🪙 ЗПИФ «Индустриальный»: стоит ли вкладываться в склады?
Мне нравятся фонды, или правильнее сказать " Нравились". Особенно после прочтения книги Джона Богла. Покупаешь фонд, он растёт, а ты платишь небольшую комиссию и всё счастливы. Я даже пытался собрать портфель из фондов. Потом была заморозка и вот это вот всё. Плюс некоторые компании стали увеличивать комиссию...
В общем всё инвестирование в фонды разбилось о нашу суровую реальность. Комисии - высокие, надёжность - какая ещё надёжность?
В Т-Инвестициях проходит размещение ЗПИФа недвижимости «Индустриальный». Ориентир цены пая — 100 500–101 000 ₽, сбор заявок до 24 апреля. Посмотрел - послушал презентацию. Выводы ниже.
Зачем покупать паи фондов недвижимости?
Ранее фонды недвижимости ( и сейчас тоже) давали неплохую доходность: Парус, Рентал и др.
Ставки аренды на склады класса А в Московском регионе: 10 тыс. руб./кв. м в год (–30% год к году). Дёшево. 👍
Спрос за 1-й квартал 2026 года рухнул на 58% — минимум за 5 лет. Можно предположить, что это дно цикла. Но про второе дно не забываем.
Сколько можно заработать?
От 16 до 23 % в год. В теории. 23 - это как мне кажется очень оптимистичный сценарий. Наверное будет +- средняя доходность 16-20 процентов, но и это хорошо на текущем рынке.
🪙 Слабые стороны фонда:
Комиссия УК. За управление - 1 % от СЧА, и 10 % от успеха ( от дохода фонда). Есть ещё единоразовые комисии: 10 % - от разницы между покупкой и продажей объектов фонда. 5 % - от суммы кредита, привлеченного на погашение паев фонда. Суммарно будет выходить в районе 12-13 % от дохода фонда ( по мнению экспертов). Мне кажется, что это не мало, хотя говорят что у конкурентов ещё выше. Желательно это проверить.
Риск дальнейшего падения. Могут ли цены пойти вниз? Конечно да.
- Ликвидность. Можно вспомнить фонды недвижимости от Т. Продать их не так то просто. Ликвидности не хватает. Об этом я ранее писал.
Плюс цены гуляют - фонд Лужники: цена 1800 р, продать можно за 1400 на вторичном рынке. Это как вообще? Есть официальная цена, а есть реальная?
У второго фонда недвижимости Рэдс такая же ерунда с ценой - разниуа ценой с ценой в стакане почти 20 %. Как с этим работать ( и жить потом)?
Не будет ли с этим фондом так же?
- Цена. 100 к за пай фонда - это дорого. Почему бы не сделать дешевле? В фондах Парус цена на старте была в районе 1-6 тыс рублей.
Проще зайти-выйти и докупать тоже.
Больше клиентов - больше денег.
Заходите сейчас, а первые выплаты получаете в августе. Пока купят объект, пока заедет арендатор... Дело не быстрое, а деньги будут заморожены. И зачем оно надо, если можно найти другой фонд или положить деньги на вклад, а потом купить на вторичном рынке?
С августа 2026 паи ЗПИФа начнут торговаться на СПБ Бирже. А Спб - это лучшая биржа в мире. Мы знаем и помним товарища Горюнова. Мне кажется, что его нужно высечь или отлить в граните.
В общем, негатива накидал, фонд -🔥
Вывод:
Инвестиции в фонд можно рассматривать как диверсификацию портфеля. Хотя есть аналоги, которые на рынке не первый год.
Основных проблемы у фонда 4 шт: цены, комисии, ликвидность, заморозка денег до августа 2026 ( первые выплаты). Опять же, это всё на мой взгляд.
Есть и плюсы - это возможная доходность и разворот рынка, тогда всё начнёт расти.
Возможно у вас другой подход и для вас минусы фонда не так существенны.
Никого не агитирую за или против. Инвестировать в данный фонд пока не планирую.
🪙 Pocket Money - Карманные деньги. 3,5 года.
Примерно 3,5 года назад анонсировали проект #pocket_money или Карманные деньги.
Начальные инвестиции - 10 тыс рублей, пополнение каждую неделю по 500 р.
Некоторые инвесторы подхватили эту иницитиву, но в последнее время новых постов на эту тему...как будто бы и нет.
Видимо никто не хочет богатеть долго).
За 3,5 года портфель вырос с 10 тысяч до 130 тыс рублей. Рост почти на 120 тысяч, но надо понимать, что это в основном благодаря пополнению. Всего пополнений было на 105 тыс рублей. На самом деле меньше, так как Т списывал с этого счета налоги и мне пришлось немного пополнить счёт. Из за этого небольшая путаница.
В любом случае рост есть. В основном благодаря купонам и дивидендам. За всё время получил их около 25 тыс, а за 12 мес - почти 12,5 тыс. Немного, но счёт стабильно растёт.
30 процентов портфеля – облигации, остальное – акции, фонды и золото.
Сейчас облигаций меньше, нужно докупать.
Есть диверсификация по отраслям: нефтегаз, финансовый сектор, металлурги, ИТ, телеком и т.д.
Почти все самые известные компании есть в портфеле.
40% портфеля занимают Лукойл, Сбер, Татнефть и Роснефть. $LKOH $SBER $TATNP $ROSN
Так же усилил диверсификацию портфеля за счёт сетевых компаний: Россети Центр + центр и Приволжье. $MRKP $MRKC
Многие в них не верят, но посмотрите как они растут последние полгода и год. И это они ещё дивиденды не анонсировали. Плюс стабильно растут тарифы, да и компании пока ещё дешёвые.
Можно сказать, что это мои фавориты на этот год.
В основном отдаю предпочтение компаниям, которые стабильно платят и повышают дивиденды. Дивиденды и купоны продолжаю реинвестировать.
Из последних покупок облигаций: Апри 13, Селектел, А101, Яндекс Финтех.
Если было полезно/интересно, то можете поставить оценку. 🚀
Продолжаем инвестировать.
🪙 Отечественные интернет-сервисы («Яндекс», VK, маркетплейсы, приложения банков и другие) частично перестали работать у пользователей VPN, — Известия
На мобильных устройствах с VPN практически не открываются приложения Сбербанка, Т-Банка, «Яндекса», ряда медицинских сервисов и других ресурсов, передаёт издание. Ситуация зависит от типа дополнительных инструментов: при использовании одних доступ блокируется, а у других — нет.
🪙 Российские банки будут отказывать в переводах, если у них есть информация о вредоносном ПО на устройстве клиента, следует из новой поправки Минцифры к законопроекту о борьбе с мошенничеством.
🪙 Все основные сервисы в РФ хотят обязать размещать баннер с новостями от СМИ, одобренных правительством. Об этом пишут «Осторожно, новости» со ссылкой на презентацию VK.
На базе контент-сервиса «Дзен» могут создать «Национальную информационную платформу». После этого во всех соцсетях и поисковых сервисах разместят новостной блок «Дзена» с топ-5 новостями на главной странице.
Всё для граждан.
