Поиск
📝 Еженедельный дайджест от ГК «А101» с комментариями экспертов
Спрос на семейную ипотеку, прогноз по ключевой ставке и рынок облигаций
🗓️Важная дата. 12 декабря — День Конституции Российской Федерации.
📊 Новости в мире финансов и инвестиций:
— По данным Росстата, недельная инфляция со 2 по 8 декабря составила 0,05%. Годовая инфляция замедлилась до 6,34%. Большинство экспертов из инвестиционных компаний и рейтинговых агентств полагают, что 19 декабря 2025 года Банк России продолжит смягчение денежно-кредитной политики, снизив ключевую ставку на 0,5 п.п. до 16%. Решение будет обосновано устойчивым замедлением инфляции, ослаблением напряженности на рынке труда и ухудшением финансового состояния компаний.
— Госдума приняла закон, устанавливающий критерии долговых цифровых финансовых активов (ЦФА) и особенности их выпуска. Законопроект, определяет, что такие ЦФА удостоверяют исключительно денежное требование и проценты по нему. Выпуск этих активов допускается только после их полной оплаты.
— В третьем квартале 2025 года приток средств на брокерские счета розничных инвесторов показал рекордный за четыре года рост на 52% в квартальном исчислении, достигнув 872 млрд руб. Количество клиентов с активами увеличилось до 5,3 млн, а средний размер счета вырос до 2,2 млн руб.
— По данным Банка России, объем рынка структурных облигаций за три года вырос в 5,2 раза, достигнув к середине 2025 года 1,92 трлн руб., однако их доходность часто ниже инфляции и уступает консервативным инструментам.
— ЦБ планирует изменить требования к проведению собраний владельцев облигаций. Речь идет о собраниях, которые созываются для изменения условий обращения ценных бумаг, в том числе при угрозе дефолта эмитента и реструктуризации долга.
📊 Новости строительной отрасли и ипотечного кредитования:
— Спрос на семейную ипотеку резко вырос в связи с новыми правилами предоставления льготных кредитов, которые вступают в силу с 1 февраля 2026 года. Согласно этим правилам, право на льготную ипотеку можно будет использовать только один раз на одну семью.
🗨️«Спрос на семейную ипотеку резко начал расти еще в октябре: потенциальные заемщики стремились успеть получить кредит по действующим, более выгодным условиям. Сохранение повышенного, возможно, ажиотажного спроса на семейную ипотеку ожидается вплоть до февраля 2026 года», — комментирует Рустам Азизов, директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101».
— Минфин снял возрастные ограничения по «Дальневосточной и арктической ипотеке» для семей, где третий или последующий ребенок родился после 1 января 2024 года. С 1 февраля 2026 года супруги будут обязаны выступать созаемщиками, но при недостатке их общего дохода разрешено привлечение дополнительных созаемщиков.
— С начала года в Москве открылись продажи в 37 бизнес-центрах общей площадью около 1,2 млн кв. м, что является историческим рекордом, превысив предыдущий показатель 2024 года.
🗨️ «ГК «А101» рассматривает создание офисной инфраструктуры как обязательный элемент развития района. Это — следование мировому тренду на создание самодостаточных локаций, где люди живут, работают и отдыхают, не покидая одного района. Для покупателей в наших бизнес-центрах важна современная среда, логистика и близость к местам проживания сотрудников», — комментирует Татьяна Грихно, руководитель направления офисной недвижимости «А101».
— За год запуски новостроек сократились на 15%, составив 36,2 млн кв.м. В ноябре на рынок поступило 3,2 млн кв. м, что на 29% меньше октября и на 13% ниже показателя ноября прошлого года. Основной причиной стало сокращение новых проектов, запланированных к сдаче в 2027 году.
$RU000A108KU4
#А101 #новости #дайджест #девелопмент #строительство #недвижимость #аналитика #ипотека #экспертыА101 #облигации #ЦФА #ключеваяставка #инвестиции
🚢 Флоатер или фикс: плыть по течению или держаться на якоре? ⚓
На прилавке облигаций перед вами — два ярких пакета. В одном лежат бумаги с плавающим купоном (флоатеры), в другом — классические облигации с фиксированным доходом. Какой взять? Ответ зависит от того, куда движется доходность рынка.
🤔 Чтобы решить дилемму, вспомним, как устроен каждый инструмент.
📈 Флоатеры: купоны «плавают» вместе со ставкой. Такие облигации привязаны к ключевой ставке ЦБ или другой базовой ставке. Когда ЦБ поднимает ставку, растёт и ваш купон; при снижении — доход падает. За счёт этого флоатеры работают как «защитный жилет» во время рыночных штормов: их цена менее волатильна, ведь купон частично компенсирует падение. Если ключевая ставка растёт, её купон растёт пропорционально, а если падает — уменьшается.
⚓ Фиксированный купон: прочная гавань, но с подвохом. В таких облигациях размер купона известен заранее и не меняется. Вы получаете чётко оговоренный процент вне зависимости от рыночной динамики. При ожидаемом падении ключевой ставки фиксированный выпуск выиграет — ведь доход по нему останется высоким, а флоатер «упадёт» вместе с рынком. Однако помните обратную сторону: если ставки поползут вверх, цены на фиксированные облигации пойдут вниз (особенно у длинных выпусков). Чем дольше до погашения бумаги, тем сильнее упадёт её цена при росте ставки.
СНИЖАНИЕ КЛЮЧЕВОЙ СТАВКИ В БОРЬБЕ ЗА КОНТРОЛЬ НАД ИНФЛЯЦИЕЙ: АРГУМЕНТЫ ЗА И ПРОТИВ
На пленарном заседании ВЭФ‑2025 Владимир Путин предостерёг: если резко снизить ключевую ставку, цены пойдут вверх. Тезис прозвучал в момент, когда ключевая ставка уже опущена до 18% после июльского шага ЦБ на −200 б.п., а годовая инфляция замедлилась до 8,8% и, по прогнозу регулятора, в 2025‑м должна дойти до 6–7% (с возвращением к цели 4% в 2026‑м). Сентябрьское заседание ЦБ — на носу.
В статье оцениваются факторы и условия, при которых снижение ставки не вызывает инфляцию. Также мы затронем вопрос - почему инфляция нужна и полезна для системы государственных финансов и управления.
Аргументы в пользу снижения учетной ставки как фактора, способствующего снижению инфляции
Часть денег уйдёт в инвестиции, а не на рынок товаров. Понижение ставки делает банковские вклады менее выгодными, зато стимулирует вложения в долгосрочные активы – недвижимость, акции, облигации. Проще говоря, вместо того чтобы лежать на депозите или тратиться на быстрые покупки, деньги могут «перекочевать» в новостройки, на фондовый рынок или в корпоративные проекты. Это не разгоняет потребительские цены, а наоборот, частично стерилизует денежную массу: средства надолго «закопаны в бетон» или работают в бизнесе, не участвуя в ажиотажном спросе на товары дня.
По оценкам аналитиков, при снижении ключевой ставки из банковских депозитов населения на фондовый рынок может перетечь от 2,5 до 5 трлн рублей – колоссальная сумма. Ещё сотни миллиардов рублей могут быть направлены в закрытые фонды недвижимости. Такие инвестиции фактически выводят деньги из оборота на потребительском рынке, поэтому их приток не ведёт к росту цен на продукты или услуги. Да, потенциально это может надувать финансовые или строительные «пузыри», но это отдельный разговор. В контексте же потребительской инфляции отток сбережений в долгосрочные активы скорее снижает давление на цены, чем повышает.
Высокие ставки душат экономику – особенно в спад.
Обратная сторона монетарной медали: чрезмерно высокая ключевая ставка способна сама по себе создать проблемы с ценами и развитием. Когда кредиты дорогие, предприятия режут инвестиции, откладывают запуск новых производств – в будущем это грозит дефицитом предложения и, как ни парадоксально, может поддерживать инфляцию. Одновременно население, видя двузначные проценты по вкладам, не верит, что инфляция пойдёт на убыль, и предпочитает тратить сейчас, формируя инфляционные ожидания. Эксперты отмечают, что рекордные ставки по депозитам подогревают ожидания роста цен, а бизнес перекладывает растущие процентные издержки на покупателей. То есть чрезмерно жёсткая политика способна разгонять инфляцию, вместо того чтобы её остудить. Уже не говоря о том, что производство и потребление тормозятся: индексы цен производителей стоят на месте, склады заполнены непроданными товарами, предприятия переводят работников на неполный день из-за отсутствия спроса. Министерство экономического развития прямо предупреждает: кредитно-денежные условия сейчас втрое жёстче, чем в начале года, и это чревато охлаждением экономики. В условиях спада такая ситуация вредна – зачем усугублять проблему? Умеренное смягчение стимулирует бизнес брать кредиты и развиваться, а граждан – делать крупные покупки. Спрос оживится, предприятия смогут нарастить выпуск. А при разумном контроле за денежной массой это не вызовет “перегрева” цен, поскольку расширение предложения товаров будет поспевать за восстановлением спроса.
Аргументы за высокую ставку и сохранение умеренно высокой инфляции
Умеренная инфляция выгодна бюджету и росту ВВП.
Забавно, но факт: государству зачастую нужна определённая инфляция. Совсем низкий рост цен (близкий к нулю) – это стагнация экономики и выпадение доходов казны. А вот умеренно высокая инфляция – скажем, в районе
–8% – может сыграть на руку бюджету. Во-первых, рост номинального ВВП ускоряется, даже если реальные объёмы растут слабо. Это означает больше собираемых налогов в текущих ценах.
Во-вторых, инфляция частично выступает как “скрытый налог”: она обесценивает госдолг и обязательства государства в фиксированной сумме. Экономисты называют эффектом “soft default” («мягкий дефолт») ситуацию, когда государство формально исполняет свои долговые обязательства, но при этом за счёт инфляции фактическая нагрузка на бюджет и реальная ценность выплат уменьшается.
Проще говоря, если цены и зарплаты выросли, то, например, 1 рубль налогов в бюджет теперь приходится на меньший объём реальных товаров, чем раньше. Налоговые поступления в реальном выражении растут вместе с инфляцией, помогая снизить будущий бюджетный дефицит.
Конечно, тут важно не перестараться: гиперинфляция разрушительна и для экономики, и для финансирования госрасходов. Но умеренная инфляция (не двузначная) часто помогает правительству решать фискальные задачи. Не случайно в мире долгие годы целевые ориентиры центральных банков не равны нулю, а устанавливаются около 2–4% – небольшое постоянное подорожание смазывает «экономические шестерёнки», упрощая обслуживание долга и стимулируя деловую активность. В российских условиях 2025 года, с её растущими бюджетными расходами, инфляция чуть выше целевого уровня может сыграть позитивную роль – позволить собрать больше налогов и профинансировать приоритетные программы (при этом не обесценив рубль до опасного уровня).
Текущая высокая ставка – это плата за риски, а не только за инфляцию.
Нельзя забывать, что значительная часть причины, по которой ЦБ держал ставку такой высокой, – внешние и геополитические риски. Санкции, геополитическая неопределённость, волатильность курса рубля – всё это требовало от регулятора повышенной ставки, своего рода страхового барьера. Фактически в ставке заложена солидная премия за риск: за риск оттока капитала, за риск ослабления рубля, за риск внешних шоков. Но по мере снижения геополитической напряжённости эти риски будут уменьшаться. Сам Центробанк признаёт: улучшение внешних условий в случае разрядки геополитики окажет дезинфляционное влияние.
Проще говоря, если завтра ослабят санкции или утихнет международная турбулентность, то и давление на цены у нас снизится – а значит, держать ставку “запредельно высокой” больше не потребуется. Уже сейчас базовый прогноз регулятора на ближайшие годы предполагает постепенное угасание проинфляционных факторов и возвращение ставки к нейтральному уровню (около 7–8%) к 2027 году. Значит, тренд на понижение ставки – вопрос времени. Чем скорее снизятся внеэкономические риски, тем смелее Центробанк сможет смягчать политику без угрозы для цен и курса рубля. Пока же правительство старается со своей стороны минимизировать бюджетные дисбалансы и тем самым тоже готовит почву для более низкой ставки
Примеры: снижение ставки без всплеска цен. А можно ли снижать ставку не разгоняя инфляцию?
Возможность снижения учетной ставки и сохранение низкой инфляции достижима, что подтверждается, посмотрев на международный опыт. Не раз бывало, что центральные банки уменьшали ставки, а инфляция при этом оставалась под контролем – либо изначально была низкой, либо продолжила замедляться. Вот несколько характерных случаев:
США, 2019 год. Федеральная резервная система неожиданно перешла к снижению ставки – с ~2,5% до ~1,75% за год – несмотря на то, что рецессии не было. Эти превентивные «страховочные» смягчения политики не вызвали в Америке никакого ценового взрыва. Инфляция тогда держалась даже ниже целевых 2%, и ФРС как раз хотела её слегка разогнать, а не подавить. В итоге, снизив ставку, США поддержали экономический рост, а годовая инфляция осталась в пределах 1,8–2% – то есть цены росли умеренно, не ускорившись из-за действий регулятора.
Бразилия, 2017–2019 годы. Ещё более показательный пример: Банк Бразилии за короткое время решительно опустил ключевую ставку с двузначных значений до исторического минимума 6,5–7%. Это произошло на фоне того, что инфляция в стране стремительно снизилась после затяжной рецессии. В 2017 году бразильская инфляция упала до 2,8% – ниже официального целевого диапазона 4,5% ±1,5%. И даже на фоне такого радикального смягчения ДКП цены оставались покорными: их рост весь 2017 год был ниже нижней границы цели, во многом из-за слабого спроса и рекордного урожая. Центральный банк Бразилии тогда с конца 2016 по 2018 год снизил ставку с 14% до 6,5%, и лишь к 2019-му инфляция вернулась к ~4%, то есть строго в цель. Никакого “разноса” цен не случилось – напротив, дешёвые деньги помогли экономике оправиться от кризиса, а инфляция осталась умеренной.
Турция, начало 2010-х. Хотя современная Турция ассоциируется с очень высокой инфляцией, так было не всегда. В первой половине 2010-х турецкий ЦБ проводил довольно мягкую политику по указанию руководства страны – ставки там держались ниже, чем рекомендовала классическая наука, ради стимулирования роста. И несколько лет это не приводило к гиперинфляции. Инфляция в Турции с 2010 по 2015 год колебалась в основном в пределах 6–9% годовых. К примеру, в 2010-м цены выросли лишь на 6,4% – вполне приемлемый уровень. Да, впоследствии, ближе к концу десятилетия, инфляция ускорилась двузначно (и в 2022-м вовсе вышла из-под контроля). Но там сыграли роль и политические решения, и обвал лиры. А в начале 2010-х смягчение ставки не обернулось скачком цен: экономика Турции росла бурно (по 8–11% в год), а инфляция оставалась относительно умеренной. Этот кейс показывает, что многое зависит от сопровождающих условий – если одновременно растёт производство и укрепляется доверие к нацвалюте, то даже низкие ставки могут уживаться с приемлемой инфляцией.
Вывод: аккуратное снижение – шаг вперёд, а не назад
Российской экономике сейчас нужен толчок для роста, а бизнес и граждане – передышка от дорогих кредитов. Разумное ослабление денежно-кредитной политики возможно и необходимо, тем более что инфляция перестала бить рекорды и в промышленности наметилась даже дефляция. Главное – делать всё постепенно и продуманно: снизить ставку сначала до «нейтрально-стимулирующих» уровней, наблюдать за реакцией рынка. Монетаристы указывают, что прямая связь между ставкой и инфляцией далеко не механическая. Если добавочная ликвидность уходит в инвестиции и расширяет предложение товаров, то цены не ускорятся. Если у населения и бизнеса сформированы уверенные ожидания умеренной инфляции, то снижение ставки их не “раскрутит”. Наконец, если регулятор действует в унисон с правительством (которое не отпускает бюджет в необеспеченное плавание), то риски для макростабильности минимальны.
Опыт других стран и наша собственная логика подсказывают: не всякое смягчение ведёт к всплеску цен. Понижая ставку с нынешних высоких уровней, Банк России не совершит экономического преступления – напротив, он даст шанс экономике вырасти из стагнации. Да, делать это нужно осторожно, с оглядкой на инфляционные ориентиры. Но бояться самого факта снижения не стоит. Инфляция – важно, однако она не единственный показатель здоровья экономики. Куда хуже, если, борясь с ценами, задушить деловую активность и лишить страну развития. В 2025 году перед нами стоит задача вернуться к росту без потери контроля над ценами. И аккуратное снижение ключевой ставки – как раз тот инструмент, который при грамотном применении поможет достигнуть этой цели, не разгоняя инфляцию, а поддерживая и рубль, и производства, и доходы граждан одновременно.
Ключевую ставку можно и нужно снижать, когда для этого созрели условия. И сейчас такие условия постепенно появляются – инфляция берётся под узду, экономика остыла сверх меры, внешние угрозы понемногу проясняются. Значит, пора действовать. Умеренное смягчение политики не враг, а союзник нашей экономики – позволяющий ей подняться на ноги, не отпуская при этом цены в свободный полёт. Главное – сохранять баланс и не впадать в крайности, тогда выиграют все: и бизнес, и граждане, и государство. Ведь низкая ставка, как мы выяснили, совсем не обязательно означает высокую инфляцию. Это лишь инструмент, и в умелых руках он принесёт больше плюсов, чем минусов.
🚦 Облигации, которые не стоят на месте 💨
Представьте, что вы купили облигацию, но вместо привычного фиксированного процента доходность у неё постоянно меняется. Сегодня она одна, через три месяца уже другая. Такие бумаги называются облигациями с плавающим купоном — или просто флоатеры. Их особенность в том, что они живут по правилам рынка и подстраиваются под ключевую ставку или другой ориентир.