🏠 Как купить квартиру, когда цены зашкаливают? 💰
🔍 Кто сегодня покупает жильё
Сегодня на рынке жилья в России всё чаще покупатели - состоятельные семьи с детьми и несколькими стабильными доходами. Почти 40% тех, кто готовится купить квартиру или уже приобрёл жильё, имеют семейный доход 150–300 тыс. рублей в месяц.
82% покупателей состоят в браке, у большинства есть хотя бы один ребёнок. Основной портрет - люди старше 35 лет, ориентированные на стабильность и комфорт.
Молодёжь же всё чаще откладывает покупку: входной билет на рынок стал слишком дорогим.
🏦 Ипотека и цены
После отмены массовой льготной ипотеки рыночные ставки улетели выше 20%. Сейчас средняя ставка по стране - около 25–26% годовых.
В таких условиях застройщики начали предлагать альтернативы: рассрочки до завершения строительства, субсидированные программы с временно сниженной ставкой, спецпредложения от банков.
Как ведут себя покупатели:
– около 35% выбирают рассрочку вместо классической ипотеки;
– примерно 20% пользуются программами с пониженной ставкой на первые годы;
– доля сделок с ипотекой за год упала с 76% до 63%;
– покупки за наличные и в рассрочку выросли до 37%.
Цены при этом не падают.
Средняя стоимость квадратного метра по России - около 180 тыс. рублей.
Новостройки за год подорожали примерно на 1,4%, вторичка - на 2,7%.
Люди всё чаще выбирают готовое жильё: больше 60% сделок без ипотеки приходится именно на вторичный рынок.
💡 Как покупать в таких условиях
При ставке 20–26% главный ресурс - льготы и правильная стратегия.
Семейная ипотека под 6% остаётся одним из немногих реальных инструментов.
Банки требуют первоначальный взнос 20–30%, поэтому накопления сейчас важнее, чем когда-либо.
Практические варианты:
– искать акции застройщиков с временной субсидией ставки;
– рассматривать рассрочку вместо дорогой ипотеки;
– уменьшать площадь и класс жилья;
– смотреть локации за пределами дорогих центров.
👥 Кому сегодня это реально по карману
Суровая математика.
Даже однокомнатная квартира в крупном городе за 6 млн рублей при ставке 26% доступна человеку с доходом около 300–320 тыс. рублей в месяц.
При зарплате 100 тыс. рублей можно рассчитывать лишь на небольшую студию в недорогом регионе или пригороде.
Фактически сейчас жильё покупают:
– семьи с двумя стабильными доходами;
– люди с серьёзными накоплениями;
– участники льготных программ;
– инвесторы, готовые к длинным горизонтам.
Остальным приходится идти на компромиссы: меньше метров, дальше от центра, дольше копить.
📌 Главное правило
Если ипотека неизбежна - платёж не должен съедать больше 40–50% дохода, а в идеале оставаться в пределах 30%. Иначе квартира превратится в источник стресса, а не радости.
А как вы смотрите на рынок сейчас?
Готовы покупать, ждёте снижения ставок или копите на первый взнос?
Поставьте лайк, если пост был полезен, и напишите своё мнение в комментариях!
#квартира #жилье #ипотека #экономика #недвижимость #дом #советы #деньги
- Приглашаем вас на новую платформу Инвест Клаб - invclub.ru
Посты по ключевым словам
Ключевая ставка и рынок: «Ваши ожидания – это ваши проблемы!», часть 5
Ну, и как вишенка на торте, цены на топливо. На рис. 5 приведен график индекса цен на бензин в России за десять лет (нижний график на рис. 5) в сравнении с графиками ключевой ставки (верхний график) и инфляцией в России (график в середине).
Понятно, что цены на топливо в стране растут далеко не первый месяц и сейчас экстремально высоки, и это неминуемо сказывается на инфляции. Но тут интересно другое. В апреле-июне 2022 г. точно такой же резкий скачок цен на бензин был успешно ликвидирован резким поднятием ключевой ставки, вместе с общим всплеском инфляции тогда.
А вот рост цен на бензин в 2025-2026 сильным поднятием ставки в 2025 году остановить не удалось совсем, в отличие от инфляции. Это показано на рис. 5 стрелками. После роста ставки в 2024-2025 гг. (зеленая стрелка на графике ставки) инфляция в итоге пошла вниз (красная стрелка на графике инфляции), а вот цены на топливо пошли дальше вверх и продолжили расти уже в текущем году (зеленая стрелка на графике цен на бензин). И если уж бензин растет так при высокой ставке, что будет с ценой на него, если ставку продолжить активно снижать? Словом, и тут можно понять настороженность ЦБ.
Итак, что же получается в итоге? А получается, что все те проинфляционные факторы в российской экономике, о которых говорит ЦБ, и которые перечислены в начале этой статьи, действительно подтверждаются, исходя из приведенных графиков и диаграмм. И очень осторожная политика смягчения ставок, проводимая ЦБ, представляется вполне обоснованной.
А что же ожидания рынка и его реакция на решение ЦБ? Тут только можно вспомнить легендарную фразу футболиста Андрея Аршавина: «Ваши ожидания – ваши проблемы!»
Дзарасов Алан, эксперт и преподаватель 1ИФИТВчера в 6:43
🤍О перспективах золота
2025 год наглядно показал, что золото хорошо реагирует на конфликты и неопределенность. За полгода золото выросло на 70%. Внутри этого большого роста были росты поменьше и коррекции к ним. Одними из причин роста были геополитика и геоэкономика, например, «12-дневная война» и «пошлины Трампа».
🩶А какие еще есть причины?
🩶Еще на цену золота влияет цена доллара. Обычно цена доллара меряется к товарам, но можно еще мерить к другим валютам. Самый известный индекс стоимости доллара – это DXY. Он рассчитывается к другим очень популярным в мире валютам: к евро, японской йене, британскому фунту, канадскому доллару, шведской кроне и швейцарскому франку. За 2025 год стоимость доллара потеряла 11% к этим валютам. Т.е. стоимость золота эти 11% приобрела.
🩶Еще на цену золота влияет экономика США и стран корзины DXY. Когда экономика падает, происходит следующее:
1. Лопаются биржевые пузыри.
2. Банкротятся компании.
3. Одни государства у других воруют, т.е. замораживают активы и деньги.
4. Финансовые активы продаются.
5. Растут просрочки по кредитам.
6. Блокируются морские поставки.
7. Раскручивается инфляция.
Все это заставляет людей искать тихую гавань. И тихой гаванью по привычке является золото.
🤍Этот металл за сотни лет доказал не словом, а делом, что у него есть сильный иммунитет ко всяким экспроприациям, конфискациям, санкциям, гиперинфляциям и дефолтам. Кто-нибудь когда-нибудь слышал о дефолте золотого слитка?
У нас по миру постоянно появляются, исчезают, дорожают, обесцениваются всякие разные фиатные валюты. А золото как было, так и есть. Золото постоянно возвращается к тому, чтобы быть деньгами, тем самым повышая свою ценность и повышая свою цену.
🤍В чем сейчас повышается цена золота? В долларах! Ожидаю ли я удешевление доллара в перспективе 5 лет? Конечно! Об этом я и пишу в своем блоге. В одном посте все свое мнение я изложить не могу, поэтому подписывайтесь, будете знать о перспективах золота (и не только) еще больше.
$GLDRUB_TOM $GLDRUBF $GOLD $TGLD $PLZL16 июля
🏦 Число МФО в России может сократиться вдвое к 2028 году
Интересный прогноз представил «Эксперт РА»: по данным рейтингового агентства, в 2026-2028 годах количество работающих в России МФО может сократиться в два раза по сравнению с текущим уровнем. На данный момент реестр ЦБ РФ насчитывает 833 организации.
☝️ Среди основных причин заметного сокращения числа компаний на рынке – последовательное ужесточение регулирования отрасли, в частности, введение биометрии для всего сегмента онлайн-займов, на который сегодня приходится львиная доля выдач – около 85%.
💬 Вот что на этот счет отмечает генеральный директор Займера Роман Макаров:
«На наш взгляд, основное воздействие регуляторики на рынок проявится в 2027 году: уже в его середине объем реестра МФО может сократиться вдвое из-за неспособности множества небольших игроков адаптироваться к требованиям по проверке биометрических данных клиентов. Для них это слишком дорогое технологическое изменение с учетом прочих ограничений, затрагивающих маржу МФО.
Бенефициарами сокращения числа участников рынка станут крупные кредиторы со значительным запасом финансовой и технологической прочности: они смогут претендовать на наиболее качественных из высвободившихся клиентов благодаря масштабу бизнеса, развитой инфраструктуре и технологическим возможностям. В то же время, ТОП-компании смогут предложить им и прочие продукты, нетрадиционные для МФО: многие из них уже несколько лет диверсифицируют бизнес, осваивая смежные отрасли, как например, Займер – банковскую, коллекторскую и другие».
$ZAYM16 июля
🖤Что банки говорят и что они на самом деле делают?
Есть две большие разницы, что банки говорят, и что они делают. Так было всегда, так происходит и сейчас.
«Банки» - это не просто термин-синоним кредитных организаций. Это уже собирательное слово для всех финансовых организаций и аффилированных с ними лиц, СМИ и блогеров, которые торгуют на рынке. Вся эта тусовка называется просто «банки». Это сленг рыночка. Не путайте, пожалуйста, со словарным определением.
🩶Что банки говорят? После оглашения ставки 14,25%, а это было 19 июня, банки резко перевернулись в своих прогнозах. Они перестали говорить о снижении ставки, а стали говорить о ее оставлении или повышении. Это стало одной из важных причин падения акций и облигаций.
Казалось бы, при такой риторике банки должны уходить во флоатеры, но они этого не делают.
🩶А что они делают?
Банки последние годы скупали у Минфина ОФЗ ПД. Они всегда давали на них повышенный спрос. Они и сейчас это делают. Смотрите:
1. 17 июня. Минфин разместил ОФЗ 26254 на 22,27 млрд руб при спросе 54,09 млрд руб.
2. 1 июля. Минфин разместил ОФЗ 26251 на 10,36 млрд руб при спросе 25,59 млрд руб.
3. 15 июля. Аукцион по размещению ОФЗ 29028 признан несостоявшимся.
Т.е. спрос на ПД у банков есть, а спроса на ПК у банков нет. Это значит, что банки не готовятся к повышению ключевой ставки. Они готовятся к ее снижению. Да, они говорят так, как будто надо покупать ПК, но сами покупают ПД.
🤍И я покупаю.
А вы?
Не смотрите, что говорит трейдер, смотрите что он делает. Поэтому подписывайтесь на мой канал. Я тут каждый день показываю, что делаю я, и что делают другие трейдеры, банки, власть и другие участники финансового рынка.
Справка для новичка:
1. ОФЗ 26ххх - это ОФЗ ПД. Больше похожи на акции.
2. ОФЗ 29ххх - это ОФЗ ПК. Больше похожи на вклады.
$IMOEX $RGBI $SU26254RMFS1 $SU26251RMFS7 $SU29028RMFS615 июля
🎊 Старт продаж в «Южных садах»: семейный проект в окружении парков
В районе «Южные сады» на юго-западе Москвы стартовали продажи квартир в новом доме 3.1.
🛠️ В проекте два разновысотных корпуса – от 19 до 23 этажей. Всего в здании разместится 390 квартир с различными планировками. Все помещения будут передаваться без отделки, что позволит покупателям самостоятельно оформить пространство в соответствии со своим дизайн-проектом.
🏡 Оба корпуса вместе со стилобатом образуют внутренний двор. Рядом расположен сад-парк площадью около 8 500 кв. м. Благодаря этому у жителей будет двор с большим количеством пространств для прогулок и отдыха.
🚗 Для автомобилистов предусмотрен двухуровневый подземный паркинг на 197 машино-мест. Четыре из них отведены для семей с детьми, ещё 20 оборудованы под установку зарядных станций для электромобилей. На этом же уровне размещены велопарковки и 57 индивидуальных кладовых.
⚽ Для семей с детьми в 120 метрах от дома строится детский сад «Хурма» на 250 мест, а через дорогу – школа «Ботаника» на 850 учеников. Вокруг района уже работают школы, поликлиники, бассейны, спортшколы и многое другое.
📈 Район «Южные сады» объединяет многочисленные зелёные массивы, включая ландшафтный парк «Южное Бутово» и Бутовский лесопарк, а также сформированную транспортную и социальную инфраструктуру. Для инвесторов и предпринимателей помещения в этой локации могут стать надёжным активом с высоким потенциалом роста, а для будущих жителей – источником комфорта и качества жизни.
$RU000A108KU4 $RU000A10DZU7 $RU000A10DZT9
#А10115 июля
🏤 Мегановости 🗞 👉📰
1️⃣ Парижский коммерческий суд обязал структуру Новатэка $NVTK в Сингапуре выплатить французской компании Elengy Hub & Expertise более 20,2 млн € долга с процентами по договору перевалки СПГ.
Контракт 2015 года резервировал для российской стороны 33 слота перевалки на терминалах Elengy во Франции с минимальным ежемесячным платежом около 1,5 млн € независимо от фактического использования.
Суд отклонил довод о форс-мажоре из-за санкций ЕС: Новатэк перестал запрашивать слоты еще в июле 2024 года, до вступления ограничений в силу, и не пытался получить разрешения на продолжение работы.
Решение создает прецедент для взыскания долгов по долгосрочным контрактам, от которых российские компании отказались, ссылаясь на санкции.14 июля
🖤 Банки беднеют
Я уже писал ранее о рисках такой ситуации. Т.е. она была ожидаема. Что произошло сейчас?
🖤 Пришла статистика: дефицит ликвидности в банках за год вырос вдвое. В середине 2025-го был профицит 1,6 трлн. Сейчас дефицит 2 трлн. ЦБ прогнозирует, что в январе 2027 дефицит станет еще больше - 2,4-3,6 трлн. А ведь даже в начале СВО было лучше.
Что означает "дефицит"? Означает, что деньги утекают из банковской системы. Почему?
Причин две.
🩶 Первая - люди снимают наличку. За полгода объём налички подскочил на 1,6 трлн., а за июнь на 0,5 трлн. Блокировки интернета, проблемы с бензином, кредиты, налоги, война - всё это вгоняет людей в депрессию. Из-за депрессии и фундаментальных факторов люди перекладываются из банков в наличку.
🩶 Вторая - ЦБ зеркалирует операции Минфина и как насос откачивает рубли из экономики. Они называют это "стерилизацией избыточной ликвидности", но по факту не избыточную они стерилизуют, а жизненно необходимую. Они берут лишнее. Результат такой откачки - банкам не хватает рублей. И поэтому банки режут кредиты всем. В экономику попадает меньше денег. И из-за этого наступает замкнутый круг: в экономике мало денег, и поэтому ЦБ держит ставку высокой. Резкое снижение ставки на низколиквидном рынке ведет к резкому подъему ставок на денежном рынке.
"Нельзя снижать ставку, потому что ставка высокая" - это замкнутый круг, к которому ЦБ не мог прийти случайно, а только специально (мое мнение).
Вы спросите: "А "резкое снижение ставки" - это на сколько процентов?" отвечу, что чем дольше они тянут со снижением ставки, тем меньше процентов надо для "резкого" снижения. Т.е. сейчас для "резкого" снижения надо снизить на 1-0,75%, а по 0,5-0,25% - это еще медленно. Но если будут тянуть, то и 0,25% будет "резко".
🤍 На самом деле, текущая ситуация с банками и экономикой - это не показатель того, что надо скидывать все свои активы и вслед за толпой уходить в кеш. На самом деле, это показатель того, что в ближайшее время будут приняты фундаментальные решения, отводящие беду от экономики. Напомню, что дно рынка выглядит именно так, каким вы его сейчас видите. Поэтому я не перекладываюсь с ОФЗ ПД в ОФЗ ПК. Я продолжаю их накапливать.
🤍 Подписывайтесь, чтобы не принимать ложных эмоциональных решений.
$SBER $T $VTBR $SU26238RMFS4 $SU26248RMFS314 июля
🖤Охлаждение экономики или деградация?
В конце прошлого столетия МВФ предписал Центробанкам мира следовать таргетированию инфляции. Т.е. определить значение инфляции и преследовать его в своей политике. Для реализации политики нужны инструменты. МВФ их центробанкам предоставил, где главным инструментом была ключевая ставка.
Первым таргетировать инфляцию начал банк Новой Зеландии в 1990 году. За ним Канады, Великобритании, Швеции и еще много кто. ЦБ РФ начал таргетировать инфляцию в 2014 и поставил таргет 4%. Возникла закономерность, что в развитых странах таргет находится в районе 1-3%. В развивающихся странах - до 6%. В 2023 году 47 стран проводили таргетирование.
🩶Зачем нужно таргетирование?
МВФ в своих документах указывает, что инфляция – это результат перегрева экономики. Если перегревается, значит надо охладить, чтобы не взорвалась. Чтобы охладить, надо повысить ключевую ставку. А из-за чего начинается перегрев? Из-за превышения спроса над предложением. Тогда надо повышать ключевую ставку, и деньги из потребления перетекут в депозиты. Т.е. население войдет в режим накопления.
Замечу, что инфляция ниже таргета была в России только 2 раза – в 217 году 2,5% и в 2019 – 3,0%. Все остальное время она была сильно выше 4%. Например, в 2015 году 12,9%. Самая низкая ключевая ставка была с июля 2020 по март 2021 - 4,25%. Самая высокая – октябрь 2024 – июнь 2025 – 21%.
На дату поста (10.07.2026) ставка в России 14,25%. Выше только на Украине, в Анголе, Египте, Эфиопии, Малави, Нигерии, Турции, Зимбабве, Йемене, Сьерра-Леоне, Афганистане и Иране. Товарищи, нам не стыдно находиться в этом списке? Мы, получается, страна с самой высокой ключевой ставкой в мире.
🩶Как раз с 2014 года, с начала таргетирования инфляции, в России в экспертных, бизнесовых, чиновничьих кругах звучат заявления что у нас запретительно высокие ставки. Т.е. они запрещают инвестиции в экономику и держат население в состоянии перманентного откладывания.
Если ключевая ставка – это инструмент торможения экономики, а она у нас самая высокая, то значит, у нас должен быть самый низкий рост экономики? Да, у нас самый низкий рост экономики. МВФ сам приводил статистику, что в период 2013-2025 среднегодовые темпы роста реального ВВП (это тот, из которого вычли инфляцию) в следующих странах следующий:
1. Россия 1,46%.
2. США 2,41%.
3. Китай 5,93%.
4. Вьетнам 6,05%.
5. Индонезия 4,42%.
МВФ нас назначил не в развитые страны, а в развивающиеся страны. Но статистику показывает такую, как будто бы мы не развивающаяся страна, а деградирующая.
И ставки у вышеперечисленных стран были всегда ниже Российских.
🩶Специалисты, не относящиеся к МВФ, говорят, что высокие ставки не снижают инфляцию, а подавляют экономический рост. И правильно говорят, ведь цифры это и показывают. А еще они говорят абсолютно очевидную вещь: снижать инфляцию можно не подавлением спроса, а наращиванием предложения. А для этого ЦБ РФ должен действовать с точностью да наоборот – не повышать ключевую ставку, а понижать ее.
Благодаря низким ставкам бизнес может расширять производство и предоставление услуг. Благодаря низким ставкам потребитель может позволить себе купить это предложение. Спрос и предложение в конце концов уравновешиваются и приводят к снижению стоимости, снижению инфляции.
Знаете, в чем ужас этой идеи? Ее не проходят в современном «Экономикс», ее проходят в советской «Политэкономии». Это ужас для современной власти.
Интересно, что в 2025 году МВФ сам доложил, что политика таргетирования инфляции оказалась неэффективной. Буквально пересмотрели свою политику. Провели исследование. Взяли 70 центробанков. 33 из них вели таргетирование. 37 не вели. Оказалось, что разницы в успехах между ними не было.
Кто вел таргетирование? Россия, Япония, Индонезия, Чехия, Канада, Израиль, Исландия. Кто не вел таргетирование? США, Китай, Швейцария, Вьетнам, Сингапур, С. Аравия, ОАЭ.
Основанием для пересмотра политики МВФ последних 35 лет послужил скачок инфляции в мире 2022 года. В России тогда инфляция была 12%, в Англии 10,5%, в ЕС 10,4%. Тогда МВФ поняли, что причиной инфляции может быть не повышение спроса, а падение предложения. Что не надо подавлять спрос, а надо стимулировать предложение. Что не надо повышать ставки, а надо их понижать.
🖤Хорошо. МВФ сам признал таргетирование инфляции неэффективной. Почему ЦБ РФ не отменяет эту политику? Начальство сказало, что охлаждение экономики делается не так. Почему слова начальства не приняты к сведению? А может быть у нас не охлаждение экономики делается, а ее деградация?10 июля
