Прожарка фонда коммерческой Недвижимости Парус-НОРД

🗓 В октябре приобрел фонд Парус-НОРД $RU000A104KU3 от управляющей компании(УК) PARUS Asset Management. Пару дней назад получил первый доход от этого фонда. Давайте разбираться как это работает.

❔ Это собственно кто? Парус-Норд - это закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ), доступный к покупке/продаже на бирже. Такой фонд используется для коллективных инвестиций, когда участники (пайщики) вкладывают свои деньги в какой-то заранее определенный набор активов. Пайщики фонда Норд инвестируют в Логистический комплекс Nordway, который находится на территории посёлка Шушары, в Санкт-Петербурге. Комплекс построен в 2012г, состоит из четырех корпусов общей площадью 108тыс квадратных метров. На сайте УК указаны следующие арендаторы: Лудинг, Faberlic, Невская Палитра, Rossko, Сорож-Логистик. С ними УК заключила гибкие договоры аренды сроком 3−5 лет с ежегодной индексацией арендной ставки.

💸 Доход пайщика состоит из двух частей:

1️⃣ Арендный поток: Прогнозная стоимость одного пая, по мнению УК, в момент дополнительного выпуска паев составляет 1100 ₽. При этой стоимости ежемесячный доход до уплаты НДФЛ составляет сейчас 11,3%, но с января 2025 уже будет 13,6%, за 5 лет последовательно дойдет до 16,4%. Но цена пая на бирже сейчас ниже прогнозной, соответственно арендный поток выше. Я приобрёл фонд в конце октября и уже получил одну выплату от арендного потока.

2️⃣ Вторая часть дохода инвестора это доход от роста стоимости актива составляющий по подсчетам УК 25,4% годовых за счет переоценки стоимости логистического комплекса.

🟰 Итого должно получаться 40,1% годовых на промежутке до 2028 года.

❕ Ограничения В настоящее время из-за законодательства инвестирование в фонд доступно для квалифицированных инвесторов. Кстати с 1 января 2025г будут ужесточены требования для признания инвестора квалом, поэтому если сейчас у вас есть возможность стать квалом, то рекомендую это сделать.

🇷🇺 Россияне исторический любят инвестиции "в бетон", а потенциальная доходность по фондам коммерческой недвижимости потенциально дает результат лучше, чем инвестиции в жилую недвижимость.

Пишите ✍️ в комментариях, какими способами инвестиций в недвижимость пользуетесь вы.

Поставь лайк 👍 этому посту!

0 комментариев

посты по тегу

Россети Центр. Отчет за 9 мес 2025 по МСФО

Тикер: #MRKC
Текущая цена: 0.779
Капитализация: 32.9 млрд.
Сектор: Электросети
Сайт: https://www.mrsk-1.ru/

Мультипликаторы (LTM):

P\E - 3.51
P\BV - 0.46
P\S - 0.22
ROE - 13.1%
ND\EBITDA - 1.02
EV\EBITDA - 1.94
Активы\Обязательства - 1.74

Что нравится:

✔️рост выручки на 9.8% г/г (98.1 -> 107.7 млрд);
✔️нетто фин расход снизился на 0.5% к/к (1.62 -> 1.61 млрд);
✔️чистая прибыль увеличилась на 42.2% г/г (6.6 -> 9.4 млрд);

Что не нравится:

✔️чистый долг вырос на 2.1% к/к (36 -> 36.7 млрд), хотя ND\EBITDA уменьшился с 1.05 до 1.02.
✔️FCF снизился на 20.6% г/г (4.3 -> 5.4 млрд);
✔️дебиторская задолженность увеличилась на 13.1% к/к (8.7 -> 9.8 млрд);
✔️среднее соотношение активов и обязательств, но оно немного выросло с 1.71 до 1.74.

Дивиденды:

Дивидендная политика компании предусматривает выплаты 50% скорректированной чистой прибыли, определенной как максимум из отчетностей РСБУ и МСФО.

В соответствии информации сайта Доход прогнозный дивиденд за 2025 год равен 0.1511 руб. на акцию (ДД 19.4% от текущей цены). Хотя такой расчет выглядит слишком оптимистичным и больше верится в дивиденд в районе 0.1 (12.84% ДД).

Мой итог:

Неприятно, что не удается полностью нагнать отставание по полезному отпуску. За 9 месяцев зафиксировано снижение на 3 % г/г (35.9 -> 34.8 млрд кВт/ч). Это чуть лучше полугодия (там было 3.4%), но все еще отставание есть. Уровень потерь также выше прошлого года в этом периоде (9.95% против 9.57% за 9 мес 2024. Тариф в среднем увеличился на 11.5% (2559 -> 2855 руб/МВт * ч)

Снижение отпуска и рост потерь отразился на росте выручки, который не смог преодолеть даже планку в 10% (не говоря о том, что обойти рост тарифа). При этом прибыль выросла более ощутимо. Помогла операционная рентабельность, которая улучшилась с 14.02 до 16.86%, а также увеличенный налог на прибыль в 2024 году (эффективная ставка в прошлом году за 9 месяцев была 32.4%, тогда как в этом - 29%). Правда и нетто фин расход за отчетный больше на 863 млн. Так что все-таки ключевое влияние оказала рентабельность по операционной прибыли.

FCF просел. Капитальные затраты (14 -> 16.5 млрд) растут быстрее OCF (19.4 -> 20.8 млрд). Чистый долг немного увеличился, но при этом на фоне роста EBITDA долговая нагрузка даже немного снизилась. Да и, в целом, она остается вполне комфортной, хотя нетто процентные расходы, конечно, отъедают прибыль. С другой стороны, в этом плане Россети Центр будет бенефициаром снижения ключевой ставки.

Более слабый рост выручки явно не соответствует тем показателям, которые компания для себя запланировала, и теперь вряд ли получится достигнуть итоговой прибыли в 14 млрд. По приблизительным расчетам выходит цифра чуть-чуть выше 12 млрд (при рентабельности по чистой прибыли в 8%, которая за 9 месяцев равна 8.73%). Исходя из этого и ожидаемая дивидендная доходность "уходит" к 12-13%. Вполне нормально, но не так жирно как могло бы быть.

У сектора есть риск, что государство обратило свой взор на него. Не так давно котировки большинства компаний электроэнергетики улетали вниз на предложении Минэнерго РФ ограничить дивиденды энергокомпаний, если их годовые капзатраты превышают прибыль, ради инвестиций в сектор. Благо от этой идеи отказались, но нет гарантий, что не будет придумано еще что-то подобное в будущем.

Если опираться на расчеты, описанные выше, то P\E 2025 получается равным 2.7 при стоимости в половину баланса. Очень и очень недурно. И при этом у компании остаются драйверы помимо роста тарифов (снижение ключевой ставки, уменьшение уровня потерь).

Акции компании держу в портфеле с долей в 3.82% (лимит - 4%). Расчетная справедливая цена - 0.986 руб.

*Не является инвестиционной рекомендацией

Присоединяйтесь также к моему Телеграм каналу

#Инвестиции #Акции

комментариев

Диасофт - дельфин, который не смог

Сегодняшний разбор снова хочется начать с риторического вопроса: может ли публичная IT-компания расти, если она два года уже обещает рывок, но каждый отчет оказывается слабее предыдущего? Перейдём к финансовым итогам Диасофта за девять месяцев 2025 года, где картина получилась далёкой от оптимистичной.

📲 Итак, выручка компании за отчетный период просела примерно на 5% и составила 3,9 млрд рублей. Риторика менеджмента привычная: смещение фаз проектов и рост законтрактованной выручки. Честно говорят, это уже порядком приелось. Нас интересуют не презентации с обещаниями, а результаты, где всё куда скромнее, чем год назад.

EBITDA рухнула более чем вдвое, до примерно 0,4 млрд рублей. Маржа сползла к уровню около 10%, хотя годом ранее была ближе к 24%. IT-бизнес с такой маржинальностью, да еще и не растущий, вызывает большие вопросы. Крупные расходы съедают рентабельность на ранних этапах, и никакие будущие выгоды эту картину не меняют.

📊 Чистая прибыль за 9 месяцев рухнула на 90% до 83 млн рублей. Компания удерживается на плаву, но создаёт минимальную ценность для акционеров. И это после того, как на IPO обещались двузначные темпы роста, масштабирование платформы и расширение экспортной выручки. На практике не выполнено ничего. Только экспресс-трейд на +40% в день IPO мог дать прибыль, но копеечную из-за аллокации.

Отдельная история - выданные беспроцентные займы. В отчётности за 2025 год присутствуют и краткосрочные, и долгосрочные заимствования, где Диасофт выступает кредитором. Для публичной компании с падающей прибылью - это тревожный сигнал. Возникает вопрос: почему бизнес финансирует сторонние структуры, когда собственная маржа и денежный поток падают? И главное, где адекватное «раскрытие» по этим займам?

По оценке рынка компания всё ещё торгуется с повышенными мультипликаторами: EV/EBITDA 8,1, P/E 11. Сантимент явно негативный. Инвесторы устали от разрывов между обещаниями и фактическим результатом.

В итоге Диасофт выглядит очень слабо. История, на которую многие ставили в момент IPO, сейчас не демонстрирует признаков разворота. Нужны реальные показатели, а не очередные презентации про контракты будущих лет. До появления нормальной маржи, роста FCF и ясности по займам эта история остаётся неинтересной.

❗️Не является инвестиционной рекомендацией

❤️ Ваш лайк - лучшая мотивация для меня каждое утро публиковать для вас аналитику. Спасибо большое за вашу поддержку

комментариев

Откат ниже 2700: геополитические риски и календарь событий диктуют осторожность

Рост индекса Мосбиржи, наблюдавшийся в начале торговой сессии, полностью сошёл на нет. На настроения инвесторов негативно повлияли два фактора: во-первых, объявление Инвестпалаты о старте приёма заявок на обмен замороженных активов, что породило опасения по поводу потенциального избытка предложения на рынке. Во-вторых, дополнительным сдерживающим моментом выступила геополитическая повестка.

📍 Развитие событий в целом укладывается в прогнозируемый сценарий: Евросоюз и Украина пытаются дотянуть до саммита ЕС 18 декабря, к которому надеются разработать механизм использования замороженных российских активов для финансирования Киева, но пока консенсус не достигнут.

После нескольких дней молчания Зеленский провёл сегодня переговоры с канцлером Германии, президентом Франции и премьер-министром Великобритании. Похоже, он получил от них очередные обнадёживающие гарантии, что решение по российским средствам будет найдено даже в обход возможных возражений.

Владимир Зеленский подтвердил, что вопрос территорий и гарантий безопасности так и не был решен в ходе трехдневных переговоров с США в Майами. Позже он сообщил, что Украина сократила мирный план США до 20 пунктов.

Европа и Киев готовят альтернативный мирный план. Его финальную версию намерены представить уже сегодня вечером я и сразу же направить партнёрам в США.

📍 Трамп в свою очередь, выразил разочарование позицией Зеленского, обвинив его в нежелании принять мирный план, который, по мнению экс-президента США, является выгодным для Украины. Он заявил, что Россия согласна на сделку по Донбассу, хотя ранее претендовала на большее.

В очередной раз из Белого дома прозвучало заявление о возможности выхода Трампа из мирного процесса, если он сочтет соглашение между Россией и Украиной недостижимым.

Как по мне, эти угрозы стоит расценивать не как план действий, а как элемент переговорной тактики. Поскольку Трамп уже сделал мир на Украине своей ключевой внешнеполитической целью, его уход был бы поражением. Скорее всего, таким образом он пытается усилить давление на Киев, чтобы добиться уступок по своей схеме.

📍 Что по ожиданиям: Индекс Мосбирже недолго продержался выше 2700 пунктов, откат и закрепление ниже этого значения вновь открывает дорогу к отметке 2622 (4ч) пунктов. Пока идет сложный переговорный процесс ниже этого значения наш индекс я не жду.

На фоне целой серии важных событий — от Саммита ЕС и экспирации 18 декабря до решения ЦБ и ребалансировки индекса 19 декабря — рынок ожидает повышенная волатильность. Поэтому при принятии инвестиционных решений стоит сохранять осторожность.

📍 Из корпоративных новостей:

Норникель запустил цех по производству кобальта в Мончегорске. Инвестиции в проект составили ₽5,3 млрд. Мощность цеха — до 3 000 т в год

Эталон SPO может пройти в начале 2026 года - представитель компании

Мосбиржа предоставила возможность иностранным инвесторам открывать счета типа "Ин"

Европлан акционеры одобрили дивиденды за 9 мес 2025г в размере 58 руб/акция (ДД 9,6%), отсечка - 15 декабря

• Лидеры: Магнит #MGNT (+4,23%), ЭсЭфАй #SFIN (+2,44%), Циан #CNRU (+2,4%), ВК #VKCO (+1,56%).

• Аутсайдеры: МКБ #CBOM (-4,6%), ФосАгро #PHOR (-2,5%), Татнефть-ао #TATN (-2,44%), Татнефть-ап #TATNP (-2,15%).

09.12.2025 - вторник

• #SBER - Сбербанк РПБУ за 11 мес. 2025 г.
• #NKHP - НКХП ВОСА по дивидендам за 3-й квартал 2025 года в размере 9 руб/акция
• #AKRN - Акрон закрытие реестра по дивидендам 189 руб (дивгэп)
• #CARM - Кармани последний день с дивидендом 0.08 руб.

✅️ Еще больше аналитики и полезной информации можно найти в нашем Telegram канале. Присоединяйтесь!

#акции #аналитика #новости #инвестор #инвестиции #обзор_рынка #мегановости #новичкам

'Не является инвестиционной рекомендацией

комментариев

DSM Group: Тирзетта® вошла в ТОП-10 препаратов российского фармрынка по итогам октября

По данным DSM Group, за 10 месяцев 2025 года аптечный рынок вырос на 13%. Компания ПРОМОМЕД продемонстрировала кратное опережение темпов роста фармрынка и заняла лидирующие позиции по многим пунктам рейтинга.

Главное из отчета DSM Group:

• ПРОМОМЕД стал абсолютным лидером по росту продаж в октябре, увеличив объём продаж в натуральном выражении на 120,4%;

• Компания вошла в ТОП-3 среди самых быстрорастущих производителей в рублях за 10 месяцев 2025 года, увеличив продажи в натуральном выражении на 114,7%;

• Компания вошла в ТОП-5 по приросту продаж в упаковках за 10 месяцев 2025 года (+21,8%)

• Инновационный препарат Тирзетта® вошел в ТОП-10 брендов среди всех препаратов фармрынка;

• Препараты Компании Велгия® и Тирзетта® вошли в ТОП-3 препаратов по темпам роста продаж за октябрь и 10 месяцев 2025 года.

Кроме того, аналитики отмечают, что в октябре локализованные препараты росли быстрее почти в 2 раза в рублях, чем импортные (+17,1% против +9,1% у импорта), и ПРОМОМЕД — один из ключевых драйверов этого роста.

#Аналитика

$PRMD

комментариев