного контента и свежих разборов, заглядывайте ко мне в телеграм-канал и Max — там много всего интересного.

    'Не является инвестиционной рекомендацией

    Индекс МосБиржи снова провалился в негатив утратив последний фактор поддержки

    ЛСР. Отчет за 2 пол 2025 по МСФО

    Тикер: #LSRG
    Текущая цена: 614.2
    Капитализация: 63.3 млрд
    Сектор: Девелопмент
    Сайт: https://www.lsrgroup.ru/investors-and-shareholders/informacziya-po-akcziyam/informacziya-po-akcziyam

    Мультипликаторы (LTM):

    P/E - 5.87
    P/BV - 0.47
    P/S - 0.25
    ROE - 8.1%
    ND/EBITDA - 4.92 (без учета эксроу)
    EV/EBITDA - 5.84 (без учета эскроу)
    Акт/Обяз - 1.25

    Что нравится:

    ✔️выручка выросла на 61.5% п/п (96.4 → 155.7 млрд);
    ✔️чистая прибыль +13.3 млрд против убытка -2.5 млрд в 1 пол 2025;
    ✔️остаток на эскроу счетах увеличился на 28.4% п/п (137.9 → 169.4 млрд);

    Что не нравится:

    ✔️чистый долг без учета эскроу увеличился на 27.5% п/п (263.9 → 336.4 млрд). ND\EBITDA вырос с 3.57 до 4.92;
    ✔️вырос нетто фин расход на 17.4% п/п (20.3 → 23.9 млрд);

    Дивиденды:

    Размер выплаты определяет Совет директоров и, как правило, составляет не менее 20% чистой прибыль на основе годового отчета по МСФО.

    СД рекомендовал дивиденд за 2025 год в размере 78 руб. (ДД 12.7% от текущей цены). Дата закрытия реестра - 13.07.2026.

    Мой итог:

    Второе полугодие отработали сильно лучше первого (п/п):
    - новые продажи +70.3% (254.9 → 434.2 тыс. кв. м);
    - введено в эксплуатацию +31% (290.8 → 381 тыс. кв. м).

    Хотя тут можно отметить, что за последние 4 года второе полугодие всегда было выше по вводу в эксплуатацию.

    Продажа материалов (п/п):
    - песок +94.5%;
    - гранитный щебень +2.8%;
    - кирпич +5.8%;
    - газобетон +19.6%

    Результаты за полгода чуть скрасили итог за 2025 год (г/г):
    - новые продажи +3.8% (664 → 689.1 тыс. кв. м);
    - введено в эксплуатацию -8.2% (732 → 671.8 тыс. кв. м).

    Но продажа материалов за 2025 все равно в минусе (г/г):
    - песок -0.8%;
    - гранитный щебень -21.1%;
    - кирпич -4.7%;
    - газобетон -17.1%

    Долговая нагрузка увеличилась на фоне роста чистого долга и снижения EBITDA. Показатель ND/EBITDA с учетом эскроу увеличился с 1.28 до 1.74. Долг растет быстрее, чем пополняется эскроу.

    ЛСР один из двух основных девелоперов на рынке, который заработал прибыль за 2025 год (второй ПИК). И в отличии от Самолета компания не распродает свои активы, а, наоборот, вкладывается в развитие новых. В мае ЛСР:
    - приобрела 100% долей ООО «Пулково Скай», владеющего пятизвездочным отелем «Domina Пулково»;
    - вложила в реконструкцию санатория «Волна» в Сочи 14.5 млрд и планирует открыть его осенью 2026 года;
    - через компанию Qube Development, входящую в периметр, планируется до конца 2026 года начать строительство 6 объектов в ОАЭ.

    При этом все проблемы рынка распространяются и на ЛСР. Снижение в операционных показателях за 1 квартал 2026 (г/г):
    - новые продажи -19.2% (146 → 118 тыс. кв. м) и еще меньше в деньгах (-24.3%, 41 → 31 млрд).

    Доля заключенных контрактов с участием ипотечных средств в 1 кв 2026 составила 68%. И это выше показателей, которые известны за предыдущие периоды (за 9 мес 2025 было 49%). Тренд на снижение продаж материалов, в общем, сохранился (песок +94.8%, гранитный щебень -17.7%, кирпич -20.6%, газобетон -19%). Очень любопытный рост продаж в песке на фоне снижения по остальным материалам. Хотя это и не играет особой роли, так как доля продажи стройматериалов в выручке 7.5%.

    Также, скорее всего, результаты 2 квартала будут слабыми с учетом выходящей статистики. По данным различных источников:
    - в апреле и мае объем продаж новостроек сократился на 14% и 12% г/г, соответственно;
    - объём выдачи ипотеки в мае 2026 сократился на 9%, количество кредитов - на 10%.

    Да и статистика погрузки РЖД по черметам и цементу пока говорит о проблемах в секторе. Возможно, продажи в 3 квартале поддержит решение Минфина о сохранении без изменений условий программы "Семейная ипотека" на фоне желающих "заскочить в последний вагон".

    Также из минусов ЛСР можно вспомнить не самые лучшие практики в отношении миноритариев (про это говорилось в прошлом разборе. Ну и с начала года компания выпала из топ 10 (12-е место) по объему строительства.

    Акций компании нет в портфеле и пока не рассматриваю их к покупке. Прогнозная справедливая стоимость - 736 руб.

    *Не является инвестиционной рекомендацией

    Присоединяйтесь также к моему Телеграм каналу

    ЛСР. Отчет за 2 пол 2025 по МСФО

    Что делать с недвижкой?

    Аттракцион невиданной щедрости или....?

    Увидел в Москве у одного застроя льготную программу 7% на 7 лет.
    Далее ставка становится рыночной.

    Не буду говорить у кого, дабы не было рекламы. Но все же хочу спросить у коллег и подписчиков!

    Как думаете, стоит вписываться?
    С одной стороны у нас много застроек на бирже.

    Самолёт, Пик, Апри, ЛСР, Эталон, Глоракс также есть много застройщиков, кто представлен бондами: Брусника, Дарс девелопмент, Тальвен, Сэтл .

    У кого то дела по-лучше, у кого то похуже, в целом, в среднем, в основном не очень. По крайней мере на акциях застроев в данный момент не заработать. Разве что на бондах. Там к слову много неплохих ставок, вполне себе.

    Пугает снижением сильным в основном пока только самолёт. Я все же верю, что его кто то выкупит.

    Ладно, сейчас о другом. В стране инфляция , ситуация с бензином - напрягает все больше. Так вот, как думаете, стоит ли сейчас попробовать воспользоваться программами льгот и акций от застройщиков.

    Семейная и Айти Ипотека к моему большому сожалению мне пока не доступны.

    $SMLT $PIKK $ETLN $LSRG $APRI $RU000A10BP46 $RU000A10F6Y5 $RU000A10EK06 $RU000A10DSX6 $GLRX