ДАРС: рост через долг.
ДАРС отчитался за 2025 год.
На первый взгляд — скучно и стабильно:
выручка 25,3 млрд ₽ против 27,6 млрд ₽ годом ранее.
EBITDA 4,4 млрд ₽ против 4,5 млрд ₽.
чистая прибыль 1,3 млрд ₽ против 1,5 млрд ₽.
То есть бизнес не развалился, но и бурного роста в финансовом результате пока нет.
В сегменте девелопмента жилья выручка просела всего на 2%:
с 25,3 млрд ₽ до 24,8 млрд ₽.
А вот реновация почти выпала из выручки:
с 2,24 млрд ₽ до 0,52 млрд ₽.
Компания объясняет это подготовительным периодом по новым объектам.
То есть часть выручки должна приехать уже позже, с 2026 года.
Маржа выглядит лучше.
Валовая прибыль выросла с 5,0 млрд ₽ до 5,4 млрд ₽.
Валовая маржа: примерно 18% → 21%.
EBITDA-маржа: 16% → 17%.
Для девелопера в текущей "экономической мясорубке" это неплохо.
Но вредный инвестор смотрит на главные цифры — это долг.
Net Debt / EBITDA вырос с 0,3x до 2,3x.
Это не катастрофа.
Но это уже совсем другая компания по риску.
Было: почти без чистого долга в МСФО 2024.
Стало: долг заметно участвует в росте.
Почему?
ДАРС купил 4 новых проекта бизнес-класса, из них 2 в Москве.
Чистый долг вырос примерно на 8,5 млрд ₽ — до 10 млрд ₽.
Основная причина — целевые бридж-кредиты банков. Вот здесь важный нюанс.
У ДАРС на эскроу накоплено 12,3 млрд ₽.
Покрытие проектного долга эскроу — 88% (в отличии от некоторых компаний, "не будем показывать пальцем")
А 90% заемных средств — это проектное финансирование.
То есть долг не выглядит токсичным: большая часть завязана на проекты и прикрыта деньгами покупателей.
Средняя ставка обслуживания проектного долга — 8,29% довольно низкая.
Но есть вопрос.
Москва и бизнес-класс — это не только красивый рендер. Это еще и более дорогая земля, длинный цикл, выше конкуренция и больше требований к капиталу и продукту, всё таки совсем рядом ЦБ будет сидеть на улице Правды.
Земельный банк у ДАРС — 3,3 млн кв. м продаваемой площади.
Ввод за 2025 год — 200 тыс. кв. м.
Мда, земельного банка много.
Теперь вопрос — сколько денег потребуется, чтобы его переварить.
Вывод:
ДАРС уже не история “почти без долга” и можно сравнивать с А101. Debt / Equity около 3,0x, а чистый долг с учетом эскроу — 10 млрд ₽. Но это пока не красная зона: эскроу 12,3 млрд ₽ заметно прикрывает проектное финансирование. Главный вопрос — не текущий долг, а насколько эффективно сработает компания в реализации Московских проектов.
