Инвестиционная привлекательность жилой недвижимости в России продолжает снижаться. По данным Ведомостей, в Москве вложения в квартиру сейчас окупаются за счет аренды в среднем за 24,4 года, тогда как коммерческая недвижимость позволяет вернуть инвестиции примерно за 8–9 лет.

По оценке компании, разрыв между жилой и коммерческой недвижимостью стал максимальным с 2019 года. За это время доходность аренды квартир снизилась с 5,1% до 4,1% годовых, тогда как ставки капитализации коммерческой недвижимости, наоборот, выросли. Сейчас офисы приносят 11–12,5% годовых, стрит-ритейл — 11,5–13,5%, а склады — 11,25–13%.

Главной причиной аналитики называют разную динамику цен и арендных ставок. Стоимость квартир за последние годы выросла значительно быстрее арендных платежей, тогда как в коммерческом сегменте арендные ставки росли быстрее стоимости самих объектов.

Например, с 2019 года новостройки подорожали более чем в два раза, тогда как стоимость аренды жилья практически вернулась к уровням нескольких лет назад. В коммерческой недвижимости ситуация обратная: арендные ставки продолжают увеличиваться, поддерживая доходность инвесторов.

Из-за этого меняются и предпочтения покупателей. По оценкам экспертов, доля инвестиционных покупок квартир сократилась с 20–30% в 2019 году до 7–10% сейчас. Часть инвесторов переключилась на офисы, склады и помещения под ритейл, а часть предпочла банковские депозиты, доходность которых после роста ключевой ставки стала значительно выше, чем у аренды жилья.

Наиболее востребованными сегментами коммерческой недвижимости сейчас считаются офисы класса А, помещения для стрит-ритейла в жилых комплексах и склады формата light industrial. Кроме того, растет интерес к закрытым паевым инвестиционным фондам (ЗПИФ), которые позволяют инвестировать в коммерческую недвижимость без покупки целого объекта.

При этом эксперты отмечают, что более короткий срок окупаемости не означает автоматически меньшие риски. Доходность коммерческой недвижимости по-прежнему зависит от качества объекта, его заполняемости, расходов на содержание и общей ситуации в экономике.