ЦФА: что это за инструмент и какие у него перспективы

Рынок цифровых финансовых активов (ЦФА) только начал развиваться, но за счет растущего интереса инвесторов и низкой базы его объем стремительно растет и измеряется уже 12-значными числами. Постараюсь проанализировать текущее состояние рынка ЦФА и оценить его перспективы на горизонте нескольких лет.

Что такое ЦФА?

Простыми словами, ЦФА — цифровой аналог традиционных финансовых инструментов: акций, облигаций, фьючерсов, договоров займов и т. д. Это “токенизированные” права инвестора, которые закреплены законом 259-ФЗ. Токенизированные активы — это токены, стоимость которых соответствует цене базисного актива, лежащего в их основе. ЦФА можно выпустить на самые разные активы: от золота до квадратных метров. В цифровую оболочку можно упаковать даже те продукты, которыми никто не торгует на бирже.

ЦФА, кстати, на бирже тоже не торгуются. В отличие от классических ценных бумаг, они выпускаются и обращаются в информационной системе на основе блокчейна. Это технология защищенного хранения и передачи данных в виде цепочки блоков. В каждом из них есть сведения о предыдущем. И если кто-то захочет изменить запись в одном из блоков, то ему придется поменять все остальные, иначе цепочка разрушится. То есть все сделки в блокчейн-сети прозрачны, подделать их невозможно.

Сделки между участниками рынка ЦФА проходят с помощью смарт-контрактов. Это алгоритмы, которые автоматически выполняют условия сделок и фиксируют информацию в распределенном реестре. И тут второе отличие ЦФА от классики инвестиций: у эмитента и инвестора прямой доступ к инфраструктуре, в которой они совершают P2P-сделку, то есть напрямую, без посредников в виде депозитариев, счетов депо, брокеров, бирж, клиринговых центров.

За выпуск и учет ЦФА отвечают операторы информационных систем — ОИС. Сейчас в реестре ЦБ 11 операторов. Сделки с ЦФА осуществляются через оператора обмена ЦФА (ООЦФА). В реестр Банка России внесены пока только 2 таких оператора: Мосбиржа и СПБ Биржа. Эмитентами ЦФА могут быть компании и ИП.

Чем ЦФА отличаются от криптовалюты и цифрового рубля?

Магическое слово “блокчейн” сразу наводит на вопрос: а ЦФА — это криптовалюта? Нет. ЦФА — не валюта, не средство платежа, они лишь закрепляют за своими владельцами право на активы. Это первое. Второе — платформа. ЦФА выпускаются централизованно и обращаются только на платформах, включенных в реестр ЦБ. У крипты легитимных платежных систем и торговых площадок нет. В-третьих, эмитенты ЦФА проходят тщательную проверку, а крипту можно эмитировать анонимно.

Сравнивать ЦФА с цифровым рублем странно, как минимум, потому что последний — те же деньги, как нал или безнал. Конвертация цифрового рубля к наличному 1:1, то есть 1 цифровой рубль можно обменять на рублевую монетку. А ЦФА — цифровое право. Расплатиться в магазине им не получится.

Какие бывают ЦФА?

1. ЦФА на денежные требования, или долговые ЦФА. Это наиболее простой тип ЦФА: аналог облигаций. По данным Сбера, бОльшая часть текущих объемов рынка приходится на долговые ЦФА: объем в обращении — более ₽200 млрд.

Например, 3 октября Совкомбанк разместил в информационной системе СПБ Биржи долговые ЦФА на ₽839,6 млн. Объем выпуска — 839,6 тыс. штук номинальной стоимостью ₽1000, срок обращения — 6 месяцев. Процентная ставка — 21% годовых. По этим ЦФА предусмотрена однократная выплата при погашении.

2. ЦФА на участие в капитале непубличного акционерного общества. Владелец может получать дивиденды или участвовать в решениях компании. По сути, это аналог акций. Выпускать такие ЦФА могут только вновь созданные АО, которые ранее не выпускали акции.

3. Право по эмиссионным ценным бумагам, право требовать передачи эмиссионных ценных бумаг. Владелец ЦФА имеет право получить ценные бумаги в течение определенного срока или при наступлении определенного события.

4. Гибридные цифровые права. Владельцы таких ЦФА в момент погашения могут выбрать: физический актив или деньги.

Альфа-Банк выпустил ЦФА, обеспеченные драгметаллом. Физический актив находится в хранилище Альфа-Банка. При желании в дату погашения инвестор может получить слиток или деньги.

На рынке гибридных активов много выпусков на объекты искусства. Это одновременно и ЦФА, и утилитарные цифровые права, которые позволяют требовать передачи права на частичное использование. Но передача реальных объектов искусства этими выпусками не предусматривается.

Почему бы не прикупить ЦФА на “Венеру, вынимающую занозу” всего за ₽135 тыс.? Ничего необычного, просто Эрмитаж идет в ногу со временем.

В последнее время появляются новые форматы ЦФА с привязкой к стоимости базового актива. Из интересного выделю ЦФА Экспобанка с привязкой к цене бриллианта. Эмитент условно поделил трехкаратный бриллиант, стоимостью ₽9 млн, на 5 тыс. частей. Тысячу из них выставили на продажу. Стоимость части — ₽1975. Сумму при погашении планируют рассчитывать с использованием калькулятора текущей стоимости бриллиантов от Алросы.

ПИК выпустил ЦФА, которые позволяют инвестировать в недвижимость комфортную сумму. Минимальная стоимость входа — ₽9 тыс. Каждая доля ПИК-ЦФА подтверждает право инвестора получить долю дохода от продажи квартиры. Шах и мат тем, кто говорил, что квадратные метры стоят как крыло боинга!

А Сбер выпустил первые в России ЦФА на индекс жилой недвижимости в Москве. Индекс цифрового квадратного метра (SBERDSMI) рассчитывается как 1/100 от средней цены квадратного метра в Москве. Объем выпуска — 8729 штук с ценой размещения по ₽2880 за единицу. В конце срока инвесторы получат стоимость, равную значению индекса цифрового кв. м в расчете на 1 ЦФА.

Мой топ-1 — ЦФА, хеджирующие риски, связанные с космическими запусками. Как тебе такое, Илон Маск? В сентябре компания СберСтрахование выпустила 2 тыс. ЦФА с ценой за единицу — ₽5 тыс. В случае успешного запуска инвесторы получили бы ₽5,2 тыс. за токен, если запуск будет “аварийный” или “частично успешный” — ₽200. Если старт отменят или перенесут на время после окончания срока обращения ЦФА — ₽5001. На этот раз повезло: 11 сентября с Байконура к МКС успешно стартовала ракета-носитель.

Сейчас на рынке ЦФА

Согласно обзору Сбера, объем размещений ЦФА достиг ₽455 млрд, накопленным итогом с 2022 года, включая ₽374 млрд ЦФА, размещенных с начала 2024-го. На рынке ЦФА 187 эмитентов. Сроки размещения остаются короткими — в среднем от 0,4 до 1 года. Ранее в отчете АКРА за 2023 год подчеркивалось, что 25% объема эмиссий ЦФА приходились на финансовые инструменты сроком обращения до 3 месяцев.Сроки обращения ЦФА по объемам выпуска в 2023 году

Источник: Cbonds, АКРА

Доходность выпущенных ЦФА на 0,5-1,8 п.п. выше аналогов на рынке облигаций. А если выпусков с регулярной выплатой купонов, а не при погашении, станет больше, то это повысит спрос на ЦФА среди розничных инвесторов.

Но и без того количество сделок растет быстрыми темпами.

Количество сделок и суммы сделок на финансовых платформах

Какие преимущества ЦФА для инвесторов?

1. В сделках с ЦФА посредников меньше, чем в случае с инструментами классического рынка, а потому и комиссии ниже.

2. Как правило, ЦФА — это возможность снизить порог входа на рынок какого-то актива со слишком высокой ценой, например, недвижимости.

3. Контроль со стороны ЦБ. Каждый эмитент ЦФА предоставляет пакет документов, включая финансовую отчетность.

4. Зачастую ЦФА удобнее физических активов. Допустим, инвестор приобрел ЦФА, обеспеченные золотом. В таком случае хранение драгметалла — не его проблема. Платить банку за ячейку не нужно, золото не потеряется, слиток не поцарапается.

5. Благодаря использованию технологии блокчейн фальсифицировать данные не получится.

А минусы будут?

Главный риск — инфраструктурный. И связан он с ОИС. Случись технический сбой или банкротство одной из таких платформ — под угрозой окажутся деньги инвесторов, ведь доступ к системе может быть закрыт.

Правовая основа для защиты прав инвесторов на случай дефолта эмитента пока не сформирована. Не было прецедентов.

Существенный минус — отсутствие возможности получить налоговый вычет. Доход физлиц по ЦФА облагается по ставке 13% или 15% в зависимости от размера дохода.

Некоторые ЦФА доступны только квалифицированным инвесторам. “Неквалам” на год можно купить цифровые активы на сумму до ₽600 тыс.

ЦФА нельзя включать в доверительное управление или ПИФы.

И самое главное: фактически отсутствует вторичный рынок ЦФА. Формально он есть, но на практике сдерживается из-за отсутствия единой инфраструктуры между платформами. То есть, купив ЦФА на Атомайзе, чисто технически не получится продать их на А-Токене. К тому же есть регуляторные сложности. Сейчас активно прорабатывается возможность запуска вторичного рынка.

Что дальше?

В ближайшие несколько лет инфраструктура рынка ЦФА будет выстраиваться в основном вокруг ОИС, являющихся крупными банками. Почему так? Услугами банков пользуются миллионы физиков. А что мешает банкам предлагать им инвестиции в ЦФА наряду с другими финансовыми инструментами? Да и самим инвесторам проще: не придется выходить из приложения банка, чтобы купить активы. Выпускать ЦФА через банковскую инфраструктуру компаниям тоже проще. А банки владеют информацией о кредитоспособности компаний-заемщиков и могут ее использовать на случай эмиссии ЦФА.

Рынок ЦФА продолжит активно расти. Директор по инновациям Альфа-Банка Д. Додон прогнозирует объем рынка ЦФА ₽5 трлн к 2027 году. Сбер отмечает, что объем рынка ЦФА может достигнуть ₽1-3,1 трлн на на горизонте 5-7 лет.

Отмечу, что на рост рынка цифровых финансовых активов благоприятно повлияет закон, в рамках которого в международных расчетах стало возможным применять ЦФА. Это не только позитивно повлияет на российских импортеров и экспортеров, но и привлечет дополнительные инвестиции в ЦФА.

Кроме того, уже сейчас ЦБ РФ разрабатывает концепцию регулирования ОИС, имеющих право выпускать ЦФА. Могут измениться подходы к квалификации инвесторов, не исключено, что для “неквалов” будет снято ограничение в ₽600 тысяч в год. Все это также благоприятно отразится на росте объема инвестиций в ЦФА.

2 комментария
  • Какой-то сомнительный инструмент. Инфраструктурных рисков много.
  • Автору: проведите SWOT-анализ ЦФА, будет интересно посмотреть под таким углом. И еще хотелось бы чуть подробнее про DLT, также про международные платежи: как именно все это происходит, насколько это законно, кто контролирует, какие компании используют ЦФА
посты по тегу
#

Акции девелоперов в 2026: реальные шансы сектора пережить затяжные высокие ставки



В июне 2026 года акции ГК «Самолет» (SMLT) торгуются около 290–310 рублей — это падение более чем на 70% за год и в несколько раз от пиков предыдущих лет. Другие девелоперы тоже под давлением, хотя и не всегда так сильно. Причина очевидна: ключевая ставка ЦБ на уровне 14,25% (после снижения на 25 б.п. 19 июня) держит рыночные ставки по ипотеке около 19% на первичном рынке. Льготные программы (семейная, IT) работают под 6%, но их ужесточили — с февраля действует правило «одна льготная ипотека на семью».

Вопрос не в том, больно ли сектору. Вопрос в другом: насколько глубоко и надолго, и есть ли у крупных игроков, таких как «Самолет», запас прочности, чтобы пережить сценарий, при котором средняя ключевая ставка в 2026–2027 годах останется в районе 12–14% или выше.

Как высокие ставки бьют по рынку жилья

Высокая ставка ЦБ работает через стоимость денег. Рыночная ипотека под 19% делает ежемесячный платеж заградительным для большинства заемщиков без господдержки. В результате:
Доля сделок с полной оплатой (кэш) выросла существенно. Некоторые оценки говорят о 60%+ в отдельных сегментах.
Продажи новостроек в натуральном выражении стагнируют или снижаются. В 2025 году у «Самолета» денежный объем продаж упал на 4% (до 272 млрд рублей). В первом полугодии 2026-го отрасль в целом не показывает уверенного восстановления.

Застройщики не спешат резко снижать цены: себестоимость выросла, проектное финансирование дорогое, а маржа уже сжалась. Цены на первичку продолжают расти примерно в темпе инфляции или чуть выше (по данным Дом.РФ и аналитиков — около 4–6% в 2025–2026 в базовом сценарии), но это «рост на бумаге» при падающей скорости продаж.

Льготная ипотека остается главным драйвером спроса на новостройки. Без нее рынок новостроек просел бы гораздо сильнее. Но программы стали точечными: лимиты, ужесточение скоринга, запрет «донорства». Это поддерживает продажи у девелоперов с сильными проектами в Москве и области, но не дает взрывного роста. Финансовое здоровье девелоперов: не все так плохо, как выглядит по акциям

Операционные и финансовые результаты крупных игроков выглядят лучше, чем динамика их акций.

Возьмем «Самолет» — одного из самых агрессивных и, соответственно, уязвимых к циклу.

По МСФО за 2025 год:
- Выручка выросла на 8% до 366,8 млрд рублей.
- Валовая прибыль +19% до 131 млрд.
- Скорректированная EBITDA +15% до 125 млрд рублей.
- Чистый долг / скорр. EBITDA улучшился до ~2,8x (было выше).
Компания снизила корпоративный долг, часть переквалифицировала в проектное финансирование. Это не идеально, но уже не критично для крупного девелопера с большим земельным банком и портфелем проектов.

Почему тогда акции так сильно упали?

Рынок смотрит не только на EBITDA, но и на:
- Скорость продаж и будущий денежный поток.
- Риски размытия капитала или господдержки (в феврале 2026-го «Самолет» запрашивал льготный кредит на 50 млрд под залог акций — это вызвало панику).
- Списания по отдельным проектам (например, история с «Кварталом Марьино» привела к убытку в отчетности, хотя скорректированная прибыль осталась положительной).
- Общую неопределенность по срокам и глубине снижения ставок ЦБ.

Другие девелоперы (ПИК, ЛСР, Эталон) тоже показывают сжатие, но «Самолет» как более молодой и быстрорастущий игрок страдает сильнее — у него выше долговая нагрузка и зависимость от новых запусков.

Сценарии: сколько продержится сектор при затяжных высоких ставках

Базовый сценарий (наиболее вероятный на сегодня): ЦБ продолжит снижать ставку постепенно — до 12–13% к концу 2026-го и ниже в 2027-м. Продажи новостроек начнут восстанавливаться во второй половине 2026 — начале 2027. Крупные девелоперы переживут без драматических потерь: у них есть эскроу-счета, предпродажи, возможность оптимизировать запуски и фокусироваться на проектах с высокой степенью готовности. «Самолет» в этом сценарии имеет шансы отыграть часть падения, если покажет рост продаж в следующих кварталах и не будет новых негативных сюрпризов по долгам или проектам.

Затяжной негативный сценарий (ставка остается выше 12–13% дольше, чем рынок ждет, или инфляция/бюджет вынудят ЦБ быть консервативнее): Продажи будут оставаться подавленными 12–18 месяцев. Это создаст давление на cash flow, особенно у компаний с большой долей новых запусков.

Возможны:
- Дальнейшее замедление стартов новых проектов.
- Дополнительные списания или реструктуризации.
- Давление на маржу (скидки или рост себестоимости).
Даже в этом случае массового краха крупных девелоперов ждать не стоит. Модель эскроу + проектного финансирования защищает дольщиков и ограничивает системные риски. Государство имеет мотив поддерживать отрасль (занятость, смежные производства). Но отдельные игроки или проекты могут пострадать серьезно. Акции при этом могут оставаться под давлением или падать еще — рынок часто переоценивает риски в обе стороны.

Позитивный сценарий:(быстрее снижение ставок + новые меры поддержки): быстрый отскок спроса и котировок. Вероятность ниже, но она есть, если инфляция позволит ЦБ ускорить смягчение.

Стоит ли выходить из бумаг застройщиков прямо сейчас?

Однозначного ответа нет — все зависит от горизонта, размера позиции и толерантности к риску.

Короткий горизонт (до 6–12 месяцев) или высокая потребность в ликвидности: Да, риски высоки. Моментум негативный, волатильность остается. Любая новость о продажах хуже ожиданий или паузе в снижении ставки ЦБ может отправить котировки еще ниже. «Самолет» в этом смысле более рискованный, чем более консервативные ЛСР или ПИК.

Долгий горизонт (2–3 года и больше): Не обязательно. Текущие цены уже сильно дисконтируют риски. Если вы верите, что в конечном итоге ставка вернется к однозначным значениям, а дефицит жилья в ключевых агломерациях никуда не делся — сектор имеет потенциал восстановления. Мультипликаторы у «Самолета» выглядят дешево на фоне исторических уровней, но это «дешево» с оговорками про риски исполнения.

Что имеет смысл делать вместо простого «продать все»:
- Сократить долю циклических девелоперов в портфеле до комфортного уровня (особенно если позиция большая).
- Перейти в более качественные и менее долговые имена сектора или в другие истории (финсектор, потребительский сектор с сильным балансом, отдельные сырьевые истории).

Для тех, кто хочет остаться в теме: внимательно следить за квартальными объемами продаж (в метрах и деньгах), динамикой чистого долга, комментариями менеджмента по новым запускам и, конечно, решениями ЦБ. Следующий важный триггер — отчетность за 1 полугодие 2026 и продажи лета-осени.
Рассматривать не только акции, но и сам актив (квартира для жизни или аренды) — это другая история с другими рисками и доходностью.

Итог
Строительный сектор и конкретно «Самолет» проходят серьезный стресс-тест. Высокие ставки уже нанесли удар по спросу и котировкам, и если они задержатся надолго, давление сохранится. Однако крупные игроки демонстрируют операционную устойчивость: выручка и EBITDA растут или держатся, долговая нагрузка управляется, есть земельный банк и возможность адаптироваться.

Массового бегства из сектора и дефолтов уровня 2008–2009 или даже 2014–2015 пока не видно и, скорее всего, не будет именно из-за структуры рынка (эскроу, крупные игроки, государственная поддержка льготной ипотеки). Но и быстрого восстановления без дальнейшего снижения ставок тоже ждать не стоит.

Для инвестора это не история «все продать» и не история «сейчас самое время купить много». Это история селективности, жесткого риск-менеджмента и понимания, что строительный цикл в России сильно завязан на денежно-кредитную политику ЦБ. Те, кто готов терпеть волатильность и мониторить макро, имеют шанс увидеть восстановление. Тем, кто предпочитает более предсказуемые активы, имеет смысл уменьшить экспозицию уже сейчас.

Рынок всегда дает вторые и третьи шансы. Вопрос только в цене входа и в том, готовы ли вы заплатить эту цену временем и нервами.

Акции девелоперов в 2026: реальные шансы сектора пережить затяжные высокие ставки

СПБ Биржа скорректирует позиции по неоактиву CRWDperp в связи со сплитом акций базисного актива

СПБ Биржа скорректирует позиции по неоактиву* CRWDperp в связи с дроблением обыкновенных акций класса А базисного актива — CrowdStrike Holdings, Inc. (CRWD).
Сплит обыкновенных акций класса А CrowdStrike Holdings, Inc. ожидается 2 июля 2026 года с коэффициентом 4 к 1. Открытые позиции инвесторов будут скорректированы автоматически с учётом коэффициента сплита. Дополнительных действий со стороны инвесторов не потребуется.

В связи со сплитом базисного актива и корректировкой позиций изменится расписание торгов неоактивом CRWDperp.

1 июля, в день, предшествующий сплиту, торги будут проводиться до 21:50 мск. В этот день фандинг будет обнулён.

2 июля, в дату проведения сплита, торги неоактивом CRWDperp начнутся в 18:00 мск и завершатся по расписанию.

Ожидается, что после завершения корпоративного действия эмитента неоактив CRWDperp начнёт торговаться по скорректированной цене с учетом коэффициента дробления.

Примечание:
* — Неоактивы — фьючерсные контракты, заключаемые на торгах, проводимых на СПБ Бирже, по которым финансовый результат (вариационная маржа) фиксируется по закрытым позициям. Сделки с неоактивами, базисными активами которых являются российские и иностранные акции, доступны неквалифицированным инвесторам после прохождения тестирования. Сделки с неоактивами, базисными активами которых являются индексы криптовалют, доступны только квалифицированным инвесторам.

Информация не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией, и финансовые инструменты либо операции, упомянутые в ней, могут не соответствовать Вашему инвестиционному профилю и инвестиционным целям (ожиданиям). СПБ Биржа не несёт ответственности за возможные убытки в случае совершения операций либо инвестирования в финансовые инструменты, упомянутые в данной информации, и не рекомендует использовать указанную информацию в качестве единственного источника информации при принятии инвестиционного решения.

Экскурсия в районный торговый центр Жемчужная Плаза!

Друзья, привет! 👋

📣 21 июня в Санкт-Петербурге мы посетили объект будущего фонда ТРЦ «Жемчужная Плаза»!

📊 Об объекте:

📍 Локация: ТРЦ расположен в Красносельском районе на Петергофском шоссе – одной из ключевых магистралей, соединяющей город с историческими пригородами.
📍 Охват: ТРЦ является главным центром притяжения для более чем 850 тыс. жителей трех районов Санкт-Петербурга.
📍 Общая площадь: 98,6 тыс. м², из которых 49 тыс. м² сдаются в аренду.
📍 Парковочные места: 1 200 м/м (наземный 850 + подземный 350).
📍 Арендаторы: 200+
📍 Заполняемость: 100%
📍 Средний срок арендного договора: от 3 лет.
📍 Трафик: ~9 млн в год.

💼 О нашем маршруте:

1️⃣Мы начали с -1 этажа.
📍 Один из крупных арендаторов — «Перекресток». Супермаркет всегда заполнен за счет широких проходных зон, премиальной концепции и комфортного выхода на паркинг.

2️⃣ Прошли к подземному паркингу.
📍 В планах обновить парковочное оборудование, что позволит осуществить переход на современные стандарты и повысить операционную эффективность объекта.

3️⃣ Поднялись в гости к арендаторам на верхние этажи.
📍 ~30% — fashion-бренды. Самые крупные: Lime, Stockmann, LC WAIKIKI, Familia, Befree, Zarina.
📍 Эффективное использование пространства: сократили кол-во кинозалов с 11 до 6 в пользу заселения ресторанов и DDX Fitness.
📍 Мы убедились в полной наполняемости ТРЦ: на площади также много островных ретейлов и небольших event-пространств.

4️⃣ Нам разрешили посетить вентиляционную камеру и холодильный центр объекта.
📍 Ознакомились с инженерными системами и убедились, что все нормы и требования к эксплуатации объекта соблюдены.

5️⃣ Мы завершили экскурсию в офисном пространстве ТРЦ.
📍 Исполнительный директор ГК "Аврора" и директор ТРЦ ответили на все наши вопросы.

На экскурсии было 26 инвесторов, некоторые из них живут в районе. Они положительно отзывались о ТРЦ и отметили, что рады посещать объект: он всегда чистый и, несмотря на высокую посещаемость, остается просторным.

Друзья, кто был на экскурсии — делитесь своими впечатлениями в комментариях!
Ваш PARUS AM!💚

Экскурсия в районный торговый центр Жемчужная Плаза!