ДОМ.РФ – государственный институт развития в жилищной сфере. Компания привлекает инвестиции в жилищную сферу, развивает ипотечное кредитование, поддерживает застройщиков и реализует государственные меры поддержки.

Компания в цифрах:

• №1 на рынке секьюритизации ипотечных активов
• 780 проектов жилищного строительства финансируются в 78 регионах
• 85 млн м² общая площадь финансируемых банком проектов
• 7,7 трлн портфель проектного финансирования
• 89% акций управляется Государством через Росимущество

ДОМ.РФ зарабатывает на финансировании строительства, ипотеке, продаже ипотечных ценных бумаг и управлении недвижимостью. Компания выполняет функции банка, инвестора, девелопера и государственного оператора жилищных программ.

Структура выручки:

• 52% банковский бизнес
• 25% секьюритизация ипотеки (продажа ипотечных ценных бумаг)
• 15% операции на финансовых рынках
• 8% прочие доходы

Банковский бизнес

Компания финансирует застройщиков, помогает банкам с ипотекой и обеспечивает стабильность рынка жилья.

ДОМ.РФ выдаёт кредиты девелоперам, но деньги покупателей остаются на эскроу-счетах до завершения строительства. Это исключает риск долгостроев: застройщик получит оплату только после сдачи дома. C проектным финансированием группы строилось 85 млн м² жилья в 78 регионах, суммарный портфель ₽2 трлн. Сейчас под её финансированием 780 объектов.

ДОМ.РФ не только даёт деньги, но и привлекает их. На депозитах компании хранится ₽3 трлн, причём за год сумма выросла на 40%. Особенно быстро растут вклады физлиц их стало на 55% больше. На этом банк тоже зарабатывает, выдавая привлеченные средства в виде кредитов.

Банковский бизнес работает с высокой рентабельностью. Чистая процентная маржа 3,7%, уровень проблемных кредитов 0,9%, что говорит о низком уровне риска в портфеле.

Секьюритизация ипотеки

ДОМ.РФ контролирует рынок ипотечных ценных бумаг. На него приходится 99% рынка, в обращении находится 80 выпусков на ₽2 трлн.

Банки выдают ипотеку людям, но деньги по таким кредитам возвращаются постепенно в течение многих лет. Чтобы не ждать, банки передают ипотечные кредиты в ДОМ.РФ.

Компания объединяет их в один пул и выпускает облигации, которые покупают инвесторы. Банк сразу получает деньги обратно и может выдать новые ипотечные кредиты. Через этот механизм проходит 9% всей ипотеки в стране.

Этот процесс позволяет ДОМ.РФ зарабатывать сразу на нескольких этапах. Компания получает комиссии за организацию выпуска облигаций, зарабатывает на процентах по ипотеке до её продажи инвесторам и может получать вознаграждение за управление кредитным пулом.

Операции на финансовых рынках

Если секьюритизация упаковывает ипотечные кредиты в бумаги для инвесторов, то казначейство управляет деньгами всей группы, ее долгом, портфелем ценных бумаг и рисками.

Казначейство это финансовый центр всей платформы. В один момент деньги нужны стройке, в другой ипотеке, в третий нужно быстро привлечь ликвидность. Казначейство собирает эти потоки и распределяет их так, чтобы ни один сегмент не останавливался.

Через этот сегмент компания привлекает деньги с рынка и направляет их в ключевые направления. Общий объем облигаций составляет ₽2,3 трлн, из них ₽1,9 трлн это ипотечные бумаги. Это основной источник долгосрочных денег для всей системы.

Портфель устроен консервативно:

• 86% средств размещено в государственных облигациях и сделках РЕПО
• 11% в облигациях компаний
• 3% в облигациях банков

Такая структура позволяет находятся деньгам в надежных и ликвидных инструментах. Их можно быстро превратить в деньги или использовать как залог для привлечения нового финансирования.

Прочие доходы

Сегмент объединяет небанковские направления ДОМ.РФ. В него входят работа с федеральной землей, арендное жилье и дополнительные сервисы вокруг недвижимости.

Компания зарабатывает на земле. Она подготавливает федеральные участки и передает их застройщикам под новые проекты. Уже реализовано 1 355 участка и 440 объектов, через торги передано 1,5 тыс га в 53 регионах. На этих площадках можно построить 7,8 млн м² жилья.

Арендное жилье работает по другой логике. ДОМ.РФ не продает квартиры, а сдает их и получает регулярный доход. В портфеле 86 проектов в 19 регионах, это 1,1 млн м² и 23 тыс квартир.

В 1997 году в Москве появилось Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Его создало Государство, чтобы обычным людям было проще брать ипотеку.

В 2003 году агентство включили в перечень стратегических организаций. Это закрепило его роль как постоянного института жилищной политики.

В 2004 году Государство предоставило гарантии по облигациям АИЖК. Это позволило привлекать более дешевые средства и снижать стоимость ипотеки.

В 2005 году были внедрены единые стандарты ипотечного кредитования. Банки начали работать по унифицированной модели, что снизило риски и сделало возможным развитие рынка ипотечных ценных бумаг.

В 2015 году был принят закон, который превратил АИЖК в единый институт развития в жилищной сфере. Компания получила новые функции. Управление федеральными земельными участками, развитие арендного жилья и поддержка строительства.

В 2018 году компания была переименована в ДОМ.РФ. Это зафиксировало переход от узкой ипотечной специализации к роли системного игрока.

В 2019 году ДОМ.РФ стал оператором Единой информационной системы жилищного строительства. Система объединила данные о застройщиках и проектах и повысила прозрачность рынка.

Когда в 2020 году началась пандемия, рынок оказался под угрозой. ДОМ.РФ стал оператором льготной ипотеки под 6,5%. Программа изменила динамику рынка. Уже к концу 2021 года было выдано более 1 млн кредитов по льготным программам. Стройка не остановилась, а объемы ввода жилья начали расти.

В 2021 году ДОМ.РФ усилил роль в проектном финансировании. Банк ДОМ.РФ вошел в число лидеров по кредитованию застройщиков в модели эскроу.

В 2024 году компания активно развивала арендное жилье. Портфель превысил 21 тысячу квартир в 19 регионах, а объем инвестиций достиг ₽130 млрд. Это стало попыткой изменить модель рынка, где ранее доминировала только покупка жилья.

В 2025 году ДОМ.РФ вышел на IPO на Московской бирже, разместил 10% акций и привлек ₽32 млрд. Спрос инвесторов превысил предложение в несколько раз.

Государственный статус

ДОМ.РФ выступает оператором госпрограмм и работает с федеральной землей. Банк входит в список системно значимых, а его облигации имеют особый статус. Это дает доступ к дешевым ресурсам, доверию рынка и возможностям, которые недоступны частным игрокам.

Контроль рынка секьюритизации

ДОМ.РФ фактически контролирует рынок ипотечных ценных бумаг. Через его платформу банки возвращают деньги после выдачи ипотеки и могут снова кредитовать клиентов. Это делает компанию ключевым звеном всей ипотечной системы и дает контроль над потоком ликвидности в рынке.

Сильные позиции в финансировании застройщиков и ипотеке

ДОМ.РФ входит в топ 3 российских банков по ипотечному портфелю и объему проектного финансирования застройщиков. По раскрытию группы ее присутствие охватывает 78 регионов. Масштаб дает компании глубокую экспертизу в девелопменте, поток повторных клиентов и сильные связи с рынком жилья по всей стране.

Зависимость от рынка жилья

Если спрос на жилье снизится, это сразу ударит по всем сегментам. Льготная ипотека уже занимает 63% выдач и 79% по объему, поэтому рынок остается сильно зависимым от поддержки государства.

Высокие ставки и снижение поступлений на эскроу счета

Высокие ставки снижают спрос на ипотеку, поэтому квартиры продаются медленнее. Из за этого на счета эскроу поступает меньше денег, и ДОМ.РФ дольше возвращает выданные застройщикам кредиты. Одновременно у девелоперов растет нагрузка, часть проектов уже обслуживается по ставкам выше 16%, что повышает риск задержек и проблем с выплатами. В результате компания получает меньше новых денег и берет на себя больший риск по уже выданным кредитам.

Сохранится ли спрос на жилье при высоких ставках?

Продолжит ли государство поддерживать ипотеку в текущем объеме?