Ставка на дефицит премиальных офисов в Москве

Еще совсем недавно доходность в 25% годовых была нормой, но эти славные для инвесторов времена уже в прошлом. Особенно если речь идет о самых надежных активах, к которым относится недвижимость. По данным ЦБ РФ, только в третьем квартале 2025 года чистый приток средств в ЗПИФы на недвижимость вырос на 30%. Именно поэтому у меня на разборе один из таких инструментов - ЗПИФ «Свой Капитал - Коммерческая недвижимость».

🏦 Что же скрывается под капотом этого ЗПИФа?
Офисное помещение площадью 1789 м² и 14 машино-мест в бизнес центре iCity в Москва Сити. Якорным инвестор фонда выступает финтех-группа IDF Eurasia, которая смогла приобрести актив с дисконтом к рынку в 32%. Продавцу срочно нужны были деньги, а группа воспользовалась ситуацией. На деловом языке это называется - «специальная ситуация», когда обстоятельства делают сделку для покупателя особенно выгодной.

Нам обещают доходность не менее 25% годовых. При этом компания планирует реализовать объект за год. Эти перспективы не выглядят туманными: в условиях дефицита премиальных офисных площадей Москвы спрос превышает предложение, а арендные ставки растут.

💼 Важно и то, что на финансовом рынке компании IDF Eurasia хорошо известны. В первую очередь держателям бондов, поскольку размещают облигации с щедрыми купонами и имеют безупречную репутацию. Компания строит экосистему с дифференцированной линейкой продуктов и бизнесов, и новый фонд недвижимости - один из элементов этого механизма.

Паи ЗПИФа «Свой Капитал - Коммерческая недвижимость» (RU000A10CKQ9) уже доступны только квалифицированным инвесторам через приложения крупнейших брокеров (за исключением «Т-Инвестиций» - надеюсь, они скоро исправят это упущение).

❗️Не является инвестиционной рекомендацией

0 комментариев

посты по тегу

Армагеддон, дроны и исторический спасательный круг. Куда бежать, когда страшно? 🚀(Часть 3)

Серия постов продолжается. И ещё один спасательный инструмент.
Этому инструменту я, возможно, выделю 2 поста — ибо прошлые два инструмента более простые с точки зрения «механики».

С баксом, тем более наличным, — всё понятно. С золотом, которое я неоднократно упоминал, — тоже вопросов не должно возникнуть. Фонды денежного рынка, которые также упомянул, — вариант вклада на бирже, тоже не вызывает вопросов. Но на фоне происходящего хочется некоторого спокойствия. Я бы даже сказал — железобетонного спокойствия 😅. Есть у русского человека такая штука в менталитете: даже в плохие времена есть вариант спасти деньги в активе, который действительно «вечно зелёный». И это БЕТОН! 🧱

Тут я сразу упираюсь в несколько нюансов. О бетоне как об активе (части портфеля) задумываюсь очень давно. Но что меня останавливало?

В «нормальных объектах», где доходность хотя бы выше 5%, — высокий порог входа. Мне фактически придётся вложить все свободные и в частности заёмные средства.

Часто поговаривают о переоценке типа «ну, недвига же растёт!». Вообще не факт, что я куплю правильный объект недвижимости. Да и потом остаются вопросы к самому главному — денежному потоку.

На фоне дефолтов в ВДО я ещё раз вспомнил, что главное — не «самая высокая доходность», а стабильная доходность и возврат вложенного капитала.

И от блогеров, и в своих комментариях слышал про бумажную недвижимость. Мельком даже пробегался по ним, без погружения. От жёлтого банка смотрел «Квадратные метры», «Лужники Коллекшн», «Репаблик Редс». В красном глянул, но там какие-то дорогущие паи с очень сомнительной динамикой. А главное, что самое обидное, — нигде нет денежного потока 😕.

Я уже даже до фондов Дом РФ добрался. Ну нет никаких выплат, и всё тут. А надо бы фонд какой-нибудь типа Т-Пэя в жёлтом банке, чтоб хотя бы доход платил, в идеале, конечно, и к цене приростал, но это уже как будто «совсем круто» 😎.

Короче, я уже было хотел оставить эту идею с фондами недвижимости и с бетоном в целом — дорого и доходности нет. Но тут я пару раз наткнулся у себя на комментарии про фонд «Парус» с выплатой дохода. Вспомнил, кстати, что даже видел их на одной из конференций. Но руки до изучения — что это за «зверь» и с чем его едят — не доходили. Вот решил поизучать в деталях, что это за «фрукт», а по результатам напишу ещё один пост: с плюсами и минусами, а также о своём финальном решении — приобретаю ли я его и какой в итоге из фондов. Их там оказалось аж 11 штук… 🤯

В жёлтом банке их всего 4 шт. Ну, поизучаю, возможно, какой-то из фондов буду брать у другого брокера.

Фонды для квал. инвесторов, поэтому это специфический инструмент. Не у всех брокеров у меня есть квал. Буду разбираться.

Не ИИР.
В посте — субъективное мнение автора.
Важные новости — не только тут.
Подписывайся, чтобы не пропустить. 🔔

Примеры одного фонда с выплатами - на скрине.
Если у Вас есть опыт работы с подобными инструментами - поделитесь в комментариях!

#инвестиции #недвижимость #чтокупить #зпифы

комментариев

🏆 Эталон кредитной дисциплины: как мы получили награду на форуме «Будущее облигационного рынка»

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» наградило нас дипломом «За эталонный уровень долговой нагрузки среди публичных девелоперов» на VII флагманском форуме «Будущее облигационного рынка».

📜 Форум выступает независимой площадкой для эмитентов и инвесторов. В этом году он собрал более 700 участников, включая крупнейшие банки, корпоративных заёмщиков и эмитентов, организаторов выпусков. «Эксперт РА» анализирует финансовую устойчивость эмитентов, объем заимствований и кредитную дисциплину корпоративного сектора.

✅ Награда указывает на то, что мы в полном объёме и в срок исполняем обязательства по обслуживанию долга.

📈 Высокое качество кредитного портфеля обеспечивается благодаря эффективному управлению ликвидностью. Мы формируем оптимальные источники финансирования и ритмично распределяем денежные потоки.

💬 «В условиях высокой ключевой ставки эффективное управление долговым портфелем становится главным маркером надёжности девелопера. Для нас это системная операционная дисциплина. Мы тщательно выстраиваем баланс между привлечением капитала и графиком строительных работ: такой подход снижает процентные риски и сохраняет высокую ликвидность бизнеса. Награда ведущего агентства подтверждает верность выбранной финансовой стратегии», – комментирует операционный директор ГК «А101» Дмитрий Горелов.

$RU000A108KU4 $RU000A10DZU7 $RU000A10DZT9

#А101

комментариев

СПБ Биржа сообщает о торгах и расчётах в связи с праздничным днём 4 ноября

СПБ Биржа 4 ноября 2026 года начнёт торги в 10:00 мск по расписанию, действующему в выходные и праздничные дни.

Торги неоактивами на акции и криптовалюты продлятся до 00:00 мск, российскими ценными бумагами — до 23:50 мск.

Расчёты по сделкам с российскими ценными бумагами, заключённым 4 ноября, пройдут 6 ноября.

СПБ Биржа проводит торги российскими ценными бумагами и неоактивами ежедневно, включая выходные и праздничные дни.

комментариев

СПБ Биржа со 2 ноября увеличит время торгов неоактивами на глобальные акции

СПБ Биржа со 2 ноября 2026 года продлит торги неоактивами на глобальные акции на один час — до 00:00 мск.

Торги этими неоактивами в режиме основных торгов будут проводиться по будням с 7:00 до 00:00 мск, в выходные и праздничные дни — с 10:00 до 00:00 мск.

Расчёт фандинга для неоактивов на глобальные акции будет проводиться с 23:00 до 00:00 мск.

комментариев