Чем опасны ЗПИФы недвижимости с сильным превышением чистых активов?

.... Или как реальные сделки могут отличаться от цен в отчетах об оценке?

Друзья, вы знаете, что мы активно следим за ЗПИФами недвижимости, и как минимум раз в год делаем супер-подробные ролики на несколько часов про все фонды. Последний из них был доступен здесь: https://www.youtube.com/watch?v=JTHydSnHM4c

Практически каждый раз мы в этих роликах повторяем: относитесь с опаской к тем фондам, где рыночная стоимость пая сильно превышает расчетную стоимость по чистым активам.

Что это значит для того, кто не понимает всех терминов? Объясняем на пальцах.

Вот у вас есть какой-то склад. Его купили, засунули в ЗПИФ и потом продают этот склад в виде паев физикам.

Представим, склад по отчету об оценке (здесь важно, что мы его выделили!) стоит 10 млрд руб. Значит какой-то оценщик его в эти 10 млрд рублей оценил. Если паев всего у нас, например, 10 млн штук, то расчетная стоимость одного пая пая составит 1000 руб.

Но цена на бирже может быть совершенно иной. Она зависит от спроса и предложения по конкретному фонду. Очень часто, цена на бирже может быть и 1300 и 1500 руб., например. Тогда рыночная стоимость превышает расчетную на 30 и 50% соответственно. Вот именно к таким фондам мы советуем относиться с опаской!

🤯 Но что будет, если мы вам скажем, что и 1000 рублей, которые посчитал оценщик, могут не совсем корректно отражать рыночную стоимость объекта недвижимости…

Мы не зря в последнем нашем видео, на которое и ссылаемся, очень много времени уделяем отчетам об оценке и возможным специальным или неспециальным манипуляциям в них.

Просто приводим вам кейс. Опять же, в видео про него мы рассказывали. Это фонд «Арендный поток» от УК Альфа Капитал. Еще год назад он завершил свое существование… Что происходит, когда у фонда заканчивается срок? Объекты из него распродают, а пайщикам - выплачивают деньги от продажи.

На что могут рассчитывать пайщики? Ну как минимум на получение расчетной стоимости пая. Почему? Да потому что она формируется по рыночной стоимости объектов из отчетов - т.е., по идее, по той стоимости, по которой эти объекты могут быть проданы на рынке.

😳 Но не тут-то было! В середине апреля УК Альфа-Капитал отчиталось о продаже очередного объекта из фонда:
УК Альфа-Капитал сообщает о продаже очередного объекта из портфеля ЗПИФ «Альфа-Капитал Арендный поток»: Адрес: г. Москва, ул. Ясенева, д. 40, стр. 2 ( 771 кв.м. Арендатор: «Пятёрочка»).
Цена сделки: 135 млн рублей (покупали за 160млн 😡 в 2020 в ЗПИФ), сразу минус 16% пайщикам!
При первичном размещении в 2020 году стоимость пая равнялась 305 000 руб. Расчетная стоимость пая на момент закрытия фонда = 315 444,49 (+3% за 5 лет). Но теперь давайте взглянем на актуальную стоимость чистых активов, она доступна по ссылке: https://www.alfacapital.ru/disclosure/pifs_closed/zpifn_akrf/cost

❗️Это 236 254,83 руб. На 25% ниже, чем стоимость чистых активов при закрытии фонда год назад!! Как так получилось?? Да дело в том, что объекты недвижимости из фонда продаются заметно дешевле, чем они были оценены! В итоге инвесторы рискуют не только «остаться без премии», но еще и получить прямой убыток.

Что это: косячность оценщика или сложность текущего рынка? Сказать сложно. Но вывод можно сделать однозначный: стоимость чистых активов фонда не является гарантией того, что объет может быть продан за эту сумму.

Естественно, в тех фондах, где рыночная стоимосить сильно превышает СЧА, риски еще больше!!

Поэтому, относитесь к выбору ЗПИФов недвижимости крайне внимательно! Особенно в то время, когда вам их с радостью втюхают, ведь депозиты уже не приносят той высокой красивой доходности, как раньше...

0 комментариев

посты по тегу

Нейробот Oracle Trading: снизили цены на подписку

Пересмотрели тарифы нейробота: подписка стала заметно доступнее, а попробовать можно уже с 7 дней. Бот переехал на новый сервер и работает быстрее и стабильнее.

Что умеет бот:
• анализ 3 000 инструментов
• ИИ-разбор рынка
• графики прямо в чате

Обычный доступ:
⚡ 7 дней — 1 490 ₽
💎 1 месяц — 3 990 ₽
🚀 3 месяца — 8 900 ₽
👑 6 месяцев — 14 900 ₽

💠 VIP-доступ (плюс анализ ваших скриншотов графиков):
1 месяц — 5 990 ₽
3 месяца — 13 900 ₽
6 месяцев — 23 900 ₽

Бот помогает разобраться в рынке, но решения и риски остаются за вами.

👉 Открыть нейробота: https://t.me/TraidingAI88_bot
Вопросы по подписке — Telegram: @imafinance

Илья Макар, в рынке с 2013.

#нейробот #трейдинг #OracleTrading #аналитика

комментариев

🍾 Абрау-Дюрсо (ABRD): игристое настроение или горькое послевкусие для инвестора?

Это разбор компании в рамках проекта #100дней100компаний. Подписывайся, чтобы увидеть все разборы!

📊 Что за компания?

ПАО «Абрау-Дюрсо» — один из самых узнаваемых российских производителей игристых вин и шампанского. Бренд с более чем 150-летней историей, ассоциируется с премиальным сегментом и праздничным столом. Однако бизнес не ограничивается только виноделием: в периметр входят также производство тихих вин, дистрибуция алкоголя, а еще — туристическо-курортное направление (винные туры, отели, рестораны в Абрау-Дюрсо). Получается такой симбиоз «алкоголь + гостеприимство». Я сам бывал в Абрау, и за последние годы курорт развился очень сильно: производит впечатление.

На скрине к посту — график цены. Она находится сейчас на минимумах 2014-2017 гг. С пиков капитализация компании упала на 70%. Стала ли она сейчас дешевой? В этом и давайте попробуем разобраться.

Капитализация компании сейчас около 13 млрд руб., не такая маленькая, как у Артгена, но все же компанию можно отнести к разделу small cap. Еще одна проблема - низкий free-float (это кол-во акций в свободном обращении). Он составляет около 5-7%, и это накладывает определенные ограничения на ликвидность акции и на возможности ее движения. Они могут быть достаточно неэффективными.

🥂 Давайте кратко пробежимся по самым важным финансовым показателям компании

▪️ Выручка за последние 5 лет удвоилась, и это отличный результат! (более 20 млрд руб.) Значит бизнес действительно растет, не только с точки зрения цен, но и с точки зрения масштабов бизнеса.
▪️ По чистой прибыли ситуация хуже, она болтается в диапазоне от 1 до 2 млрд руб. и растет не так сильно. Но за 2025 год приблизилась к максимуму в 2 млрд руб., что дает P/E 6,5 (что сильно лучше, чем P/E в 15-20 пару лет назад).
▪️ С EBITDA ситуация получше, она растет последние 3 года: 2,9; 4,3; 4,8. Но есть проблема - растет и долг. На текущий момент чистый долг около 8,7 млрд руб., а значит EV - порядка 21,7 млрд руб., а мультипликатор EV/EBITDA 4,5 - что неплохо, но заметно больше, чем в Белуге (около 2,5). В целом долг можно назвать умеренным, тем более ставки по нему достаточно низкие.
▪️ Что хорошо, капитал (в 20 млрд руб.) превышает капитализацию (13 млрд руб.). Т.е. вы покупаете рубль активов компании за 65 копеек. Покупать бизнес в такой ситуации всегда приятнее.
▪️ Дивиденды хоть и небольшие, но регулярные. Сейчас уже около 3% от цены акции. Причем платятся - из свободного денежного потока, он у компании остается - это важно. Правда не всегда, в части периодов капитальные вложения его превышали.

Это и есть главный риск вложений в компанию — капиталоемкость непрофильных активов. Туристический кластер требует огромных вложений, а отдача от него наступает медленно. Виноградники и винодельни тоже не дешевое удовольствие: цикл от посадки лозы до первой прибыли — 5–7 лет. Плюс конкуренция: на полках все больше российских игристых вин от других производителей, а импортные бренды возвращаются через параллельный импорт. Потребитель стал более чувствителен к цене, поэтому премиальность Абрау-Дюрсо может играть против нее в эконом-сегменте.

✅ Вывод: Абрау-Дюрсо — это качественный актив с сильным брендом, и в целом с адекватной на текущий момент оценкой, но без явного дисконта. Компания в последние периоды не показывает взрывного роста, дивиденды пока скромные, а свободный денежный поток может «съедаться» капексом. Если вы верите в рост внутреннего туризма и готовы ждать 3–5 лет, бумага может быть интересна как ставка на восстановление потребительского спроса. Но спекулятивно «ловить дно» здесь может быть опасно: график уже не раз разочаровывал. Тем более низкий free-float делает движения акций во многом непредсказуемым.

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

комментариев

ММК-МЕТИЗ освоил выпуск оцинкованной канатной проволоки диаметром 2,7 мм

Завод изготовил и отгрузил заказчику первую партию оцинкованной канатной проволоки диаметром 2,7 мм. Ранее продукцию такого диаметра на ММК-МЕТИЗ не производили. Освоить новый типоразмер удалось благодаря оптимизации технологического процесса и настройке волочильных агрегатов.

Новинка предназначена для производства стальных канатов и тросов, которые применяют в подъёмно-транспортном оборудовании, судостроении, горной добыче, строительстве и других отраслях.

Проволока имеет цинковое покрытие группы Ж и высокий показатель прочности. Продукцию поставляют клиенту в мотках типа Z-2 для дальнейшей переработки. Освоение нового диаметра расширяет ассортимент ММК-МЕТИЗ и возможности предприятия по выполнению заказов потребителей.

Подробнее:
https://mmk.ru/ru/press-center/news/mmk-metiz-osvoil-vypusk-otsinkovannoy-kanatnoy-provoloki-diametrom-2-7-mm/

$magn #mmk #ммк

комментариев

«Северсталь» представила продукты и партнерские модели для строительства на форуме 100+ TechnoBuild

Спикеры компании поделились решениями для инфраструктуры дата-центров, промышленного строительства и загородного жилья.

🔷 Для строительства центров обработки данных (ЦОД) – решения на основе металлоконструкций с высокой заводской готовностью. Это полнокомплектные здания индивидуального проектирования, серийные и модульные решения на основе ЛСТК – Spider 2.0.

🔷 Для быстровозводимых промышленных сооружений, включая ЦОДы, также востребованы рамы модулей контейнерного типа, которые позволяют снизить металлоемкость до 67% и исключить сварочные работы.

🔷 Для профессиональных застройщиков и заказчиков в сегменте ИЖС «Северсталь» через партнерскую модель развивает технологию производства готовых домокомплектов Fastpanel. Она позволяет в три раза ускорить монтаж, а также сократить трудозатраты на возведение «коробки» здания на 50% и на 15% — на его последующую отделку. В ее основе — префаб-панели заводского изготовления из ЛСТК с заполнением пенобетоном, который выполняет функцию утеплителя.

🔷 Строительным организациям компания предоставляет готовые домокомплекты и техническое сопровождение. Производителям и инвесторам партнерство дает возможность создать собственное производство Fastpanel при поддержке «Северстали», которая выступает поставщиком технологии и комплектующих.

🔷 Для несущих конструкций высотных и уникальных зданий, промышленных объектов и многоэтажных жилых домов — высокопрочные стали с пределом текучести от 420 до 690 Мпа, которые обеспечивают в проектах до 30% экономии металла и сокращают сроки строительства.

Также компания поставляет специализированную продукцию под конкретные инженерные задачи: огнестойкую сталь С390П, снижающую затраты на огнезащиту, арматуру А600С «Арманорма» для сейсмоопасных регионов, а также шпунтовые решения Grani и Grani Pro с комплексной инженерной поддержкой для гражданского, дорожного и инфраструктурного строительства.

«Отраслевой форум показал, что стальные решения и инженерный подход становятся ключевыми в развитии строительства — от возведения дата-центров под задачи ИИ до промышленных объектов и загородного жилья. Сегодня каждый из этих сегментов проходит через радикальную технологическую трансформацию, и все большее значение приобретает способность быстро адаптировать технологии под задачи заказчика. В ответ на эти вызовы мы вместе с клиентами создаем материалы и конструкции, которые обеспечивают измеримую выгоду: от снижения металлоемкости до сокращения сроков монтажа. Наша инженерная экспертиза и сквозная техническая поддержка позволяют полностью реализовать заложенный в этих продуктах потенциал и получить максимальную эффективность в экономике всего проекта»,
— отметил директор Центра «Северсталь Инжиниринг» Петр Мишнев.

#Инженеры_Северстали#СеверстальПроизводство #СеверстальСтроительство

комментариев