Что не так с семейной ипотекой и какие компании под ударом?
С 1 октября 2026 года семейная ипотека работает по-новому. Главное изменение: ставка и лимит теперь зависят от количества детей и региона. Чем больше детей — тем ниже ставка и выше лимит. Но чтобы получить льготу, хотя бы один ребёнок должен быть младше 7 лет.
• В обычных регионах: один ребёнок — 10% (6 млн), двое — 8% (8 млн), трое — 6% (10 млн), четверо — 4% (10 млн), пятеро — 2% (10 млн).
• В столичных регионах ставки выше, но и суммы больше: один — 12% (12 млн), двое — 10% (15 млн), трое — 8% (18 млн), четверо — 6% (18 млн), пятеро — 4% (18 млн).
Срок субсидирования сократился. Теперь льготная ставка 15 лет вместе 30 лет. Дальше — рыночная. Правда, с ограничением: ставка не может быть выше меньшей из двух величин: ставка по договору плюс 4 п.п. или ключевая ставка ЦБ плюс 3 п.п.
Исключение — ИЖС. Если кредит на строительство дома, его завершение или покупку участка — ставка 6%.
Также ставку 6% можно сохранить двумя способами:
• Внести первоначальный взнос не менее 50% от стоимости жилья сразу.
• Снижение остатка долга до 50% в течение первого года → рефинансирование под 6%.
Кто пострадает сильнее всех?
• Самолёт #SMLT — главный кандидат на удар. Доля ипотеки в продажах — 68%, стройка в Московском регионе.
• А101 и ЛСР #LSRG тоже в столицах: А101 — Москва и область, ЛСР — 89% портфеля в Москве и Питере. Но у ЛСР ипотека — только 49%, плюс сегменты повыше. У А101 сегменты попроще, поэтому эффект будет ощутимее.
• Эталон #ETLN — доля ипотеки около 33%, плюс ориентация на бизнес-класс, где ипотека исторически ниже.
В регионах ужесточение не такое сильное, как в столицах, но всё равно заметное: проблема региональных застройщиков в том, что у них доля ипотеки в среднем выше, чем у столичных.
У Glorax #GLRX — 71%, у АПРИ #APRI — 76%, у Брусники — 78%. Так что более низкая ставка (8–10% в регионах против 10–12% в столицах). Чистый негатив для регионов окажется сопоставим со столичным.
Из актуального:
• 30% доходность — это плата за риск. Насколько опасны облигации Эталон?
• Что не так с облигациями АПРИ? И что сейчас с ними делать?
• Что от нас скрывает МГКЛ? И какие риски на себя мы берем?
• Полипласт подвергся распродаже. Стоит ли паниковать вместе со всеми?
Кто держится (ND/EBITDA < 1x):
• А101 — прибыль 6,3 млрд ₽, но она просела на 53,6% г/г, выручка –18,2%. Зато Debt/Equity 0,83x против 1,03x на конец 2025 года — лучший в выборке.
• ЛСР — ND/EBITDA 2,8x, убыток 57,6 млрд — это обесценение, а не дыра в кэше. Правда, кэш упал с 27,7 до 5,4 млрд, а краткосрочный долг вырос до 57,3 млрд. Зато единственный, кто удержал выручку в плюсе (+0,7%).
Средняя нагрузка (ND/EBITDA 2,5–3,5x):
• Брусника — по операционке отчёт лучший: выручка вдвое, EBITDA до 26,9 млрд, ND/EBITDA с 3,92x до 2,98x. Но чистый убыток 1,4 млрд второе полугодие подряд — дорогой долг съедает весь операционный рост. Ковенанты по нескольким кредитам нарушены.
• Глоракс — выручка +45%, EBITDA 8,6 млрд, а чистая прибыль 1,6 млрд — разницу съедают проценты, налоги и обесценение. Кэш 685 млн ₽ против краткосрочного долга 6,9 млрд.
• Сэтл — прибыль 4,2 млрд, проектный долг полностью закрыт эскроу (131,1 млрд долг / 138,7 млрд эскроу = 106%). Но корпоративный долг 74 млрд при кэше 4 млрд и краткосрочном долге 51,4 млрд.
Тяжелее (ND/EBITDA > 3,5x):
• Самолёт — отчёт самый тяжёлый: выручка –31%, убыток 22,3 млрд, FFO рухнул с 25 до 6,6 млрд. Компания напрямую говорит с банками о реструктуризации. Техдефолты в мае (три выпуска) и сентябре (БО-П20 с задержкой на день).
• Эталон — убыток 13,2 млрд второе полугодие подряд, ND/EBITDA с 4x до 5,5x; EBITDA закрывает лишь половину финрасходов. Если так пойдёт дальше, капитал уйдёт в минус.
• АПРИ — ND/EBITDA 4,2x при ковенанте с Альфа-Банком не более 4x. Купоны до 30,5% (YTM до 47%) при операционной прибыли 3,4 млрд за полгода. CFO –8,4 млрд, доля проектного финансирования 70,6%.
Что в итоге: Сектор чётко распался на три эшелона. А101 — с запасом прочности. ЛСР, Брусника, Глоракс, Сэтл — середняки с контролируемыми, но растущими рисками. Самолёт, Эталон, АПРИ — проблемные, и тут всё упирается в готовность банков поддерживать реструктуризацию.
Если хотите не упустить новые подборки и обзоры свежих выпусков, добро пожаловать в мой Телеграм-канал. Найти легко: @kitchen_invest в поиске — и вы там. Также подписывайтесь на MAX. Там делюсь авторскими обзорами по акциям, облигациям, фондам и вообще всем, что кажется интересным. Заходите, будет полезно.
'Не является инвестиционной рекомендацией
