🪙 ЗПИФ «Индустриальный»: стоит ли вкладываться в склады?Мне нравятся фонды, или правильнее сказать "

🪙 ЗПИФ «Индустриальный»: стоит ли вкладываться в склады?

Мне нравятся фонды, или правильнее сказать " Нравились". Особенно после прочтения книги Джона Богла. Покупаешь фонд, он растёт, а ты платишь небольшую комиссию и всё счастливы. Я даже пытался собрать портфель из фондов. Потом была заморозка и вот это вот всё. Плюс некоторые компании стали увеличивать комиссию...
В общем всё инвестирование в фонды разбилось о нашу суровую реальность. Комисии - высокие, надёжность - какая ещё надёжность?

В Т-Инвестициях проходит размещение ЗПИФа недвижимости «Индустриальный». Ориентир цены пая — 100 500–101 000 ₽, сбор заявок до 24 апреля. Посмотрел - послушал презентацию. Выводы ниже.

Зачем покупать паи фондов недвижимости?
Ранее фонды недвижимости ( и сейчас тоже) давали неплохую доходность: Парус, Рентал и др.
Ставки аренды на склады класса А в Московском регионе: 10 тыс. руб./кв. м в год (–30% год к году). Дёшево. 👍
Спрос за 1-й квартал 2026 года рухнул на 58% — минимум за 5 лет. Можно предположить, что это дно цикла. Но про второе дно не забываем.

Сколько можно заработать?
От 16 до 23 % в год. В теории. 23 - это как мне кажется очень оптимистичный сценарий. Наверное будет +- средняя доходность 16-20 процентов, но и это хорошо на текущем рынке.

🪙 Слабые стороны фонда:
Комиссия УК. За управление - 1 % от СЧА, и 10 % от успеха ( от дохода фонда). Есть ещё единоразовые комисии: 10 % - от разницы между покупкой и продажей объектов фонда. 5 % - от суммы кредита, привлеченного на погашение паев фонда. Суммарно будет выходить в районе 12-13 % от дохода фонда ( по мнению экспертов). Мне кажется, что это не мало, хотя говорят что у конкурентов ещё выше. Желательно это проверить.

Риск дальнейшего падения. Могут ли цены пойти вниз? Конечно да.

- Ликвидность. Можно вспомнить фонды недвижимости от Т. Продать их не так то просто. Ликвидности не хватает. Об этом я ранее писал.
Плюс цены гуляют - фонд Лужники: цена 1800 р, продать можно за 1400 на вторичном рынке. Это как вообще? Есть официальная цена, а есть реальная?
У второго фонда недвижимости Рэдс такая же ерунда с ценой - разниуа ценой с ценой в стакане почти 20 %. Как с этим работать ( и жить потом)?
Не будет ли с этим фондом так же?

- Цена. 100 к за пай фонда - это дорого. Почему бы не сделать дешевле? В фондах Парус цена на старте была в районе 1-6 тыс рублей.
Проще зайти-выйти и докупать тоже.
Больше клиентов - больше денег.

Заходите сейчас, а первые выплаты получаете в августе. Пока купят объект, пока заедет арендатор... Дело не быстрое, а деньги будут заморожены. И зачем оно надо, если можно найти другой фонд или положить деньги на вклад, а потом купить на вторичном рынке?

С августа 2026 паи ЗПИФа начнут торговаться на СПБ Бирже. А Спб - это лучшая биржа в мире. Мы знаем и помним товарища Горюнова. Мне кажется, что его нужно высечь или отлить в граните.
В общем, негатива накидал, фонд -🔥

Вывод:
Инвестиции в фонд можно рассматривать как диверсификацию портфеля. Хотя есть аналоги, которые на рынке не первый год.
Основных проблемы у фонда 4 шт: цены, комисии, ликвидность, заморозка денег до августа 2026 ( первые выплаты). Опять же, это всё на мой взгляд.
Есть и плюсы - это возможная доходность и разворот рынка, тогда всё начнёт расти.

Возможно у вас другой подход и для вас минусы фонда не так существенны.
Никого не агитирую за или против. Инвестировать в данный фонд пока не планирую.

0 комментариев

посты по тегу

Инвестиционные идеи? Спасибо, не надо! Часть 4

Что может помочь, хотя бы теоретически? Возможно, умная локация денег на сделки, когда на прибыльные сделки инвестор будет выделять больше денег, чем на убыточные. Но кто из нас перед сделкой способен знать, будет ли эта сделка прибыльной или убыточной? Так что на практике эта система рекомендаций представляет собой безусловное зло для инвесторов. На этом можно было бы поставить точку на этих «инвестиционных» идеях, но объективности ради нужно попытаться понять, а собственно, почему этот сервис «инвестидей» привел к таким результатам.

Причин, на мой взгляд, как минимум две:

1. Система рекомендаций все-таки явно смещена в сторону лонгов. Их больше, чем шортов, а российский рынок весь этот и предыдущий год явно не рос, либо был в «боковике», либо падал.

Надо было бы давать приоритет открытию шортов, а не лонгов, наблюдая, какой у нас на дворе рынок. Но, объективности ради, этот довод основан, конечно же, на «послезнании». Но все же, можно же учитывать текущее состояние рынка и не увлекаться «лонгами».

2. Главная ошибка еще и в том, что размер установленных «стопов» по открытым сделкам, а значит, и итоговый убыток по сделке почти равен размеру плановой прибыли по сделке, если она закрыта с плюсом. Коэффициент «Прибыль/Убыток» равен 1,14, и это никуда не годится.

Практически, на одну единицу желаемой прибыли инвестор несет одну единицу риска. На мой взгляд, этот коэффициент для нашего рынка должен быть не менее 2,5–3. Причем его нужно увеличивать в основном за счет снижения размера плановых потерь по «стопам».

Да, это приведет, возможно, к росту числа убыточных сделок, но нужно будет искать баланс между этими двумя параметрами, причем по каждой бумаге отдельно. Именно этот баланс, возможно, и выведет систему статистически в прибыль, кто знает. Но это колоссальная работа, и естественно, никто этим для бедного клиента-инвестора заниматься не будет.

Для чего я привел здесь все эти скучные расчеты? Да просто для того, чтобы прояснить картину для инвесторов (да и трейдеров тоже) новичков. Никакой «умный дядя-профессионал» никогда не преподнесет нам на блюдечке машинку для зарабатывания денег на бирже. Ни за три копейки, ни бесплатно такие машинки на рынке не выдаются. Более того, их в принципе не существует.

Но если у кого-то из читателей моего опуса все же остается желание зарабатывать на бирже с помощью чужих идей и рекомендаций, то в конце концов, совсем несложно провести подобный нехитрый статистический анализ всяких там «рекомендаций», «торговых идей», «роботов» от «профессионалов». И не надо вести статистику целый год, как делал я. Достаточно двух-трех месяцев понаблюдать со стороны и посчитать нехитрые цифры ПЕРЕД тем, как реально торговать по таким рекомендациям. Результат, скорее всего, вряд ли сильно будет отличаться от того, что я привел здесь.

Дзарасов Алан, эксперт и преподаватель 1ИФИТ

#инвестидеи
https://t.me/ifitpro

комментариев

Инвестиционные идеи? Спасибо, не надо! Часть 4

комментариев

Самое первое упоминания богатств в Библии относится к Аврааму и его племяннику Лоту, которым из-за увеличения имущества пришлось разделиться. "И был Аврам очень богат скотом, и серебром, и золотом… И непоместительна была земля для них, чтобы жить вместе. Ибо имущество их было так велико, что они не могли жить вместе." Бт.13:2;6.

Авраам является отцом народов и трёх авраамических религий: Иудаизма, Христианства, Ислама. Он выкапывал и контролировал колодцы, транспортные артерии по ним, владел стадами. Сегодня это почти как быть владельцем нефтяных вышек, автодорог и промышленности. Это был первый "еврей", что означает "перешедший через", подразумевая реку Евфрат, будучи следуя за Богом. Хотя по крови он был семитом, а по культуре арамеем, и многие входившие в его народ также были инородцами. Поэтому, в абсолютном смысле, евреи – это не столько про кровь, сколько про то, кого Бог присоединяет к Себе, в число Своего Народа. Ну а где БОГ, там и настоящие БОГатства с БОГатеями.

комментариев

🏛 Ситуация на рынке не угрожает финстабильности, причин реагировать нет, — Набиуллина про падение Индекса Мосбиржи. $TMOS

Денежно-кредитная политика:
· 2026 год: средняя ставка ожидается на уровне 14,5–14,6%.
· 2027 год: прогноз повышен — теперь 10,5–12,5% (ранее было 8–10%).
· Причина: бюджетная политика оказалась более стимулирующей, чем ожидалось в апреле, плюс временное сокращение производства в некоторых отраслях. Это требует более плавного снижения ставки.

📉 Экономический рост:
· Прогноз на 2026 год ухудшен: теперь 0–1% (вместо апрельских 0,5–1,5%). То есть рост примерно на уровне погрешности.

📈 Инфляция и риски
· Ускорение цен в ЦБ считают временным (Набиуллина).
· Инфляционные ожидания могут снизиться, когда стабилизируется ситуация на топливном рынке.
· Во втором полугодии 2026 года устойчивая инфляция, скорее всего, останется на текущих высоких уровнях.
· В целом сейчас преобладают проинфляционные риски (риски роста цен).

Итог:
«С учетом прямых и вторичных эффектов от временного сокращения производственных возможностей... и более стимулирующей бюджетной политики... требуется более плавное снижение ключевой ставки».

Все надежно и стабильно, только дальнейшее снижение ставки как будто бы под вопросом.

комментариев