🔍 Комплексное развитие территории (КРТ) и точечные проекты: в чем разница?

Продолжаем нашу образовательную рубрику #КакЭтоПостроено. Сегодня речь пойдет о КРТ и точеных проектах.

В сфере градостроительства и развития городской среды используются разные подходы девелопмента. Два наиболее распространённых — это комплексное развитие территории (КРТ) и точечные проекты.

🏙️ Что такое КРТ (комплексное развитие территории)?

Комплексное развитие территории — это формат планирования и реализации градостроительных мероприятий, при котором в большинстве случаев изменяется или обновляется сразу целый участок города. КРТ, как правило, осуществляется как на застроенной территории (например, кварталы с устаревшим жилым фондом), так и на незастроенных участках.

В рамках КРТ может проводиться:

🔹 реконструкция или снос старого жилья
🔹 строительство новых жилых зданий
🔹 организация новых общественных пространств
🔹 строительство социальных объектов (школ, детских садов, поликлиник и др.)
🔹 благоустройство территории

🏗️ Что такое точечные проекты?

Точечный проект - реализация объекта в пределах одного конкретного участка без изменения или вовлечения прилегающих территорий. Чаще всего такие проекты касаются:

🔸 строительства нового дома на свободном участке
🔸 реконструкции или надстройки существующего здания
🔸 возведения коммерческих или инфраструктурных объектов в сложившейся городской застройке

🏠 Как застройщик решает, какой подход использовать?

▪️ КРТ часто используется в случаях, когда необходимо решить комплексные задачи в пределах целого квартала, к примеру, при замене старого жилищного фонда или развитии новой городской среды на незастроенных землях. Преимущества КРТ для застройщика:

🔹 долгосрочные проекты

🔹 государственная поддержка и инвестиции: льготы, субсидии, налоговые преференции или инфраструктурные кредиты

🔹 доступ к неосвоенным или слабо использованным участкам: земля может быть расположена в перспективных локациях, что делает проекты более привлекательными

🔹 гибкость в проектировании и застройке: проектировать территории можно с нуля, учитывать современные подходы к инфраструктуре, экологии, транспорту, а строить в таких условиях гораздо проще, чем в рамках существующей застройки

▪️ Точечные проекты актуальны в ситуациях, когда имеется свободный участок или возможность реконструкции объекта без необходимости затрагивать соседние здания и коммуникации.

#ETLN #Эталон

0 комментариев

посты по тегу

#КакЭтоПостроено

🔍 Разрешительная документация и как она влияет на стоимость проекта

Продолжаем нашу образовательную рубрику #КакЭтоПостроено. Сегодня речь пойдет о разрешительной документации.

В девелопменте это один из ключевых драйверов экономики проекта. От того, какие документы есть у застройщика и на каком они этапе, зависит, что именно можно построить, когда запустится стройка и сколько в итоге будет стоить объект.

ГЗК (градостроительно-земельная комиссия) – это ключевой орган, отвечающий за одобрение строительства на участке, одобрение типа возводимого жилья и определение возможных техникоэкономические показателей (ТЭП).

💎 Какие бывают разрешительные документы?

🔹 Исходно-разрешительная документация (ИРД)
Сюда входят градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), правила землепользования и застройки. Они задают, какую высоту, плотность и функциональное назначение может иметь будущий объект.

🔹 Проектная документация и экспертиза (ПД/ПСД и ГЭ/НГЭ)
Это проектные результаты инженерных изысканий и заключение государственной или негосударственной экспертизы. Экспертиза подтверждает, что проект безопасен и соответствует нормам, а его сметная стоимость обоснована.

🔹 Разрешение на строительство (РНС)
Ключевой документ, который дает право начать стройку на участке в заданных параметрах.

🔹 Документы на ввод в эксплуатацию
Разрешение на ввод, акты соответствия, подтверждение выполнения требований технических регламентов. Именно этот блок «разблокирует» возможность полноценной передачи квартир и признания выручки.

💎 Получение разрешительной документации кратно увеличивает стоимость объекта

Полный пакет документов превращает «земельный актив» в готовый к реализации проект с четкими параметрами. Это позволяет запустить продажи, привлечь проектное финансирование и зафиксировать рыночную стоимость будущих метров на гораздо более высоком уровне – часто в несколько раз дороже начальной оценки.

Разберем на примере Резиденции Омега:

🔸1 этап: в портфель включена площадка автоматической телефонной станции.
🔸2 этап: пройдена градостроительная земельная комиссия (получены ТЭП): рост рыночной стоимости в 4-4,5 раза
🔸3 этап: получение разрешение на строительство (РнС): рост рыночной стоимости в 8 раз

#ETLN #Эталон

комментариев

🌟 Что такое МИП? 🌟

Мы продолжаем серию наших образовательных постов #КакЭтоПостроено. Ранее мы рассказали вам о том, что такое проектное финансирование и эскроу-счета. В этот раз мы постараемся объяснить, что такое МИПы, или, точнее, масштабные инвестиционные проекты.

🏦 Масштабные инвестиционные проекты — это крупные комплексные инициативы, которые поддерживаются региональными властями и направлены на создание и развитие новых объектов недвижимости, таких как жилые комплексы, коммерческие здания, инфраструктурные объекты и многое другое. Цель МИП – привлечь крупных застройщиков в проекты, которые помогают развитию региона ☝️

🔍 Ключевые характеристики МИПов:

1. Многофункциональность: Они включают в себя различные типы недвижимости — от жилых и коммерческих до социальных объектов.

2. Влияние на экономику: Масштабные проекты способствуют созданию рабочих мест и привлечению инвестиций в регион.

3. Инновационное развитие: Современные проекты все чаще ориентированы на решение экологических задач региона благодаря новейшим технологиям проектирования и строительства.

4. Комплексное развитие: Зачастую МИПы способствуют реорганизации и преобразованию неэффективно используемой территории.

5. Взаимодействие власти и бизнеса: МИПы выгодны как региональным властям, так и девелоперам, а потому реализация проекта способствует развитию деловых отношений между городом и застройщиком. Так, первые получают качественные проекты, увеличивающие привлекательность региона, а вторые – выгодные условия.

💡 Почему проекты МИП выгодны для застройщиков? Девелоперы все чаще добавляют в свой портфель проекты МИП, так как участие в них привлекательнее: компания получает землю в аренду без проведения торгов при выполнении условий МИП, которые зависят от региона. Например, в обмен на передачу городу части готового жилья в проекте или объектов социальной инфраструктуры.

По сути, компания получает льготные условия входа в проект с меньшими затратами на начальных этапах и сохраняет целевую рентабельность.

🏆 Если говорить про наш портфель, ЖК «Зеленая река» – флагманский проект в Омской области – реализуется как МИП. Квартал возводится на участке площадью 164 га и рассчитан на 35 тысяч жителей. ЖК входит в тройку крупнейших проектов нашего текущего портфеля, ожидаемая реализуемая площадь которого составит 1,4 млн кв. м.

#ETLN #Эталон

комментариев

❓ Что такое проектное финансирование ❓

Продолжаем серию наших образовательных постов #КакЭтоПостроено, где рассказываем о нюансах нашего бизнеса 🏦

комментариев