Чтобы смягчить острый кризис доступности жилья, перед Лондоном поставлена цель — возводить 88 тысяч новых домов ежегодно в течение следующего десятилетия. Однако в прошлом году строительство охватило лишь 5 891 объектов — на 94% ниже целевого показателя и на 75% меньше в годовом выражении. Это самое резкое падение в стране и минимальный результат почти за 40 лет наблюдений, а также худший показатель среди крупных городов развитого мира в XXI веке.

Дискуссии о жилищном строительстве часто превращаются в противостояние различных политических подходов — от критики жадных девелоперов до защиты социального жилья. Однако текущий кризис затронул и частный, и государственный сектор: обе стороны называют одни и те же причины. За последние два года число новых проектов частных застройщиков сократилось на 79%, тогда как сегменты доступного и муниципального жилья столкнулись с падением на 85% и 94% соответственно. По одной из оценок, в 2024–2025 годах начато строительство всего 100 домов, финансируемых муниципалитетом.

Наиболее острой проблемой стало резкое ужесточение регулирования после пожара в Grenfell Tower в 2017 году. Последствия проявились в двух направлениях: значительные расходы на модернизацию существующего жилья под новые стандарты и создание нового надзорного органа — Building Safety Regulator. Его процедуры добавили длительный и строгий этап между получением разрешения на планирование и началом строительства, а нехватка ресурсов привела к образованию очередей.

Особенно сильное давление это оказало на финансы операторов доступного жилья. В результате проекты муниципального жилья на сумму £120 млн оказались заморожены. Десятки тысяч предварительно одобренных объектов ожидают дополнительной проверки регулятора, который утверждает лишь треть заявок и в среднем тратит на это восемь месяцев. Такие задержки, когда девелоперы уже вложили значительные средства, резко увеличивают финансовую нагрузку — в отдельных случаях общая стоимость проектов возрастает более чем на 15%.

Дополнительное давление оказывают ужесточенные экологические требования, значительно более строгие, чем в других европейских странах, а также сборы, обязывающие застройщиков инвестировать в местную инфраструктуру. Заявки на строительство жилых комплексов в Лондоне теперь нередко включают сотни документов и тысячи страниц. В совокупности это привело к тому, что себестоимость строительства растет гораздо быстрее базовой инфляции в отрасли и заметно опережает динамику других мировых городов.

Менее обсуждаемым фактором стало сокращение зарубежных инвестиций и вложений в жилье для сдачи в аренду — традиционно важного источника финансирования для рынка, где искусственные ограничения на использование территорий вынуждают девелоперов реализовывать высотные, капиталоемкие и более рискованные проекты. Подобных инвесторов часто обвиняют в ухудшении доступности жилья, однако исследование 2017 года под руководством London School of Economics показало, что они «оказывали положительное влияние на предложение нового жилья для лондонцев — как частного, так и доступного», предупреждая о «реальных издержках» для рынка в случае снижения интереса иностранных инвесторов. Именно это и произошло за десятилетие роста налоговой нагрузки на владельцев вторых домов и зарубежных покупателей.

Среди других факторов — растущий спрос на бывшие промышленные территории под нежилые проекты, включая логистические склады, а также стагнация доходов и повышение ипотечных ставок, ограничивающие платежеспособность местных жителей. В итоге около 281 тысячи домов, получивших разрешение, так и не были построены, поскольку проекты оказались финансово нежизнеспособными.

Показателен один из недавних примеров: девелопер приобрел ветхий склад в Лондоне, получил разрешение на его преобразование в 56 квартир, но отказался от проекта, когда стало ясно, что из-за стремительного роста финансовых расходов в период длительного согласования с регулятором он станет убыточным. Впоследствии объект был продан компании, занимающейся self-storage, для которой экономика сделки оказалась более привлекательной — это лишь один из многих случаев покупки площадок под жилье логистическими операторами.

Большинство решений, приведших к нынешней ситуации, по отдельности можно было бы оправдать: мало кто выступает против высоких строительных стандартов, безопасности или инвестиций в инфраструктуру. Однако ошибки в реализации и неспособность оценить, как различные меры будут взаимодействовать друг с другом, создали парадоксальную ситуацию — в одном из самых богатых и привлекательных городов мира строительство жилья перестало быть экономически целесообразным.