🪙 ЗПИФ «Индустриальный»: стоит ли вкладываться в склады?Мне нравятся фонды, или правильнее сказать "

🪙 ЗПИФ «Индустриальный»: стоит ли вкладываться в склады?

Мне нравятся фонды, или правильнее сказать " Нравились". Особенно после прочтения книги Джона Богла. Покупаешь фонд, он растёт, а ты платишь небольшую комиссию и всё счастливы. Я даже пытался собрать портфель из фондов. Потом была заморозка и вот это вот всё. Плюс некоторые компании стали увеличивать комиссию...
В общем всё инвестирование в фонды разбилось о нашу суровую реальность. Комисии - высокие, надёжность - какая ещё надёжность?

В Т-Инвестициях проходит размещение ЗПИФа недвижимости «Индустриальный». Ориентир цены пая — 100 500–101 000 ₽, сбор заявок до 24 апреля. Посмотрел - послушал презентацию. Выводы ниже.

Зачем покупать паи фондов недвижимости?
Ранее фонды недвижимости ( и сейчас тоже) давали неплохую доходность: Парус, Рентал и др.
Ставки аренды на склады класса А в Московском регионе: 10 тыс. руб./кв. м в год (–30% год к году). Дёшево. 👍
Спрос за 1-й квартал 2026 года рухнул на 58% — минимум за 5 лет. Можно предположить, что это дно цикла. Но про второе дно не забываем.

Сколько можно заработать?
От 16 до 23 % в год. В теории. 23 - это как мне кажется очень оптимистичный сценарий. Наверное будет +- средняя доходность 16-20 процентов, но и это хорошо на текущем рынке.

🪙 Слабые стороны фонда:
Комиссия УК. За управление - 1 % от СЧА, и 10 % от успеха ( от дохода фонда). Есть ещё единоразовые комисии: 10 % - от разницы между покупкой и продажей объектов фонда. 5 % - от суммы кредита, привлеченного на погашение паев фонда. Суммарно будет выходить в районе 12-13 % от дохода фонда ( по мнению экспертов). Мне кажется, что это не мало, хотя говорят что у конкурентов ещё выше. Желательно это проверить.

Риск дальнейшего падения. Могут ли цены пойти вниз? Конечно да.

- Ликвидность. Можно вспомнить фонды недвижимости от Т. Продать их не так то просто. Ликвидности не хватает. Об этом я ранее писал.
Плюс цены гуляют - фонд Лужники: цена 1800 р, продать можно за 1400 на вторичном рынке. Это как вообще? Есть официальная цена, а есть реальная?
У второго фонда недвижимости Рэдс такая же ерунда с ценой - разниуа ценой с ценой в стакане почти 20 %. Как с этим работать ( и жить потом)?
Не будет ли с этим фондом так же?

- Цена. 100 к за пай фонда - это дорого. Почему бы не сделать дешевле? В фондах Парус цена на старте была в районе 1-6 тыс рублей.
Проще зайти-выйти и докупать тоже.
Больше клиентов - больше денег.

Заходите сейчас, а первые выплаты получаете в августе. Пока купят объект, пока заедет арендатор... Дело не быстрое, а деньги будут заморожены. И зачем оно надо, если можно найти другой фонд или положить деньги на вклад, а потом купить на вторичном рынке?

С августа 2026 паи ЗПИФа начнут торговаться на СПБ Бирже. А Спб - это лучшая биржа в мире. Мы знаем и помним товарища Горюнова. Мне кажется, что его нужно высечь или отлить в граните.
В общем, негатива накидал, фонд -🔥

Вывод:
Инвестиции в фонд можно рассматривать как диверсификацию портфеля. Хотя есть аналоги, которые на рынке не первый год.
Основных проблемы у фонда 4 шт: цены, комисии, ликвидность, заморозка денег до августа 2026 ( первые выплаты). Опять же, это всё на мой взгляд.
Есть и плюсы - это возможная доходность и разворот рынка, тогда всё начнёт расти.

Возможно у вас другой подход и для вас минусы фонда не так существенны.
Никого не агитирую за или против. Инвестировать в данный фонд пока не планирую.

0 комментариев

посты по тегу

ЭЛ5-Энерго. Отчет за 2 кв 2026 по МСФО

Тикер: #ELFV
Текущая цена: 0.387
Капитализация: 24.1 млрд
Сектор: Электрогенерация
Сайт: https://www.el5-energo.ru/investors/

Мультипликаторы (LTM):

▫️ P/E - 2.63
▫️ P/BV - 0.31
▫️ P/S - 0.24
▫️ ROE - 12%
▫️ ND/EBITDA - 2
▫️ EV/EBITDA - 3.64

Что нравится:

▫️ выручка выросла на 84.9% г/г (16.1 → 29.7 млрд);
▫️ FCF за полгода увеличился на 85.7% г/г (5.9 → 10.9 млрд);

Что не нравится:

▫️ чистый долг увеличился на 102% к/к (14.5 → 29.3 млрд). ND/EBITDA улучшился с 0.81 до 1.66;
▫️ нетто фин расход вырос на 59% к/к (0.9 → 1.4 млрд);
▫️ убыток -0.9 млрд против прибыли 0.7 млрд во 2 кв 2025;
▫️ дебиторская задолженность увеличилась на 51.8% к/к (7.8 → 11.9 млрд);

Дивиденды:

Пока дивиденды не предусмотрены. Согласно бизнес-плану на период до 2027 года, весь FCF направляется на снижение долга.

Мой итог:

Сразу стоит сказать, что результаты компании искажены консолидацией в отчетности присоединенных АО "ВДК-Энерго" и ООО "ЛУКОЙЛ-Экоэнерго".

Операционные результаты (г/г):
▫️ полезный отпуск электроэнергии +38.9% (4.8 → 6.6 ТВтч);
▫️ продажи электроэнергии +42.6% (5.9 → 8.1 ТВтч);
▫️ продажи тепла +231.6% (801 → 2656 тыс ГКал).

Разбивка выручки по сегментам (г/г в млрд):
▫️ электроэнергия +72.1% (9.9 → 17);
▫️ мощность +70.8% (5.1 → 8.6);
▫️ теплоэнергия +256.3% (1.1 → 4.1).

За полгода выручка увеличилась на 50.2% г/г (37.8 → 56.7 млрд).

В отчетном квартале появился убыток. Основной причиной является падение операционной рентабельности с 12.8 до 0.7% из-за присоединения новых активов. Также вырос нетто фин расход (1.1 → 1.4 млрд). За полгода чистая прибыль снизилась на 48.2% г/г (3.2 → 1.7 млрд).

FCF за полгода увеличился за счет разнонаправленного движения OCF (+44.3% г/г, 10.2 → 14.7 млрд) и кап. затратами (-12.4% г/г, 4.3 → 3.8 млрд).
После консолидации присоединенных компаний долговая нагрузка резко возросла, так как чистый долг удвоился, а EBITDA при этом снизилась.

Дешевая оценка по мультипликаторам оправданна на текущий момент. Во-первых, согласно плану компания начнет выплачивать дивиденды не раньше 2028 года. Да и то, пока по словам главы компании в 2028 году будет только рассмотрена такая возможность. Во-вторых, при реорганизации уставной капитал был увеличен на 26.96 млрд дополнительных акций, но при этом присоединенные активы значительно ухудшили рентабельность Эл5-Энерго.

Из-за консолидации двух компаний сложно предугадать прибыль за 2026 год. Если рассчитывать, что итоговая результат будет вдвое меньше прошлого года (5.3 млрд), то это дает P/E 2026 = 4.51. Дивидендов не будет.

Это могло быть хорошей идеей, но Эл5-Энерго "сгрузили" активы плохого качества (ну как минимум, они такие на текущий момент). Долг после реорганизации вырос, а значит вполне возможно в 2028 году будет принято решение не выплачивать дивиденды еще какой-то срок.

Акций компании нет в портфеле. По справедливой цене сложно сказать, так как непонятно как консолидация АО "ВДК-Энерго" и ООО "ЛУКОЙЛ-Экоэнерго" повлияет на финансовые результаты хотя бы ближайших пару лет.

*Не является инвестиционной рекомендацией

▫️ Мой канал в Telegram

комментариев

🏤 Мегановости 🗞 👉📰

1️⃣ Яндекс $YDEX сообщил о восстановлении сервисов такси, доставки и каршеринга после серии атак дронов 8-11 октября на три дата-центра компании в Рязанской, Калужской и Владимирской областях.
Снова доступны заказ такси, еды и продуктов через Яндекс Go, каршеринг "Драйв", сервис аренды повербанков "Бери заряд" и заправки.
Ранее, 14 октября, компания восстановила работу голосового помощника Алисы на сайте, в приложении и на умных колонках, а управление умным домом оставалось ограниченным.
Более 10 компаний, арендующих серверы у Яндекса, в том числе Циан $CNRU , также пострадали от сбоя.

Восстановление городских сервисов больше чем через неделю после атак показывает, что инфраструктурный ущерб Яндекса оказался глубже разового сбоя.

комментариев

Нейробот Oracle Trading: снизили цены на подписку

Пересмотрели тарифы нейробота: подписка стала заметно доступнее, а попробовать можно уже с 7 дней. Бот переехал на новый сервер и работает быстрее и стабильнее.

Что умеет бот:
• анализ 3 000 инструментов
• ИИ-разбор рынка
• графики прямо в чате

Обычный доступ:
⚡ 7 дней — 1 490 ₽
💎 1 месяц — 3 990 ₽
🚀 3 месяца — 8 900 ₽
👑 6 месяцев — 14 900 ₽

💠 VIP-доступ (плюс анализ ваших скриншотов графиков):
1 месяц — 5 990 ₽
3 месяца — 13 900 ₽
6 месяцев — 23 900 ₽

Бот помогает разобраться в рынке, но решения и риски остаются за вами.

👉 Открыть нейробота: https://t.me/TraidingAI88_bot
Вопросы по подписке — Telegram: @imafinance

Илья Макар, в рынке с 2013.

#нейробот #трейдинг #OracleTrading #аналитика

комментариев

🍾 Абрау-Дюрсо (ABRD): игристое настроение или горькое послевкусие для инвестора?

Это разбор компании в рамках проекта #100дней100компаний. Подписывайся, чтобы увидеть все разборы!

📊 Что за компания?

ПАО «Абрау-Дюрсо» — один из самых узнаваемых российских производителей игристых вин и шампанского. Бренд с более чем 150-летней историей, ассоциируется с премиальным сегментом и праздничным столом. Однако бизнес не ограничивается только виноделием: в периметр входят также производство тихих вин, дистрибуция алкоголя, а еще — туристическо-курортное направление (винные туры, отели, рестораны в Абрау-Дюрсо). Получается такой симбиоз «алкоголь + гостеприимство». Я сам бывал в Абрау, и за последние годы курорт развился очень сильно: производит впечатление.

На скрине к посту — график цены. Она находится сейчас на минимумах 2014-2017 гг. С пиков капитализация компании упала на 70%. Стала ли она сейчас дешевой? В этом и давайте попробуем разобраться.

Капитализация компании сейчас около 13 млрд руб., не такая маленькая, как у Артгена, но все же компанию можно отнести к разделу small cap. Еще одна проблема - низкий free-float (это кол-во акций в свободном обращении). Он составляет около 5-7%, и это накладывает определенные ограничения на ликвидность акции и на возможности ее движения. Они могут быть достаточно неэффективными.

🥂 Давайте кратко пробежимся по самым важным финансовым показателям компании

▪️ Выручка за последние 5 лет удвоилась, и это отличный результат! (более 20 млрд руб.) Значит бизнес действительно растет, не только с точки зрения цен, но и с точки зрения масштабов бизнеса.
▪️ По чистой прибыли ситуация хуже, она болтается в диапазоне от 1 до 2 млрд руб. и растет не так сильно. Но за 2025 год приблизилась к максимуму в 2 млрд руб., что дает P/E 6,5 (что сильно лучше, чем P/E в 15-20 пару лет назад).
▪️ С EBITDA ситуация получше, она растет последние 3 года: 2,9; 4,3; 4,8. Но есть проблема - растет и долг. На текущий момент чистый долг около 8,7 млрд руб., а значит EV - порядка 21,7 млрд руб., а мультипликатор EV/EBITDA 4,5 - что неплохо, но заметно больше, чем в Белуге (около 2,5). В целом долг можно назвать умеренным, тем более ставки по нему достаточно низкие.
▪️ Что хорошо, капитал (в 20 млрд руб.) превышает капитализацию (13 млрд руб.). Т.е. вы покупаете рубль активов компании за 65 копеек. Покупать бизнес в такой ситуации всегда приятнее.
▪️ Дивиденды хоть и небольшие, но регулярные. Сейчас уже около 3% от цены акции. Причем платятся - из свободного денежного потока, он у компании остается - это важно. Правда не всегда, в части периодов капитальные вложения его превышали.

Это и есть главный риск вложений в компанию — капиталоемкость непрофильных активов. Туристический кластер требует огромных вложений, а отдача от него наступает медленно. Виноградники и винодельни тоже не дешевое удовольствие: цикл от посадки лозы до первой прибыли — 5–7 лет. Плюс конкуренция: на полках все больше российских игристых вин от других производителей, а импортные бренды возвращаются через параллельный импорт. Потребитель стал более чувствителен к цене, поэтому премиальность Абрау-Дюрсо может играть против нее в эконом-сегменте.

✅ Вывод: Абрау-Дюрсо — это качественный актив с сильным брендом, и в целом с адекватной на текущий момент оценкой, но без явного дисконта. Компания в последние периоды не показывает взрывного роста, дивиденды пока скромные, а свободный денежный поток может «съедаться» капексом. Если вы верите в рост внутреннего туризма и готовы ждать 3–5 лет, бумага может быть интересна как ставка на восстановление потребительского спроса. Но спекулятивно «ловить дно» здесь может быть опасно: график уже не раз разочаровывал. Тем более низкий free-float делает движения акций во многом непредсказуемым.

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

комментариев