Российский ипотечный рынок стремительно «стареет»: Финансы Mail сообщает, что все больше заемщиков будут погашать жилищные кредиты уже после выхода на пенсию. По данным Банка России, во втором полугодии 2025 года почти каждый пятый ипотечный кредит выдавался заемщикам, которым на момент полного погашения будет от 70 до 75 лет. А доля кредитов, где выплаты продолжаются после 60 лет, достигла уже 65%.

Фактически большинство россиян теперь покупают жилье с расчетом расплачиваться за него уже на пенсии.

Почему ипотека стала длиннее

Главная причина такой тенденции — сочетание высоких цен на недвижимость и дорогих кредитов. При текущей стоимости квартир ежемесячные платежи по ипотеке становятся слишком тяжелыми для семейного бюджета, если оформлять кредит на стандартные сроки. Поэтому банки и заемщики все чаще растягивают выплаты на 25–30 лет.

На первый взгляд это делает ипотеку «доступнее»: чем длиннее срок кредита, тем ниже ежемесячный платеж. Но одновременно резко растет общая переплата и увеличивается период финансовой зависимости семьи от банка.

Дополнительное давление испытывает и строительная отрасль. После изменения условий льготной ипотеки рынок столкнулся со снижением выдач кредитов, а застройщики — с падением спроса. Вице-премьер Марат Хуснуллин ранее заявлял, что запас прочности у девелоперов практически исчерпан.

В результате рынок оказался в ситуации, где дорогая недвижимость вынуждает людей брать сверхдолгие кредиты, а сама строительная отрасль остается критически зависимой от ипотеки.

Какие риски появляются у заемщиков

Банки пока готовы выдавать такие кредиты. Большинство крупных игроков устанавливают верхнюю возрастную планку на уровне 70–75 лет, а некоторые программы допускают выплаты даже до 80 лет — при наличии созаемщика или дополнительного обеспечения.

Однако формальная возможность получить ипотеку не означает, что обслуживать ее будет легко.

После выхода на пенсию доходы большинства заемщиков снижаются, а любая жизненная проблема — потеря работы, болезнь или сокращение доходов — резко увеличивает риск просрочек. Кроме того, длительная ипотека ограничивает мобильность семьи: переезд или смена работы становятся намного сложнее, особенно если при покупке использовался материнский капитал.

Эксперты отмечают, что ориентироваться при покупке жилья нужно не на максимальную сумму, которую готов одобрить банк, а на устойчивость платежа для семейного бюджета.

Как сократить срок ипотеки

При этом даже долгосрочную ипотеку можно сократить, если грамотно выстроить стратегию погашения. Один из самых эффективных способов — направлять все дополнительные доходы на уменьшение срока кредита, а не ежемесячного платежа.

Например, на досрочное погашение можно использовать премии, налоговые вычеты, бонусы или часть дополнительных доходов. Даже увеличение ежемесячного платежа на 10–15% иногда позволяет сократить срок кредита на несколько лет.

Важную роль продолжают играть и государственные меры поддержки. Семьи с детьми могут использовать материнский капитал для погашения части кредита, а также рассчитывать на семейную ипотеку по льготной ставке.

В 2026 году размер материнского капитала на первого ребенка составляет более 728 тысяч рублей. За второго ребенка семья дополнительно получает свыше 234 тысяч рублей, а многодетным семьям доступна отдельная выплата в размере 450 тысяч рублей на погашение ипотеки.

Еще один потенциальный способ снизить нагрузку — рефинансирование. Если ключевая ставка Банка России начнет снижаться, заемщики смогут перекредитоваться на более выгодных условиях. Даже уменьшение ипотечной ставки на несколько процентных пунктов способно существенно сократить переплату за весь срок кредита.

Таким образом, рынок ипотеки постепенно меняется: жилье становится менее доступным без сверхдолгих кредитов, а сама ипотека все чаще превращается в обязательство на значительную часть жизни.