Финансовая картинка недели: лучшая доходность от недвижимости

Сдача квартиры или иной недвижимости в аренду – один из самых распространенных видов дохода для инвестора не только у нас в России, но и по всему миру. А как в этом плане смотрится Россия на фоне других стран? То есть, насколько доходен этот вид заработка для инвестора в разных странах, в том числе и в России?
Очередная финансовая картинка (рис.1) дает некий ответ на этот очень интересный вопрос, правда, не без некоторых «шероховатостей».
Рис.1

На этой картинке представлено сравнение доходностей от вложения в недвижимость в разных странах за последние десять полных лет: с 2015 по 2025 г. Для каждой страны рассчитаны два показателя доходности, причем в долларах США:


· Доходность от сдачи недвижимости в аренду в % годовых. При этом считается, что доходы от аренды не реинвестируются, а суммируются. Налоги, расходы на обслуживание недвижимости, финансирование и транзакционные издержки не учитываются. Очень важно еще и то, что для расчета в качестве арендного дохода в течение всех десяти лет берется актуальный арендный доход в настоящий момент времени. Никаких усреднений арендных доходов за прошедшее десятилетие не делается.


· Доходность от роста цены недвижимости за прошедшие десять лет. Здесь считается среднегодовая доходность за все десять лет в % годовых.


На диаграмме на горизонтальной оси отложена доходность от прироста цены, а на вертикальной – доходность от сдачи недвижимости в аренду. Соответственно, чем правее и выше результат страны на диаграмме- тем выше совокупная доходность инвестора от недвижимости в этой стране. Данные рассчитаны для 60 стран, но на диаграмме показаны не все. Средняя прирост цен за десять лет по всей выборке из 60 стран – 4,4% в год. На диаграмме этот средний уровень показан вертикальной линией. Средний доход от сдачи в аренду, также по всей выборке: 5,1% в год. Этот средний уровень показан горизонтальной линией. Эти две линии делят всю диаграмму на четыре части. Самая престижная часть -зеленый «квадрат», здесь страны с высоким доходом от аренды и высокой доходностью от роста цен на недвижимость. Ее антипод – левый нижний «квадрат» диаграммы (розовый): здесь сосредоточились страны с низким доходом от аренды и низким (и даже отрицательным) ростом цен. Левый верхний «квадрат»: хороший доход инвестора от аренды, но низкая доходность от роста цены на недвижимость. Правый нижний «квадрат»: хороший доход от роста цены, но низкий доход от аренды. Положение конкретной страны показано кружком, чем больше кружок, тем выше цена на недвижимость, естественно, в долларах США.

В престижном «квадрате» не так уж много стран. Причем на третьем месте с совокупной доходностью (аренда +прирост цены недвижимости) выше 13 % Россия, у нее суммарная доходность составила 13,52% годовых. Она отмечена красной стрелкой на диаграмме. Лидер же рейтинга - Португалия с доходностью 14,6%. За ней Венгрия с доходностью 14.4%. США тоже попали в престижную «зеленую зону», но с более скромным результатом 9,7%. В противоположном непрестижном «розовом» квадрате аутсайдеров хватает. Тут особенно «отличились» такие страны, как Катар, а также латиноамериканцы: Бразилия, Перу и Аргентина, у которых падение цен на недвижимость за прошедшее десятилетие уменьшило доход инвестора от аренды и негативно повлияло на общий доход. А абсолютным же аутсайдером рейтинга стал Египет (к сожалению, на диаграмме он не показан), у которого падение цен свело совокупный доход почти к нулю: совокупный доход за десятилетие составил в среднем всего 0,89% годовых.
Судя же по размеру «кружков» на диаграмме, больше всего вздута недвижимость в странах западной Европы: Германии, Австрии, Швейцарии, Люксембурге, а также в Израиле и Сингапуре.
Теперь о недостатках этого рейтинга:
· Во-первых, расчет доходности от сдачи в аренду на всех 10 годах на основе текущего платежа вызывает сомнения: рассчитанная таким образом доходность является явно завышенной. Ведь аренда тоже растет со временем и очевидно, что несколько лет назад она была ниже, чем сейчас.
· Во-вторых, никоим образом не учтены затраты инвестора на обслуживание объекта. А эти затраты могут сильно уменьшать доходность инвестора. Но справедливости ради, учесть эти затраты крайне сложно.
· Расчет доходности в долларах США. Ясно, что иного способа привести цены и доходы инвесторов в разных странах к «одному знаменателю» для корректного сравнения просто нет. Но в таком виде этот рейтинг бесполезен для инвестора «внутри страны». Ведь рассчитанная в американских долларах доходность мало показательна. Сильная девальвация национальной валюты может сильно занизить эту доходность, а укрепление, наоборот, сильно завысить. И только для одной страны в мире- для США, своя, «внутренняя» доходность равна той, что указана в рейтинге.

И все же, смысл в этой картинке безусловно есть. Среди инвесторов в недвижимость есть определенная категория, которая считает только свои доходы от аренды и больше ничего принципиально знать не хочет. То, что их объект может не расти в цене, а то и падать, им вроде бы и ведомо, но всерьез они не считают это за риск. Постоянный рост недвижимости в России из года в год расслабляет и падение рынка или хотя бы его стагнация уже кажется невероятной. Но «розовый» квадрат на диаграмме существует и от попадания туда ни одна страна не гарантирована. И этот риск всегда нужно учитывать.